1. Qué es el desarrollo del planeamiento

En caricatura un plan de desarrollo urbanístico es un dibujo sobre un plano:Concreta y define los usos e intensidades de su ámbito de forma pormenorizada.Esa ordenación no debe estar condicionada por la base catastral de ese mismo territorio.Para que ese dibujo u ordenación en el plano se convierta en realidad física sobre el terreno se tiene que producir una transformación de la anterior situación física a la nueva y también de la jurídica.Se debe actuar siempre cumpliendo el principio de equidistribución de beneficios y cargas, entre los afectados.El proceso de asignar a cada propietario lo que equitativamente le corresponde a la vez que se transforma la realidad física del terreno, se engloba en el concepto de desarrollo y gestión de planeamiento.
En este proceso de desarrollo, se generan:• Obligaciones:
» Costos de urbanización y de lasconexiones.» Pagos de las indemnizaciones.» Cesiones de terrenos y de edificabilidad a la administración.

Beneficios

» El valor de la edificabilidad posible que corresponda a cada propietario. Estos dos conceptos de obligaciones y derechos hay que repartirlos equitativamente entre los propietarios y afectados.

2.Los derechos y obligaciones según el tipo de suelo

Las obligaciones de los propietarios no son las mismas   en   todas   las   clases   y   categorías   de suelo,   varían cualitativa   y   cuantitativamente según el tipo de suelo de que se trate.Suelo urbano consolidado Completar a su costa la urbanización.Edificar las parcelas que tienenSi están en Unidad de Actuación sujetas a operaciones de renovación,  ceder  los  viales  y las  dotaciones  previstas   en  el plan.

Suelo urbano consolidado

Ejecutar a su costa la urbanización en los plazos previstos.Ceder:Viales, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local o general según el plan.El 10% del aprovechamiento de la unidad de actuación. Edificar en las condiciones y plazos previstos.     

Suelo no urbanizable

Destinar el suelo a la utilización racional de los recursos naturales siempre que eso no suponga su transformación.Conservar y mantener el suelo.De protección específica:Ninguna construcción excepto las previstas en el planeamiento de protección.Los usos provisionales previstos en la ley y las instalaciones de infraestructuras y servicios públicos.

Protegido por el planeamiento o inadecuado para su desarrollo

Usos y construcciones permitidas por el plan general necesarias para el funcionamiento de las actividades de la zona.Usos provisionales previstos en la ley.Excepcionalmente vivienda unifamiliar ligada a la actividad productiva

.Excepcionalmente actuaciones de interés público resolviendo adecuadamente las infraestructuras necesarias.

Suelo urbanizable

Sectorizado a desarrollar por la iniciativa privada: cumplir los plazos de desarrollo.Proceder a la equidistribución de beneficios y cargas.Promover la gestión y urbanización en los plazos previstos y costearlos en la proporción que les corresponda.obtener y ceder gratuitamente los terrenos de sistema general adscritos o vinculados al sector.Ceder gratuitamente viales, espacios libres, dotaciones públicas, locales.Ceder al ayuntamiento el 10% del aprovechamiento o adquirirlo.Costear las infraestructuras de conexión con los sistemas generales o los de refuerzo que sean necesarios.Costear y en su caso ejecutar las obras de urbanización.Solicitar licencia y edificar en los plazos que establezca el plan.

3. Delimitación de las unidades de actuación

Concepto de unidad de actuación

: ámbitos delimitados en el planeamiento o mediante procedimiento específico, en suelo urbano y urbanizable sectorizado para su ejecución integrada y completa.

Criterio de delimitación:

se incluirán todos los terrenos reservados en el plan para dotaciones urbanísticas públicas necesarias para desarrollar la actuación.
En suelo urbano• Podrán ser discontinuas.• No podrán desviarse más del 15% de la media del aprovechamiento de todas las unidades incluidas en la misma área urbana homogénea establecidas por el plan. 

En suelo urbanizable

• Podrán ser discontinuas solo para incorporar los sistemas generales adscritos o vinculados.• Su delimitación deberá permitir la ejecución del plan.• Debe permitir cumplir con los deberes de urbanización, cesión y equidistribución.• Su aprovechamiento será el de referencia del sector al que se vinculen.4.1.

Gastos

• Todos los requeridos por el planeamiento.• Dentro de la unidad de actuación.vías públicas, señalización.Servicios urbanos:Abastecimiento de agua.Saneamiento y depuración.Energía eléctrica, alumbrado público.Gas, telecomunicaciones y otros servicios.• Espacios libres públicos:Jardinería, plantaciones y mobiliario.Redacción y tramitación de todos los documentos técnicos y jurídicos necesarios y los honorarios de todo tipo.• Indemnizaciones a propietarios, etc., arrendatarios, construcciones, plantaciones, gastos de traslado, realojo, etc.• Fuera de la unidad de actuación:Conexión con las redes de servicios generales.Participación en la ejecución de las redes generales.Participación en la ampliación de las redes existentes si fuera necesario.

Participación de la Administración en los gastos de urbanización. (consultar art. 161 trlsrm)

En unidad de actuación suelo urbano: participará en la proporción de aprovechamiento que le corresponda.En unidad de actuación de suelo urbanizable: en la proporción de aprovechamiento que le corresponda, salvo en los planes de iniciativa particular.

La elección del Sistema por la Administración se realizará en base a: necesidad de la actuación.Medios económicos con que se cuente.Colaboración de la iniciativa privada.Otras circunstancias; Se dará preferencia a la iniciativa privada, salvo razones de interés público.El sistema adoptado se podrá cambiar de oficio o a solicitud de los interesados.

Sistemas de iniciativa privada – Concertación directa:

Todos los terrenos de un solo propietario o todos los propietarios garanticen solidariamente.El propietario único o el conjunto asumen el papel de urbanizador. Se deberá acreditar que los terrenos son propiedad de sus promotores.Los promotores deberán suscribir un convenio de colaboración con la administración.Se podrá declarar innecesaria la reparcelación.

Sistemas de iniciativa privada – Concertación indirecta:

A solicitud de los propietarios que tengan al menos el 25% de la superficie de la unidad de actuación.Si no está previsto compensación o no se alcanza acuerdo para su desarrollo.Recibida la solicitud el ayuntamiento promueve un concurso, con las bases y criterios de adjudicación. Se podrán presentar en 3 meses el programa de actuación.El adjudicatario tendrá la condición de urbanizador.El programa que resulte seleccionado se tramitará por el procedimiento del art. 173 trlsrm, aplicándose las determinaciones del sistema de concurrencia.

Sistemas de iniciativa privada – Compensación:

Para utilizar a iniciativa de los propietarios, que representen al menos el 50% de la superficie de la unidad de actuación descontados los de uso y dominio público.Estos propietarios que asumen la iniciativa, se constituyen en Junta de Compensación. La Junta de Compensación asume la condición de urbanizador.El ayuntamiento tendrá representación en los órganos de la Junta de compensación.

Actuaciones y desarrollo de la Junta de Compensación:

Los propietarios que han obtenido la iniciativa con la mayoría indicada presentarán al ayuntamiento el programa de actuación y el proyecto de estatutos. El ayuntamiento los aprobará inicialmente, los somete a información pública durante 20 días y los notifica a los propietarios dándoles 15 días de audiencia en los que podrán adherirse a la junta los que no estén integrados.El ayuntamiento puede solicitar al registro certificado de dominios y cargas y práctica de los asientos que correspondan.El ayuntamiento aprueba definitivamente el programa y estatutos, con las modificaciones que estime adecuadas.El acuerdo se publica en el borm y se notifica a los propietarios.Publicada la aprobación definitiva todos los propietarios quedan vinculados a la actuación y obligados a constituir la junta de compensación en 2 meses.Los propietarios que no quieran formar parte de la junta podrán solicitar la expropiación.

Todos los propietarios no excluidos se deben adherir notarialmente en 1 mes a partir de la constitución de la Junta.El ayuntamiento iniciará el procedimiento de expropiación de los no adheridos.Todos los acuerdos de la junta se pueden recurrir en alzada ante el Ayuntamiento.Los propietarios que no cumplan sus obligaciones, pueden ser objeto de apremio o de expropiación.No podrá acordarse la disolución de la junta de compensación hasta que no haya cumplido todos sus compromisos de gestión urbanística.

Proyecto de reparcelación en el sistema de compensación

Constituida la junta, elaborará el proyecto de reparcelación.Se somete a audiencia previa de los afectados durante 1 mes.A continuación la junta lo aprueba inicialmente con doble mayoría del 50% (de nº de miembros y de cuotas de participación).La junta lo eleva al ayuntamiento para su aprobación definitiva.El ayuntamiento lo aprobará definitivamente, introduciendo las modificaciones que estime convenientes, bien según su criterio o aceptando los recursos que le presenten los propietarios.

Sistemas de iniciativa pública – Cooperación:

A iniciativa del ayuntamiento o de los propietarios que tengan el 65% de la superficie descontando los de uso o dominio público.Actuará como urbanizador el Ayuntamiento.los propietarios podrán colaborar y proponer el programa u otra tarea.El ayuntamiento elabora y aprueba el proyecto de reparcelación.se podrán reservar terrenos edificables para financiar los gastos de urbanización.Aprobado el proyecto de reparcelación el ayuntamiento acordará la ocupación inmediata de los terrenos.Ejecutada la actuación, los terrenos que resten se adjudicarán a los propietarios en función de sus derechos, deduciendo los gastos de urbanización de los que no hayan contribuido.También podrán enajenarse mediante subasta, abonando a cada uno lo que le corresponda.

Sistemas de iniciativa pública – Concurrencia:

a iniciativa del ayuntamiento, por urgencia, demanda de suelo o inactividad de la iniciativa privada.El ayuntamiento elabora y aprueba inicialmente un programa de actuación y convoca un concurso para selección de urbanizador.El adjudicatario del concurso actuará como urbanizador, puede presentar alternativas al programa y debe asumir las obligaciones correspondientes.

Sistemas de iniciativa pública – Expropiación:

A iniciativa del ayuntamiento o de otra administración por: urgencia, necesidad, dificultad de los otros sistemas, propietarios con intereses contradictorios, o excesiva fragmentación.Por incumplimiento de los plazos en los otros sistemas, o si el urbanizador perdiera la habilitación.Los propietarios podrán constituir asociaciones colaboradoras.Se podrá optar por tasación conjunta o individualizadaSistemas de iniciativa pública – Ocupación Directa
Para los terrenos reservados por el planeamiento para sistemas generales reconociendo a sus propietarios su derecho al aprovechamiento en la unidad de actuación a la que se vinculan.Requiere que esté aprobada la ordenación pormenorizada tanto de los terrenos a ocupar, como de la unidad de actuación en la que se integren.

LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN  Definición:
Son instrumentos de gestión urbanística que tienen por objeto establecer las bases técnicas y económicas de las actuaciones en los sistemas de concertación, compensación, cooperación y concurrencia.

Contenido:

Identificación del promotor y relación de propietarios y de los titulares que consten en el catastro y en su caso en el registro de la propiedad.Justificación del ámbito territorial y sistema de actuación propuesto conforme al planeamiento vigente.Estimación de los gastos de urbanización, programa de trabajo y distribución de inversiones.Plazos de ejecución de la actuación que no podrán exceder de los señalados en el planeamiento para el cumplimiento de deberes exigibles.Garantías que aseguren la ejecución de la actuación, mediante crédito comprometido con cargo a fondos públicos o la planificación y compromiso financiero de inversión con fondos cuyo origen deberá acreditarse.Compromiso de prestación de aval o fianza por el urbanizador en cuantía del 10% de los gastos de urbanización previstos.En su caso compromisos complementarios del urbanizador en cuanto a edificación, cesiones, ejecución de dotaciones urbanísticas, afección de inmuebles a fines sociales u otras prestaciones.

Elaboración y aprobación de los programas de actuación (consultar art. 173 trlsrm)

Podrán elaborarse por los particulares, por el ayuntamiento o por cualquiera otra administración pública.Los programas de actuación podrán aprobarse y modificarse conjuntamente con el instrumento de planeamiento urbanístico, que ordene los terrenos. En este caso, durante la tramitación procederá la notificación a los propietarios y titulares afectados. También podrá tramitarse por separado del planeamiento del siguiente modo.Aprobación inicial por el ayuntamiento y un periodo de información pública de veinte días como mínimo.Se notificará a los propietarios y titulares que consten en el catastro y en su caso en el registro de la propiedad y en el borm y en dos diarios.Después de la información pública, el ayuntamiento acordará la aprobación definitiva indicando los cambios con respecto a lo aprobado inicialmente.Se notificará a los propietarios, a los titulares afectados y a quienes hubieran alegado y se publicará en el b.o.r.m.En los programas de actuación elaborados por particulares y otras administraciones públicas, el Ayuntamiento deberá resolver antes de 2 meses desde su presentación, a partir de los cuales podrá promoverse lainformación pública y notificación a propietarios por iniciativa privada.Si se ha realizado la información pública el ayuntamiento deberá resolver sobre la aprobación definitiva antes de cuatro meses desde la aprobación inicial, pasados los cuales sin notificación expresa, podrá entenderse aprobado el programa por silencio administrativo.

1.4 Efectos de los programas de actuación (consultar art. 174 trlsrm)

La aprobación del programa de actuación otorga a su promotor la condición de urbanizador. Este queda obligado a ejecutar la actuación en las condiciones establecidas en el programa y en el planeamiento.

1.5 Planes parciales de iniciativa particular (consultar art.123g trlsrm)

Deben ir acompañados como documento independiente del programa de actuación.

2. LOS PROYECTOS DE REPARCELACIÓN. FINALIDAD. CONTENIDO.TRAMITACIÓN 2.1 Objeto del proyecto de reparcelación

Formalizar la gestión urbanística mediante la integración de todas las fincas comprendidas en una unidad de actuación.Determinación de las parcelas resultantes con sus parámetros urbanísticos.Concreción de los derechos y deberes de los propietarios originarios y de la administración, en cuanto al cumplimiento de la equidistribución de beneficios y cargas.

2.2 Documentación necesaria previa para redactar el proyecto de reparcelación

Planeamiento sobre el que se tiene que basar y respetar (p.g., p.p., p.e. ó ed).Conocimiento de costos de urbanización para el reparto de cargas.Exteriores (conexiones o refuerzo de servicios existentes).Interiores (urbanización de la unidad de actuación).Conocimiento catastral (parcelario, propietarios, superficies, antigüedad de edificaciones).Otras circunstancias a tener en cuenta (servidumbres, hipotecas, etc.).

2.3 Etapa de conocimiento para la redacción del proyecto de Reparcelación

Examen de la realidad física del terreno incluido en la unidad de Actuación:Actividades que se desarrollan.Edificaciones existentes, características, uso, ocupación.Cultivos u otros modos de explotación del suelo

Examen de la documentación jurídica

Escrituras de cada una de las fincas registrales.Notas registrales con sus cargas e incidencias.Valoración catastral con definición de limites y antigüedad y usos.Cargas y servidumbres.Empadronamientos, régimen de ocupación, número de miembros, antigüedad.Actividades que se desarrollan y puedan ser susceptibles de indemnización.

2.4 Etapa de concreción de derechos y deberes a tener en cuenta

Estudio del planeamiento que se desarrolla, de sus parámetros y de los derechos y obligaciones que establece.Cálculo de los derechos concretos de cada propietario en función de la superficie que aporta en la unidad de actuación.Estudio de las edificaciones y demás elementos físicos, su situación, uso, valoración y ocupación.Posibilidades de realojo. Estudio de las condiciones, situación de las familias, propiedad, arrendamiento.Estudio de costes. Indemnizaciones de todo tipo.Conflictos entre los derechos de los propietarios, deslindes, ajuste de límites, cargas existentes, su levantamiento o mantenimiento.Actuaciones sobre infraestructuras existentes, soterramientos, desvíos, supresiones, servidumbres incorporación de soluciones por afecciones.

2.5 análisis de los mecanismos de valoración de las tipologías edificatorias y demás elementos de ponderación a tener en cuenta en el proyecto de reparcelación.

Los derechos de cada propietario serán proporcionales a la superficie de las parcelas que se aportan, dentro de la unidad de actuación.Se tendrá en cuenta de acuerdo con el planeamiento que se desarrolla:La edificabilidad / las tipologías posibles.Los usos que permite el plan.La situación en lo que pueda incidir en el valor de las parcelas resultantes.Cualquiera otra característica diferencial que afecte al valor de las parcelas.Los coeficientes de ponderación, su necesidad o no. Los riesgos que implica su utilización.Un criterio básico: la proximidad entre las parcelas iniciales y finales, sus posibilidades reales.
2

.6 La distinción entre los conceptos que intervienen en la asignación de derechos edificatorios, y los que distribuyen costos y obligaciones económicas.

Los derechos iniciales en función de la superficie que se aporta permite obtener el grado de participación de cada propietario.Las ponderaciones en el caso de que sean necesarias se aplicarán para homogeneizar lasdiversas parcelas y usos resultantes según establece el plan.A partir de esos usos y parcelas homogeneizados se concreta lo que se adjudica a cada propietario.Aspectos de la normativa urbanística que se deben tener en cuenta en el proceso de creación de nuevas parcelas y su adjudicación: la parcela mínima, tipologías edificatorias, etc.

2.7 Obtención del conjunto de cargas económicas

A tener en cuenta: Costos derivados del planeamiento. Las  cesiones de diversos tipos.La urbanización interior de la unidad de actuación.Las conexiones exteriores con las redes de servicios (comunicaciones, saneamiento, etc.).La participación en infraestructura exterior(planes especiales de infraestructuras).La actuación sobre sistemas generales (refuerzo, etc.).Las afecciones sobre infraestructuras interiores preexistentes (desvíos, servidumbres, etc.).Las indemnizaciones por elementos físicos oactividades:Edificaciones.Arbolados y cultivos.Actividades económicas o explotación industrial del suelo.Los costes por desahucio, traslado y realojo.La construcción de las nuevas viviendas para realojo.

2.8 Situaciones especiales, el desahucio, el derecho de realojo

La compensación individualizada al propietario afectado

Valor de la indemnización de la edificación existente, y otros conceptos.Valor urbanístico de los terrenos.La aportación de los afectados.La concreción del realojo. Modalidades.

El mecanismo de indemnización. El realojo.Factores que intervienen:

Valor de la edificación.Cuantificación de la indemnización pordesahucio.Traslado de mobiliario.La justificación del empadronamiento. Momento de referencia – el nº de miembros familiaresPago de arrendamiento durante el periodo desde el desalojo hasta la entrega de la vivienda.

2.9 Aspectos jurídicos a tener en cuenta en el proyecto de reparcelación

Análisis de la documentación:• Datos registrales – concordancia.Datos catastrales – titularidad.Escrituras, su inscripción o no, coincidencia con el registro y el catastro.Servidumbres, excesos de cabida.Conjunto de circunstancias jurídicas, cargas.Tracto sucesivo, proindivisos, usufructos, etc.Descripción de las fincas iniciales y las nuevas.

2.10 Criterios para la formulación del proyecto de reparcelación (consultar art. 175 TRLSRM)

Se valorarán con independencia del suelo:Las plantaciones.Las obra.sLas edificaciones e instalaciones Que no puedan conservarse, y su importe se computará como gasto de urbanización.     Las obras de urbanización compatibles con la ejecución del plan serán consideradas como obras con cargo al proyecto, compensándose al propietario por su valor.Se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en lugar próximo al de las parcelas originarias del correspondiente propietario.No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación, conforme al planeamiento.Cuando la escasa cuantía de los derechos de varios propietarios no permita que se les adjudiquen fincas independientes, las parcelas resultantes se adjudicarán en proindiviso.

 También, a solicitud de los propietarios, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización económica.No serán objeto de adjudicación los terrenos edificados conforme al planeamiento, conservándose las propiedades originarias, sin perjuicio de las compensaciones económicas que procedan.En la cuenta de liquidación del proyecto se incluirán las indemnizaciones que correspondan a las diferencias de adjudicación, que se hayan producido, tanto por defecto como por exceso, valorándose al precio medio de las parcelas resultantes.El costo de las obras de urbanización se calculará con arreglo al presupuesto del proyecto de urbanización o mediante una cifra estimativa que establecerá razonadamente el propio proyecto de reparcelación.

2.11 Documentos del proyecto de reparcelación

2.11.1 Según la ley regional del suelo

Memoria descriptiva de las circunstancias y ámbito y justificativa del cumplimiento de los criterios de valoración y adjudicación.Relación de propietarios y titulares de derechos incluidos en su ámbito con expresión de la naturaleza y cuantía de estos, distinguiendo los que deben extinguirse con la ejecución del plan.Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, con designación nominal de los adjudicatarios y expresión del aprovechamiento urbanístico correspondiente.Cuenta de liquidación provisional.Planos a escala adecuada, de información, ordenación, parcelación originaria y resultante de la adjudicación.

2.11.2 Según el reglamento de gestión

Además de lo anterior, el reglamento de gestión define con mayor detalle algunos aspectos del proyecto de reparcelación, debiendo incorporarle en el mismo lo siguiente:Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan.Planos superpuestos de información y adjudicación.  

2.12 Elaboración y aprobación del proyecto de Reparcelación (consultar art. 176 TRLSRM)

Podrá tramitarse y aprobarse junto con el programa de actuación.Las diferentes etapas de aprobación se realizarán según se establece en cada sistema de actuación.Aprobado inicialmente, se someterá a información pública durante veinte días y se notificará individualizadamente a los titulares que consten en el proyecto.Asimismo, la resolución de aprobación definitiva deberá ser publicada y notificada a todos los interesados.

2.13 Efectos y formalización del proyecto de Reparcelación (consultar art. 177 TRLSRM)

Además de los establecido en la legislación del estado sobre extinción de derechos reales, exenciones fiscales, etc., la aprobación del proyecto de reparcelación produce los siguientes efectos:Transmisión al Ayuntamiento en pleno dominio y libre de cargas, gravámenes y ocupantes de los terrenos que deban ser objeto de cesión.Subrogación con plena eficacia real de las antiguas fincas por las nuevas, siempre que quede establecida su correspondencia.Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.

6- EN TODO PROCESO DE GESTION URBANISTICA, TODO PROPIETARIO DE SUELO TIENE QUE ASUMIR 3 TIPOS DE OBLIGACIONES:

OBLIGACIONES: URBANIZACION, INDEMNIZACIONES, CESIONES A LA ADMINISTRACION

7- INDICA DEL LISTADO DE TAREAS QUE SE EXPONEN,CUALES SON OBLIGATORIAS SEGÚN LA CLASE Y CATEGORIA DE SUELOURBANO CONSOLIDADO                            URBANO SIN CONSOLIDAR                 URBANIZABLE:    COMPLETAR A COSTA DEL PROPIETARIO LA URBANIZACION     URBANO CONSOLIDADO
CEDER LOS VIALES Y LAS DOTACIONES PREVISTAS POR EL PLAN GENERAL   URBANO SIN CONSOLIDAR     CEDER EL 10% DEL APROVECHAMIENTO     URBANO SIN CONSOLIDAR???   
CEDER PARA ZONAS VERDES EL 10% DE LA SUPERFICIE DEL AMBITO    URBANIZABLE??   
CEDER, SI LA EDIFICABILIDAD BRUTA ES DE 0,45M2, EL 10% DE LA SUPERFICIE DEL AMBITO PARA DOTACIONES PUBLICAS    COSTEAR LAS OBRAS DE URBANIZACION DEL CONJUNTO DE LOS TERRENOS    URBANIZABLE   
CEDER GRATUITAMENTE EL SUELO NECESARIO PARA APARCAMIENTOS Y VIALES PUBLICOS    URBANIZABLE  
OBTENER Y CEDER GRATUITAMENTE LOS TERRENOS DEL SISTEMA ADSCRITOS AL SECTOR     URBANIZABLE   
COSTEAR LAS INFRAESTRUCTURAS DE CONEXIÓN CON LAS REDES GENERALES DE SUMINISTRO       URBANIZABLE      
8- PARA DELIMITAR UNA UNIDAD DE ACTUACION, INDIQUE QUE DIFERENCIAS EXISTEN, SEGÚN SEA SUELO URBANO O SUELO URBANIZABLE

-EN SUELO URBANO: 

PODRAN SER DISCONTINUAS

NO PODRAN DESVIARSE MAS DEL 15% DEL APROVECHAMIENTO DEL AREA URBANA HOMOGENEA

-EN SUELO URBANIZABLE:

PODRAN SER DISCONTINUAS SOLO PARA INCORPORAR LOS SISTEMAS GENERALES ADSCRITOS

SU DELIMITACION DEBERA PERMITIR LA EJECUCION DEL PLAN

DEBE PERMITIR CUMPLIR CON LOS DEBERES DE URBANIZACION, CESION Y EQUIDISTRIBUCION

SU APROVECHAMIENTO SERA EL DE REFERENCIA DEL SECTOR AL QUE SE VINCULEN

9-¿CUANDO NO PARTICPA LA ADMINISTRACION CON LOS GASTOS DE URBANIZACION EN EL DESARROLLO DE UNA UNIDAD DE ACTUACION EN SUELO URBANIZABLE?

CUANDO SE TRATE DE PLANES DE INICIATIVA PARTICULAR

10- INDIQUE 3 SISTEMAS DE ACTUACION INTEGRADA DE INICIATIVA PRIVADA Y OTROS 3 DE INICIATIVA PUBLICA:

-INICIATIVA PRIVADA: CONCERTACION DIRECTA, CONCERTACION INDIRECTA, COMPENSACION

-INICIATIVA PUBLICA: COOPERACION, CONCURRENCIA,EXPROPIACION,OCUPACION DIRECTA

11-INDIQUE LAS PRINCIPALES DIFERENCIAS DE TRAMITACION E IMPULSO ENTRE LOS SISTEMAS DE COOPERACION Y DE COMPENSACION     -SISTEMAS DE COOPERACION:

-A INICIATIVA DEL AYUNTAMIENTO O DE LOS PROPIETARIOS QUE TENGAN EL 65% DE SUPERFICIE

LOS PROPIETARIOS PODRAN COLABORAR Y PROPONER EL PROGRAMA U OTRA TAREA

-EL AYUNTAMIENTO ELABORA Y APRUEBA EL PROYECTO DE REPARCELACION

SE PODRAN RESERVAR TERRENOS EDIFICABLES PARA FINANCIAR LOS GASTOS DE URBANIZACION

-APROBADO EL PROYECTO DE REPARCELACION, EL AYUNTAMIENTO ACORDARA LA OCUPACION INMEDIATA DE LOS TERRENOS

 EJECUTADA LA ACTUACION, LOS TERRENOS QUE RESTEN SE ADJUDICARAN A LOS PROPIETARIOS EN FUNCION DE SUS DERECHOS, DEDUCIENDO LOS GASTOS DE URBANIZACION DE LOS QUE NO HAYAN CONTRIBUIDO

-TAMBIEN PODRAN ENAJENARSE MEDIANTE SUBASTA, ABONANDO A CADA UNO LO QUE LE CORRESPONDA

-SISTEMAS DE COMPENSACION  

-UTILIZAR A INICIATIVA DE LOS PROPIETARIOS QUE TENGAN AL MENOS EL 50% DE LA SUPERFICIE

-ESTOS PROPIETARIOS QUE ASUMEN LA INICIATIVA, SE CONSTITUYEN EN JUNTA DE COMPENSACION

-LA JUNTA DE COMPENSACION ASUME LA CONDICION DE URBANIZADOR

-EL AYUNTAMIENTO TENDRA REPRESENTACION EN LOS ORGANOS DE LA JUNTA DE COMPENSACION

12-INDICA CUAL ES LA FINALIDAD Y CONTENIDO BASICO DE CADA UNO DE ESTOS DOS DOCUMENTOS URBANISTICOS .   1-PROGRAMA DE ACTUACION URBANISTICA: SU FINALIDAD ES ESTABLECER LAS BASES TECNICAS Y ECONOMICAS DE LAS ACTUACIONES EN LOS SISTEMAS DE CONCERTACION, COMPENSACION,COOPERACION Y CONCURRENCIA CONTENIDO: -IDENTIFICACION DEL PROMOTOR Y RELACION DE PROPIETARIOS Y DE LOS TITULARES QUE CONSTEN EN EL CATASTRO Y EN SU CASO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

-JUSTIFICACION DEL AMBITO TERRITORIAL Y SISTEMA DE ACTUACION PROPUESTO CONFORME AL PLANEAMIENTO VIGENTE

-ESTIMACION DE LOS GASTOS DE URBANIZACION, PROGRAMA DE TRABAJO Y DISTRIBUCION DE INVERSIONES

-PLAZOS DE EJECUCION DE LA ACTUACION, QUE NO PODRAN EXCEDER DE LOS SEÑALADOS EN EL PLANEAMIENTO

-GARANTIAS QUE ASEGUREN LA EJECUCION DE LA ACTUACION MEDIANTE CREDITO COMPROMETIDO CON CARGO A FONDOS PUBLICOS

  -COMPROMISO DE PRESTACION DE AVAL O FIANZA POR EL URBANIZADOR EN CUANTIA DEL 10% DE LOS GASTOS DE URBANIZACION PREVISTOS -EN SU CASO, COMPROMISOS COMPLEMENTARIOS DEL URBANIZADOR EN CUANTO A EDIFICACION,CESIONES,EJECUCION DE DOTACIONES URBANISTICAS,AFECCION DE INMUEBLES A FINES SOCIALES U OTRAS PRESTACIONES2-PROYECTO DE REPARCELACION: FINALIDAD:-FORMALIZAR LA GESTION URBANISTICA MEDIANTE LA INTEGRACION DE TODAS LAS FINCAS COMPROMETIDAS EN UNA UNIDAD DE ACTUACION

-DETERMINACION DE LAS PARCELAS RESULTANTES CON SUS PARAMETROS URBANISTICOS

 -CONCRECION DE LOS DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPITARIOS ORIGINARIOS Y DE LA ADMINISTRACION, EN CUANTO AL CUMPLIMIENTO DE LA EQUIDISTRIUCION DE BENEFICIOS Y CARGASCONTENIDO

-PLANEAMIENTO

-CONOCIMIENTO DE COSTOS DE URBANIZACION: EXTERIORES, INTERIORES

-CONOCIMIENTO CATASTRAL

-OTRAS CIRCUNSTACIAS A TENER EN CUENTA

13- INDIQUE COMO SE CONSIGUE LA CONDICION DE URBANIZADOR DE UNA UNIDAD DE ACTUACION EN…-SISTEMA DE COMPENSACION:

-UTILIZAR A INICIATIVA DE LOS PROPIETARIOS QUE TENGAN AL MENOS EL 50% DE LA SUPERFICIE

-ESTOS PROPIETARIOS QUE ASUMEN LA INICIATIVA, SE CONSTITUYEN EN JUNTA DE COMPENSACION

-LA JUNTA DE COMPENSACION ASUME LA CONDICION DE URBANIZADOR

-EL AYUNTAMIENTO TENDRA REPRESENTACION EN LOS ORGANOS DE LA JUNTA DE COMPENSACION

-…….SISTEMA DE CONCERTACION INDIRECTA:

-A SOLICITUD DE AL MENOS EL 25% DE LA SUPERFICIE

-SI NO ESTA PREVISTO COMPENSACION, O NO SE ALCANZA ACUERDO PARA SU DESARROLLO

-EL AYUNTAMIENTO PROMUEVE UN CONCURO, CON BASES Y CRITERIOS DE ADJUDICACION

-SE PODRA PRESENTAR EN 3 MESES EL PROGRAMA DE ACTUACION

-EL ADJUDICATARIO TENDRA LA CONDICION DE URBANIZADOR

-LAS MISMAS CONDICIONES QUE EN EL SISTEMA DE CONCURRENCIA

14-INDIQUE DE UN CONJUNTO MAS NUMEROSO, 6 DATOS O ELEMENTOS QUE ES NECESARIO CONOCER PARA REDACTAR UN PROYECTO DE REPARCELACIO

-EXAMEN DE LA REALIDAD FISICA DEL TERRENO: ACTIVIDADES,EDIFICACIONES,CULTIVOS

-EXAMEN DE LA DOCUMENTACION JURIDICA: ESCRITURAS,NOTAS REGUSTRALES,VALORACION CATASTRAL,CARGAS Y SERVIDUMBRES,EMPADRONAMIENTOS,ACTIVIDADES QUE SE DESARROLLAN

-CORRESPONDENCIA O NO DE LA REALIDAD FISICA CON LA DOCUMENTAL

15-INDIQUE DEL AMPLIO CONJUNTO DE CARGAS ECONOMICAS QUE SE TIENEN QUE TENER EN CUENTA EN UN PROYECTO DE REPARCELACION, AL MENOS 6 DE ELLAS

-COSTOS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO

-URBANIZACION INTERIOR

-CONEXIONES EXTERIORES

-COSTES POR DESAHUCIO,TRASLADO,REALOJO

-CONSTRUCCION DE LAS NUEVAS VIVIENDAS

-INDEMNIZACIONES: EDIFICABLES,ARBOLADOS Y CULTIVOS,ACTIVIDADES ECONOMICAS

-PARTICIPACION EN INFRAESTRUCTURA EXTERIOR

-ACTUACION SOBRE SISTEMAS GENERALES

-AFECCIONES SOBRE INFRAESTRUCTURAS