16: La propiedad y los derechos reales.

EL DERECHO EN GENERAL

1. Un poder que puede ser ejercido frente a todas las demás personas quiénes tienen un deber general de respeto.  2. Del mismo modo el derecho real implica un poder directo e inmediato atribuido a una persona sobre la cosa de la que es titular, lo que significa que no necesita en principio de nadie para obtener los provechos o utilidades que pueda conseguir de dicha cosa. La propiedad no es el único derecho real reconocido por las leyes. Son otros derechos reales típicos en cuanto tipificados y reconocidos por las leyes, los siguientes: -El derecho de usufructo. -Las servidumbres. -Los derechos reales de garantía. -Los derechos de uso y habitación. -El derecho de superficie. -El derecho de aprovechamiento por turnos. -Los censos. -Los derechos de tanteo y retracto. Esta numeración no excluye la posibilidad de que los particulares en sus contratos y actos jurídicos creen otros derechos reales distintos. En cambio, sí se puede, mediante acuerdo o estipulación en negocio jurídico alterar las condiciones y carácterísticas de los derechos reales típicos siempre que los terceros pueden tener conocimiento de su exacto contenido a través de la publicidad registral sobre todo ya que puedan verse afectado por estas alteraciones. Los derechos reales recaen sobre una cosa del mundo exterior susceptible de proporcionar alguna utilidad a su titular. Esa titularidad sobre un bien material o inmaterial impone a todos el deber de no inmiscuirse en esa relación es decir, de respetarla. El propietario o titular de otro derecho real tiene la reipersecutoriedad esto es, la facultad de perseguir e ir a buscar la cosa donde quiera que se encuentre o reclamar su poder.  Esa facultad de perseguir la cosa y de ejercer el poder sobre la misma se concreta en las acciones reales, las cuales se caracterizan: a) por su especial duración artículos 1962 y 1963 cc. b) por su amplia legitimación pasiva.

Las acciones reales más conocidas y demás uso en la práctica son:

1. La acción reivindicatoria que es la más importante de las acciones reales. 2. Junto a esta acción se hayan también la acción declarativa de dominio y la acción confesoria. 3. Es relevante la denominada acción negatoria.

MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Y LOS DEMÁS DERECHOS REALES

.

Esos hechos jurídicos a los que la ley les atribuye ese efecto se dividen según la doctrina en modos de adquisición originarios y modos de adquisición derivativos.  En cuanto los primeros está la ocupación que solo afecta a la propiedad.

1. Adquisición derivativa. El sistema del título y el modo

La llamada teoría del título y el modo o adquisición de la propiedad mediante traditio constituye sin duda la forma más habitual de adquirir la propiedad o los derechos reales. Debe advertirse que en el derecho español, la firma de un contrato no es suficiente por sí solo para provocar la transmisión del dominio o derecho real a diferencia de otros sistemas jurídicos. Es preciso además que se produzca un segundo requisito; la denominada traditio o entrega de la cosa al adquirente por el transmitente. No basta cualquier contrato; solo pueden ser aquellos contratos con finalidad traslativa tales como la compraventa, la permuta, el contrato de sociedad, la transacción u otros. En cuanto a las modalidades de entrega o tradición en principio lo normal es que se trate de una entrega material de la cosa sin embargo en la ley admite otras modalidades de entrega de índole ficticio simbólica. La llamada entrega o tradición simbólica cómo es el caso de la entrega de las llaves del piso o bien la llamada entrega o traditio instrumental qué consiste en el otorgamiento de escritura pública la cual sirve igualmente como modo o entrega suficiente para transmitir la propiedad la reconoce algunas otras modalidades en los artículos 1462 y 1464 del CC.

2. Adquisición originaria

Es la adquisición de la propiedad o del derecho real que se produce desconectada de cualquier situación anterior de titularidad sobre el mismo objeto y por ello el derecho real nace en cierto modo exnovo es decir, sin sujeción influencia de posibles titularidades anteriores. Cabe incluir a: A) La ocupación: consiste en la aprehensión material de una cosa corporal sin dueño con ánimo de adquirir la propiedad. Objeto de ocupación los eran solo los bienes muebles porque los bienes inmuebles en cuanto dejan de tener dueño pasan de inmediato a ser de propiedad del Estado según la ley.B) La usucapión: es otra forma originaria de adquirir la propiedad y los derechos reales se produce mediante la posesión pública, pacífica y no interrumpida de un bien mueble o inmueble con ánimo de dueño durante el tiempo señalado en la ley por parte de alguien que no es dueño de la cosa la usucapión extraordinaria que ha de reunir además unos plazos más largos de tiempo existe sin embarg una llamada usucapión ordinaria o abreviada cuyos plazos de tiempo son más reducidos, otros dos requisitos más son la buena fe y que el usucapiente disponga de un justo título.

3. Otros modos de adquirir la propiedad

A) La donación: la diferencia con el resto de contratos es que para adquirir la propiedad mediante una donación no se necesita propiamente la entrega o traditio de la cosa donada para que se produzca el efecto traslativo del derecho real. Debe vestirse que tratándose de donación de bienes inmuebles la ley exige la constancia en escritura pública notarial de los bienes donados para que sea válida la donación artículo 633 cc.Tratándose de donación de bienes muebles tratándose de donación de bienes muebles la ley artículo 632 cc suavizante exigencias y permite que se haga verbalmente o por escrito.B) La excepción; un principio general; la cosa secundaria accede o sigue el destino de la cosa principal, de tal modo que siendo cosas de distinto dueño las que se unen entre sí el propietario de la cosa considerada como principal tiene derecho a adquirir la propiedad de la cosa secundaria.

LA PROPIEDAD Y SUS NORMAS

Se reconocen por las leyes más modernas distintas modalidades de propiedad sobre todo en función de su objeto:

1. La propiedad urbana

Podemos decir que la Propiedad Urbana es la modalidad de propiedad con más fuertes limitaciones se caracteriza sobre todo por la sumisión a los mandatos contenidos en los planes de urbanismo de los distintos municipios, por ejemplo, el verificar conforme a los destinos y usos autorizados por los planes.
2. La propiedad rústica también es esta modalidad los intereses públicos priman con frecuencia sobre los privados propios de su titular. Existen también limitaciones relevantes a la hora de dividir los terrenos rústicos en cuanto la ley establece en función de cada zona la llamada unidad mínima de cultivo por debajo de la cual no se pueden dividir ni vender terrenos rústicos.

3. La propiedad intelectual

La ley asegura una especial protección a los creadores de aula intelectuales, científicas y artísticas, tras la muerte del autor o autores y pasado un cierto número de años después de esa muerte esa creación intelectual pasar a ser dominio público.4.

La copropiedad

Viene configurada como una situación en la que dicho sujeto ostentan; no una parte concreta del bien sino una cuota ideal o parte alícuota de la propiedad sobre dicho bien.

5. La propiedad horizontal

Su titular es dueño exclusivo de un espacio físico dentro de un edificio, cerrado o al menos suficientemente delimitado, y a la vez, como anexo inseparable de esa propiedad, Es condueño o copropietario de una o múltiples elementos comunes.