PRÁCTICA 7

1. ¿Está legitimado el presidente para demandar? El presidente de la comunidad, como representante orgánico de la Junta de Propietarios de la comunidad, según el art. 13.3 LPH tiene capacidad procesal para actuar en todos los asuntos que afecten a la comunidad. En principio, la LPH le otorga legitimación activa para intervenir a través del procedimiento en relación a cualquier problema o incidencia que afecte al inmueble en régimen de propiedad horizontal como lo son las alteraciones que se hayan llevado a cabo en el inmueble sin la correspondiente autorización de la Junta de Propietarios, este no es nuestro caso. El TS en relación a la legitimación activa del presidente de la comunidad, ha añadido que para que éste pueda intervenir en el procedimiento judicial y demandar a otros ya sean miembros de la comunidad o terceros ajenos a la comunidad, requiere de la aprobación de la Junta de Propietarios, es decir, de la autorización de ésta. Autorización que puede ser subsanada si falta con posterioridad a la interposición de la demanda, pero en todo caso la autorización es un requisito de procesabilidad, para que esté bien constituida en estos casos la relación jurídica procesal. La mayoría que ha de concurrir para autorizar al presidente, que interponga la demanda en beneficio de la comunidad, es una mayoría simple que dentro del sistema de mayorías que establece para la toma de acuerdos la LPH ha de ser doble; esto es, la mayoría de propietarios que a su vez concurra con la mayoría de cuotas de participación en los elementos comunes. Este requisito exigirá que se acompañe a la demanda o se subsane posteriormente del acta de la reuníón de la Junta de Propietarios donde se tomó al acuerdo, donde se le autorizó. Si el presidente no obtuviera este acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, podría también demandar pero no en su condición de presidente sino como cualquier otro propietario puesto que el art. 13.2 LPH exige para ser presidente que se sea propietario de un elemento privativo.
Y el TS ha declarado de forma reiterada que cualquier propietario (titular de un piso o local en general de un elemento privativo) está legitimado activamente para actuar en juicio tanto en la defensa de sus elementos privativos como en la defensa de los elementos comunes del que es copropietario del edificio, y tanto frente a otros propietarios de ese edificio como frente a terceros ajeno al mismo. Entonces, ¿Quién ha de soportar las costas del procedimiento si la pretensión del demandante es rechazada?  En condición de presidente, las costas deberá de soportarlas la comunidad, ya sea mediante gastos generales en las arcas de la comunidad o mediante una derrama por una distribución de los pagos. En todo caso, quedaran excluidos de pagar aquellos propietarios de elementos privativos que hayan sido demandados. En cambio, si se demanda en la condición de propietario, entonces solo le corresponderá pagar las costas judiciales, no es un gasto de la comunidad. 

2. ¿Son válidas las cuotas asignadas a las viviendas que se reserva para sí D. Belarmino?Junto a la descripción del inmueble, el art. 5.1 LPH exige que conste en el título constitutivo para la validez del mismo, las cuotas de participación en los elementos comunes que se le asigna a cada uno de los elementos privativos, así lo hace Don Bernadino. Sin embargo, la asignación de cuotas a los elementos privativos no es un acto arbitrario del otorgante de dicho título ya que el art. 5.2 LPH establece 3 criterios que han de concurrir para asignar las cuotas de participación:

• La superficie útil del elemento privativo en relación al total del inmueble.
• La ubicación exterior o interior del elemento privativo.
• El uso que racionalmente se prevea que va a necesitar el elemento privativo de los elementos y servicios comunes del inmueble.

En nuestro caso, los tres criterios concurren en igual medida para todos los pisos, y pese a ello, el otorgante del título le asigna una cuota inferior a los demás a los que él se reserva para sí. Esa norma de los criterios, es una norma imperativa de tal manera que si no es observada por quien otorga el título constitutivo, los propietarios de elementos privativos que se consideren perjudicados podrán impugnar las cuotas de participación ante los tribunales aun cuando hayan aceptado en el contrato de compraventa el incumplimiento de estos criterios. Al ser una norma imperativa no es susceptible de ser derogada a través de la voluntad o de la autonomía privada. 

Cuando se produce esa situación cuando en el título constitutivo se le asigna a algún elemento privativo una cuota inferior a la asignada a los demás, hablamos de cuota abusiva ya que se persigue la finalidad de contribuir en menor medida a los gastos y a la participación al fondo de reserva de la comunidad ya que la cuota es el coeficiente en base al que se mide en qué proporción cada propietario de un elemento privativo contribuye a los gastos o al fondo de reserva. El art. 9.1 e) LPH establece que todos los propietarios de elementos privativos deberán de contribuir en proporción a su cuota, a los gastos generales de la comunidad, esto es, a los gastos de mantenimiento del inmueble, de los servicios, cargas y de las responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El art. 9.1 f) LPH establece que también en proporción a la cuota de participación se contribuirá al fondo de reserva. El fondo de reserva de la PH es una cantidad de dinero que solo pueden ser destinados a gastos que impliquen la conservación y reparación el inmueble y sus servicios comunes y en su caso para la rehabilitación del inmueble, tiene un destino específico y por eso se encuentra separada de lo que corresponde al dinero de gastos generales. Don Benardino ha pretendido una cuota abusiva, que es contribuir en menor medida a estos gastos generales y a los que ocasione el fondo de reserva.

3. Partiendo del dato de que existiera una propiedad horizontal constituida sobre dicho edificio, indicar todos los elementos afectados por las alteraciones,¿cuáles son comunes, y de qué clase, y cuáles privativos? 

Existe en el momento de procederse a la alteración, ya constituida la PH, no es nuestro caso tampoco ya que cuando se hacen las alteraciones no ha nacido la PH. Partiendo de que si existiera vamos a examinar la naturaleza jurídica en relación a los elementos alterados mediante las obras. 

Todos ellos son elementos comunes pero hay que distinguir por naturaleza o esenciales; o por destino o accidentales; ya que solo los elementos por destinos pueden desafectarse y convertirse en elementos privativos. 

• Los elementos comunes por naturaleza son aquellos que resultan imprescindibles para el uso y aprovechamiento adecuado por parte de sus propietarios de los elementos privativos, ya que sin ellos los propietarios no podrían ejercitar el contenido del derecho de propiedad, usar y disfrutar del piso o local.
• Los elementos privativos por destino son aquellos de los que se pueden prescindir pero que han sido puestos al servicio de la comunidad.

En primer lugar, las escaleras de la última planta y el hueco que estas ocupan, convirtiendo el hueco de las mismas en una habitación. Las escaleras de un edificio en régimen de PH es uno de los elementos comunes por naturaleza más representativo ya que resulta imprescindible para que los propietarios de los elementos privativos, puedan ejercitar el contenido de su derecho de propiedad. Excepcionalmente, cuando no resulta imprescindible para el resto de los propietarios de pisos o locales, las escaleras y el hueco que ocupan en la última planta puede ser calificado como un elemento común por destino accidentado, siempre que no existe una azotea común. En nuestro caso ya que no existe esa azotea común, la escalera y el hueco de la primera planta es un elemento común por destino. En cuanto a la pared divisoria entre las dos viviendas de la última planta, las que se reservó el propietario único y constructor del edificio, el sostén del edificio no lo constituyen las paredes ya sean las de cierre del edificio, las divisorias entre pisos o locales y las divisorias entre pisos y elementos comunes del edificio, sino la estructura que soporta el edificio. En cuanto a la separación entre la pared de cierre de los dos edificios colindantes, si no es un muro de carga, será un elemento común accidental o por destino. Por último, la cubierta del edificio sobre la que se construye una terraza, la cubierta es un elemento esencial o por naturaleza del edificio. 

El segundo elemento es el tabique que separa las dos viviendas de la última planta que son de su propiedad pero también procede a alterar el hueco de la pared separadora en la última planta para unir esas dos viviendas con otra que también le pertenece en el edificio continuo. Los muros de carga al igual que los cimientos de cualquier edificio es también uno de los elementos comunes esenciales o por naturaleza ya que de ellos depende la estabilidad y seguridad del edificio forman parte de la estructura del edificio, pero en las construcciones modernas se han suprimido los muros de carga por estructuras metálicas, el armazón del edificio que es lo que constituye el sostén del edificio siendo todos los demás elementos, ya sean los de cierre  del edificio los que delimitan al exterior y frente a otros edificios colindantes, ya sean los elementos divisorios entre los elementos privativos y elementos comunes del mismo son simples tabiques, paredes divisorias, por tanto si nos encontramos ante un edificio que no cuenta con muros de carga todas estas paredes divisorias o tabiques tienen que ser calificados como elementos comunes accidentales o por destino no esenciales ya que la modificación de un tabique de estos no va a afectar a la seguridad del edificio porque en los edificios modernos esta función la cumple la estructura metálica, eso sí no puede afectarse si se abre algún hueco o se decide eliminar una pared divisoria no puede afectarse ninguna columna que forma parte de esa estructura metálica. En tercer lugar, la cubierta del edificio sobre la que se construye una azotea. La cubierta de todo edificio es un elemento esencial por naturaleza pero no hay que confundir la cubierta del edificio con la azotea que se puede construir sobre ella aunque estén unidas materialmente ya que el que exista una azotea no impide que pueda existir debajo de ella una cubierta que proteja al edificio por tanto la cubierta en la medida que es susceptible de seguir cumpliendo su función como elemento común esencial puede ser desafectada para que sobre la misma se construya un elemento privativo al servicio exclusivo de algún o algunos pisos.

4. ¿Tenía el demandado facultades para realizar tales alteraciones en el inmueble?Consideramos que ya existía una PH cuando en realidad no la había. Las alteraciones se realizan cuando todavía no había procedido a vender y transmitir la propiedad sobre algún elemento privativo del piso o local. Sin embargo, había otorgado un título constitutivo de la propiedad horizontal inscribíéndola en el RP. Para que exista una PH no es suficiente el otorgamiento del título constitutivo, lo que es imprescindible para que nazca la PH es que sobre ese edificio concurra más de 1 propietario ya que solo en este caso, se puede hablar de elementos comunes del edificio que son de uso colectivos de todos los propietarios de elementos privativos e inseparables de los mismos. Por tanto sí está autorizado y legitimado para llevar a cabo la alteración aun cuando exista un títulos constitutivo inscrito en el RP, que representa que quien lo otorga está proyectando de vender pisos y locales a partir del momento en el cual eso suceda, y los compradores adquieran el piso o local, habrá nacido la PH.

5. ¿En qué puede amparar el demandante la ilicitud de dichas alteraciones? La hipotética ilicitud de esas alteraciones se encuentra en la relación existente entre lo que el RP publica respecto al edificio que hay que indicar en el título qué partes del edificio son elementos privativos y que partes son elementos comunes; y la protección que merecen los terceros adquirentes de piso y locales en dicho edificio que han confiado en lo que el RP publica ya que la principal finalidad que cumple el título constitutvo de la PH es la de delimitar y distinguir respecto al inmueble que objetos del mismo son de propiedad individual y cuales elementos comunes puestos al servicio de los privativos, y cuando Don Benardino procede a transmitir un piso o local no ha modificado la descripción del inmueble en el RP. ¿?????

Art. 1468.1 CC: según este precepto el vendedor está obligado a entregar al comprador la cosa comprada en las condiciones que se encontraba en el momento de celebrarse el contrato. Cumple con ese precepto ya que tiene que entregar en las condiciones en la que se encontraban, es decir, las que corresponden al edificio después de haber procedido a la alteración. La principal finalidad del RP es la de proteger a quien confía en el mismo y en este caso el RP publica una cosa distinta a lo que fuera del RP ha sucedido. 

Art. 38 LH, como manifestación de la buena fe registral de la protección que merece el que confía en el RP. Establece la presunción de exactitud del RP, el RP se presume exacto por tanto lo que en él se publica coincide con lo que exista fuera del mismo. Es una presunción de iuris tantum, entonces puede ser destruida mediante la prueba en contrario, es decir, Don Bernamino le corresponderá la carga de probar que los compradores conocen la realidad extra registral. Esta destrucción de la presunción puede ser a través de prueba directa o indirecta. Prueba directa si en los contratos de compraventa se hizo constar las alteraciones. De forma directa no ha destruido la presunción de exactitud en beneficio de los adquirentes de pisos o locales. La ignorancia de los que han confiado en el RP y por ello deben de ser protegidos, ha de ser excusable, y sí pudieron cerciorarse por la configuración definitiva del edificio en el momento