Unidad N° 5: PLANIFICACIÓN REGIONAL

5.1: Las Actividades Urbanas. El Uso del Suelo. Atributos. Áreas de Usos Predominantes. Las Áreas Residenciales. Factores de Localización. Método para el Planeamiento de Áreas Residenciales.

1. LAS ACTIVIDADES URBANAS. EL USO DEL SUELO. ATRIBUTOS.

Las actividades se clasifican según el comportamiento de los individuos, las familias, las instituciones o las empresas, que se manifiestan en formas espaciales y tienen un significado para el planeamiento del uso del suelo.

Existe una tipología general simplificada, ya que las actividades se amplían e interconectan a medida que los estudios son más detallados.

El estudio de las empresas o instituciones, tratándose de un número menor y localizado de entidades, que desarrollan un tipo de actividades más o menos institucionalizadas, plantea situaciones cuyo estudio puede encararse a partir de sistemas formales ya preestablecidos, o procedimientos definidos.

Para las familias, el estudio de las actividades es más complejo, ya que el sistema social, con sus características culturales variadas, tiene formas de conducta caprichosas y discontinuas, afectando su localización en el espacio.

Los requerimientos de espacios para la localización de las actividades surgen de las interacciones entre las necesidades básicas de familias, instituciones y empresas, dentro del área urbana y fuera de ella. Y están relacionados con la seguridad, salud, conveniencias, situaciones económicas, sociales y amenidades generales de la vida urbana.

Habiéndose establecido los requerimientos de localizaciones, se estiman las cantidades de suelo necesarias para cada uso.

El suelo es un recurso natural, que cuando es soporte de actividades primarias se llama “suelo rural” y

cuando es soporte de actividades secundarias y terciarias da lugar al “suelo urbano”. Así el suelo puede considerarse como insumo, cuando es empleado para la producción de otros bienes (actividades agropecuarias, forestales, mineras) y también como sustento de equipamientos e infraestructuras. En el primer caso es empleado productivamente para el desarrollo de actividades primarias. En el segundo caso, sólo como sustento de actividades secundarias y terciarias, cuya localización es predominantemente urbana, en tanto, las otras se desarrollan en áreas rurales.

Asimismo, el suelo en sí, posee ciertos atributos, entre los cuales podemos mencionar:

• Inmovilidad: de ahí su caracterización de inmueble en el lenguaje legal.
• Indestructibilidad: como en rigor se trata de un “espacio” (y lo que se comercializa es ese espacio) este no puede ser destruido.
• Heterogeneidad: las divisiones geométricas alternativas a la que está sujeto el suelo, determina condiciones distintas en cada parcela, en materia de forma, dimensiones, orientaciones. En cuanto a sus características estructurales para soportar los equipamientos y la infraestructura, hay condiciones distintas en diferentes sitios. Igualmente se puede comentar en lo que hace a niveles y pendientes del terreno. En cuanto al suelo rural, las distintas condiciones edáficas para la actividad productiva.¹

2. ÁREAS DE USOS PREDOMINANTES.

Existen tres áreas funcionales en el complejo urbano: trabajo, vivienda y recreación.

Las principales zonas de trabajo son las partes de la ciudad dedicadas a manufacturas, comercio, servicios; las áreas de vivienda son las comunidades residenciales y sus servicios auxiliares (supermercados, áreas de juego, parques locales, escuelas elementales), las zonas de recreo, incluyen los usos culturales, educacionales y de recreo más importantes (museos, salas de concierto, complejos culturales superiores, bibliotecas, grandes parques, deportes).

Las necesidades de espacio urbano y la estimación de las superficies necesarias para el desarrollo de las distintas actividades, se realizan tomando en cuenta los siguientes puntos, para cada grupo de las mismas:

• Áreas de Trabajo.
  • Requerimientos para industrias:

1. Determinar las características de los usos industriales existentes y con ello las características de desarrollo futuro, tal como lo han determinado los estudios de economía urbana o regional.
2. Estimar el empleo futuro.
3. Determinar el resumen del suelo usado.
4. Localizar.

El caso de las áreas industriales planificadas (parques), plantean una situación específica que requiere una estimación derivada del diseño particular que se haga de las mismas.Negocios (comercio minorista).Es el problema más difícil y complejo, en especial, por la congestión del tránsito y la falta de espacio para estacionamiento en las principales áreas urbanas.La secuencia del análisis para las necesidades son:

1. Análisis del espacio disponible.
2. Estimar las necesidades de uso, estacionamiento, almacenaje, etc. futuro.
3. Conocimiento del suelo vacante y de renovación; determinar la cantidad de suelo disponible para la expansión del área de negocios o la descentralización de la misma.

Servicios.Tienen características diversas: Centro Cívico, correos, oficinas públicas, bancos; requieren accesibilidad por parte del público y, generalmente, se encuentran agrupados en las áreas centrales o en los subcentros.De igual modo, las instalaciones portuarias, bomberos, estaciones de servicios, basuras, cementerios, aeropuertos, usinas, requieren de estudios de superficies especiales.Los Centros Cívicos, son generalmente, marginales respecto a las zonas de comercio y unidos a buenas vías con el resto de la trama urbana. Los edificios estatales, museos, auditorios, teatros, forman parte del conjunto.Los subcentros se apoyan en radios menores y están en ellos las sucursales sanitarias, bancarias, policiales, bibliotecas, escuelas, etc.Áreas de recreo.Los usos para recreación son dos, divergentes en cuanto a su localización:

1. Campos de deportes para espectadores (estadios) con localizaciones interiores e intermedias, a la trama urbana.
2. Parques y grandes reservas fuera de los límites de la ciudad con accesibilidad por automotores.

Los sistemas de espacio libre dentro de la ciudad dependen del carácter del terreno y de los suelos considerados antieconómicos para otros usos.

3. LAS ÁREAS RESIDENCIALES. FACTORES DE LOCALIZACIÓN.

De todas las funciones o actividades urbanas, la de habitar adquiere una primacía evidente, ocupando las residencias lo esencial del espacio urbano. Por ser una función básica de la población, tiene un alto significado en el uso del suelo urbano. Son las mayores consumidoras del espacio urbano (alrededor del 35 al 40%).

Las relaciones entre la función habitar y las otras que se cumplen en la ciudad, se traducen en desplazamientos entre:

• los lugares de residencia y los lugares de trabajo;
• los lugares de residencia y los lugares de servicios (comercio, administración, abastecimiento, etc.)

Estos flujos presentan dos características:

1. Implican un movimiento de concentración en los lugares de trabajo y un movimiento de dispersión hacia los lugares de residencia;
2. Están agrupados en el tiempo y se reproducen cotidianamente.

Resultan de ello fenómenos de saturación y pérdidas de tiempo para el usuario urbano. Estos desplazamientos juegan como dos tensiones de intensidad variable y se plantean a aquel en términos de ACCESIBILIDAD:

1. Accesibilidad al empleo: determinante en las migraciones cotidianas entre domicilio y trabajo;
2. Accesibilidad a los servicios y el comercio: es importante y siempre se realiza.

A su vez, existen otras relaciones de la función habitar que originan problemas que se plantean en términos de accesibilidad, como por ejemplo, la accesibilidad al centro (varía con el modo de vida y el ingreso del grupo familiar) y la accesibilidad a los establecimientos universitarios o especializados.

En resumen, la accesibilidad es un factor muy complejo de la localización residencial, existiendo, además otros factores como: el precio de los terrenos, la configuración del suelo, el asoleamiento, la exposición a los vientos dominantes; los niveles de ingresos, los gustos y, finalmente, la política oficial en materia de vivienda.

4. MÉTODO PARA EL PLANEAMIENTO DE ÁREAS RESIDENCIALES.

El análisis de las demandas de suelo no puede separarse de los requerimientos de localización y espacio para otros usos (comerciales, educativos, recreativos locales). Va acompañado de los conceptos de densidad (habitantes por hectárea), localización y características de las zonas residenciales propiamente dichas. Una situación particular la configuran los grandes conjuntos de viviendas, individuales, colectivos y mixtos (Planes FONAVI, p. ej.)

La secuencia del análisis es la siguiente:

1. Datos sobre la oferta de viviendas existentes y densidades actuales.
2. Estudio de tendencias residenciales, incrementos requeridos, tipos de vivienda y densidades.
3. Según el suelo vacante se determina el total a aumentar.

La unidad clave es la familia (estadísticamente el Hogar Censal); el total de ellas que requieren vivienda se convierte en equivalente de superficie.

Entre los aspectos a analizar y determinar, que adquieren relevancia podemos citar:

• Los usos existentes: predominancia del uso, expresado en unidades de superficie. La existencia de baldíos.
• El fraccionamiento del suelo: manzanas (en forma y dimensiones); lotes (superficie y frente); calles (ancho y significado en el fraccionamiento).
• Condiciones de ocupación:
  • La intensidad del uso: el F.O.S. (factor de ocupación del suelo), superficie de la proyección del edificio sobre la superficie total de la parcela.
  • El F.O.T. (factor de ocupación total), superficie cubierta total sobre superficie total de la parcela o lote.
  • El régimen de propiedad del terreno.
  • Retiros: del frente, del fondo, de las medianeras.
• Condiciones funcionales, ambientales y estéticas:
  • Infraestructura y servicios urbanos.
  • Equipamientos comunitarios.
  • Condiciones ambientales derivadas de la existencia de usos incompatibles (ruidos, contaminación del aire, del agua, el asoleamiento).
  • Estado de la edificación y la calidad del paisaje.
• Caracterización de la problemática del área: en función de las condiciones detectadas en el análisis de los puntos anteriores, se establecerán:

1. Grados de compatibilidad o incompatibilidad entre usos;
2. Posibilidad de acción o intervención con relación al:

• Fraccionamientos
• Tipo de ocupación del suelo
• A los niveles existentes en términos edilicios y de servicios.

Formulación de políticas, objetivos y estrategias.

Se fijan, finalmente, las prioridades de acción en función de los recursos disponibles y las características y tendencias de la población, en el marco del – necesario – Plan de Ordenamiento General del asentamiento urbano.

¹ Edafología: ciencia que trata de la naturaleza y condiciones del suelo, en su relación con los seres vivos, especialmente con los microorganismos y con las plantas.