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Opinión: TAL COMO SE EXPONE EL CASO, EMIGILDA SE Convertiría EN LA PROPIETARIA
A LOS OJOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, AL ADQUIRIR DE BUENA FE (AL NO DECIR
LO CONTRARIO EL CASO PRACTICO) DE QUIEN FIGURA COMO PROPIETARIO EN EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD. COMO QUIERA QUE EL BANCO DE BUENA FE POR LOS PACTOS QUE TENIA
CON MANU PASA A SER EL PROPIETARIO DE LA FINCA REGISTRADA, EMIGILDA SE
CONVIERTE EN PROPIETARIA (TERCERA HIPOTECARIA), SIN PERJUICIO DE LOS DERECHOS
QUE LE ASINTEN A Pedro COMO VERDADERO PROPIETARIO, CARENTE DE LA PROTECCIÓN QUE
LE Habría DADO EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, SI HUBIERA LLEVADO A CABO LOS ACTOS
Jurídicos NECESARIOS PARA SU INSCRIPCIÓN.

La principal protección desplegada por el Registro de la
Propiedad, está destinada a aquella persona que adquiere, cumpliendo ciertos
Requisitos, un inmueble o derecho real de un transmitente que figura en el
Registro como su propietario con facultades para disponer del mismo, aunque no
Sea el verdadero propietario. Este tercer adquirente es mantenido en la
adquisición que realizó en virtud de la protección otorgada por el Registro y
También como consecuencia de esta protección, el verdadero propietario va a ver
Privado de su propiedad.

En palabras del profesor Lacruz Berdejo, el Registro de la Propiedad ha sido
Instituido para dar seguridad jurídica a quien realiza una adquisición
Inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que ésta resulte ineficaz por no
Existir o resolverse el derecho del transferente. La protección registral
Supone, así, quedar un verdadero titular privado de su derecho en beneficio de
Otra persona que adquiríó de quien parecía titular, pero no lo era.

Por este motivo, se habla de la Ley Hipotecaria española
Como una ley de terceros, al ser este tercer adquirente el principal
Protagonista de nuestro sistema registral. A este tercero adquirente,
Denominado también tercero hipotecario, se refiere el art. 34 de la Ley
Hipotecaria en los siguientes términos:

El tercero que de buena fe adquiera a
Título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con
Facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que
Haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del
Otorgamiento por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume
Siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no
Gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o
Transferente.»

Los requisitos exigidos por este artículo para que el
Tercer adquirente goce de la protección de la fe pública registral son los
Siguientes:

• La
  Adquisición ha de ser a título oneroso. Es necesario la existencia de una
  Contraprestación patrimonial determinada y exigible del adquirente. Los
  Adquirentes a titulo gratuito (herencia, donación, etc.) tendrán solamente
  La protección que tendría la persona de quien adquirieron. Por otra parte,
  No tienen la condición de oneroso la aportación de bienes a una sociedad,
  La división de la cosa común y la transacción – Sentencias del Tribunal
  Supremo de 8 de Mayo de 1.982 y de 21 de Enero de 1.985
• El acto
  Adquisitivo oneroso ha de ser necesariamente válido. Como señala la
  Jurisprudencia -Sentencia del T.S. De 25 de Julio 1.996-, «para que el
  Art. 34 sea aplicable debe ser válido el acto adquisitivo del tercero,
  Pues si fuera nulo se aplicaría el art. 33 y la declaración afectaría al
  Adquirente como parte que es en el acto inválido.»
  Así, si el inmueble fue adquirido en virtud de un contrato de compraventa
  Que esta viciado de una causa de nulidad de pleno derecho no se
  Desplegaría la protección registral de la fe pública.
• El
  Transmitente ha de estar legitimado por el Registro de la Propiedad o en
  Otras palabras, es necesario la previa inscripción del inmueble a favor
  Del transmitente.
  A titulo de ejemplo, la Sentencia del T.S. De 11 de Febrero de 1.993
  Señala que «no puede aplicarse el art. 34 de la Ley Hipotecaria a favor
  Del comprador de unas fincas, habida cuenta de que éstas no estaban
  Inscritas en el Registro de la Propiedad antes de la celebración del
  Indicado contrato».
• También
  Es necesario la inscripción de la adquisición por el adquirente. No basta,
  Pues, con la inscripción del transferente, ha de inscribirse la
  Adquisición del tercero para su protección. A este respecto conviene
  Aclarar, que en el derecho español la inscripción en el Registro de la
  Propiedad no es obligatoria, se basa en el principio de voluntariedad, lo
  Que significa que la decisión de inscribir la adquisición
  Inmobiliaria depende de la voluntad del adquirente.
• Por
  último, y como cuarto requisito, la adquisición debe realizarse de buena
  Fe. El adquirente ha de creer, en primer lugar, que el titular registral
  Es el verdadero titular, y en segundo lugar, que ostenta un poder de
  Disposición suficiente para realizar el negocio dispositivo.