Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

Disposiciones Generales

ARTÍCULO 1 – Objeto

1. Regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso, y las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, asegurando la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.
2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en las obras de edificación se regirán por su legislación específica.
3. Cuando las Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como agentes del proceso de la edificación se regirán por lo dispuesto en la legislación de contratos de las Administraciones públicas y en lo no contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.

ARTÍCULO 2 – Ámbito de aplicación

1. Al proceso de la edificación: la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
   

   A:

   • Administrativo
   • Sanitario
   • Religioso
   • Residencial en todas sus formas
   • Docente
   • Cultural

   B:

   • Aeronáutico
   • Agropecuario
   • De la energía
   • De la hidráulica
   • Minero
   • De telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones)
   • Del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo
   • Forestal
   • Industrial
   • Naval
   • De la ingeniería de saneamiento e higiene
   • Accesorio a las obras de ingeniería y su explotación

   C:

   • Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores.
2. Tendrán la consideración de edificios a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4:
   • Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
   • Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios: las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
   • Obras que tengan el carácter de intervención total en edificios catalogados o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
3. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

Exigencias Técnicas y Administrativas de la Edificación

ARTÍCULO 3 – Requisitos básicos de la edificación

Seguridad estructural

• Resistencia y estabilidad: Serán las adecuadas para que no se generen riesgos indebidos, de forma que se mantenga la resistencia y la estabilidad frente a las acciones e influencias previsibles durante las fases de construcción y usos previstos de los edificios, y que en un evento extraordinario no se produzcan consecuencias desproporcionadas respecto a la causa original y se facilite el mantenimiento previsto.
• Aptitud al servicio: Será conforme con el uso previsto del edificio, de forma que no se produzcan deformaciones inadmisibles, se limite a un nivel aceptable la probabilidad de un comportamiento dinámico inadecuado y no se produzcan degradaciones o anomalías inadmisibles.

En caso de incendio

• Propagación interior y exterior
• Evacuación de ocupantes
• Instalaciones de protección contra incendios
• Intervención de bomberos
• Resistencia estructural al incendio

Exigencias básicas de seguridad de utilización y accesibilidad (SUA)

• En el edificio: frente al riesgo de caídas, riesgo de impacto o atrapamiento, de aprisionamiento, causado por iluminación inadecuada, por situaciones con alta ocupación, de ahogamiento, por vehículos en movimiento, por acción del rayo.
• Accesibilidad

De salubridad

• Higiene, salud y protección del medio ambiente

Protección frente a la humedad

Recogida y evacuación de residuos

Calidad del aire interior

Suministro de agua

Evacuación de agua

Protección frente al ruido

Ahorro de energía

• Limitación de la demanda energética
• Rendimiento de las instalaciones térmicas
• Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación
• Contribución solar mínima de agua caliente sanitaria (ACS)
• Contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica

ARTÍCULO 4 – Proyecto

1. Conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.
2. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio, se mantendrá entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se produzca una duplicidad en la documentación ni en los honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos indicados.

Contenido del proyecto

Se relaciona el contenido del proyecto de edificación, sin perjuicio de lo que establezcan las administraciones competentes.

Debe contener, al menos, el proyecto básico:

• Memoria descriptiva: Agentes, información previa, descripción del proyecto, prestaciones del edificio.
• Memoria constructiva: Sustentación del edificio.
• Cumplimiento del CTE: Seguridad en caso de incendio.
• Planos: De situación, de emplazamiento, de urbanización, plantas generales, planos de cubiertas, alzados y secciones.
• Presupuesto: Aproximado.

ARTÍCULO 5 – Licencias y autorizaciones administrativas

La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará de las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.

ARTÍCULO 6 – Recepción de la obra

1. Acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.
2. Deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:
   • Las partes que intervienen.
   • Fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
   • El coste final de la ejecución material de la obra.
   • La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
   • Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
     Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.
3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales: el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.
4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos 30 días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.
5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.

ARTÍCULO 7 – Documentación de la obra ejecutada

1. Una vez finalizada la obra, el proyecto se entrega, con la incorporación de las modificaciones debidamente aprobadas, si las hay, al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
2. Además, se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, y la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación anterior constituirá el Libro del Edificio, que será entregado a los usuarios finales del edificio.

Agentes de la Edificación

ARTÍCULO 8 – Concepto

Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

ARTÍCULO 9 – El promotor

Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

Obligaciones:

• Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
• Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
• Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
• Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
• Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

ARTÍCULO 10 – El proyectista

Agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.

Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.

Obligaciones:

• Tener la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico redactor del proyecto que tenga la titulación profesional habilitante.
  • Para proyectos con objeto de construcción del GRUPO A, apartado 1, artículo 2: arquitecto.
  • GRUPO B: ingeniero, ingeniero técnico, arquitecto, determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas.
  • GRUPO C: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, determinada por (…). Para todos los grupos, podrán intervenir otros técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de la ingeniería, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el proyectista. Dichas intervenciones especializadas serán preceptivas si así lo establece la disposición legal reguladora del sector de actividad de que se trate.
• Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
• Acordar, con el promotor, la contratación de colaboraciones parciales.

ARTÍCULO 11 – El constructor

Agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.

Obligaciones:

• Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
• Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
• Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.
• Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
• Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.
• Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
• Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
• Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.

ARTÍCULO 12 – El director de obra

Agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director de obra.

Obligaciones:

• Tener la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de obra que tenga la titulación profesional habilitante.
  • Grupos = que en el artículo 10.
• Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
• Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
• Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
• Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
• Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
• Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de obra y el director de ejecución de obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artículo 13.

ARTÍCULO 13 – El director de la ejecución de la obra

Agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

Obligaciones:

• Tener la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional habilitante.
  • Cuando sea del GRUPO A: arquitecto técnico.
  • GRUPO B: Será ésta, asimismo, la titulación habilitante para estas obras que fueran dirigidas por arquitectos. En los demás casos, la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada por: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
• Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
• Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
• Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
• Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
• Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

ARTÍCULO 14 – Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación

Entidades: Aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Para el ejercicio de su actividad en todo el territorio español será suficiente con la presentación de una declaración responsable en la que se declare que cumple con los requisitos técnicos exigidos reglamentariamente ante el organismo competente de la Comunidad Autónoma en la que tenga su domicilio social o profesional.

Laboratorios: Los capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación. Para el ejercicio de su actividad en todo el territorio español será suficiente con la presentación de una declaración responsable por cada uno de sus establecimientos físicos desde los que presta sus servicios en la que se declare que estos cumplen con los requisitos técnicos exigidos reglamentariamente, ante los organismos competentes de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Obligaciones:

• Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo y, en todo caso, al responsable técnico de la recepción y aceptación de los resultados de la asistencia, ya sea el director de la ejecución de las obras, o el agente que corresponda en las fases de proyecto, la ejecución de las obras y la vida útil del edificio.
• Justificar que tienen implantado un sistema de gestión de la calidad que define los procedimientos y métodos de ensayo o inspección que utiliza en su actividad y que cuentan con capacidad, personal, medios y equipos adecuados.

ARTÍCULO 15 – Los suministradores de productos

Suministradores: Los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.

Producto de construcción: Aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra, incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución.

Obligaciones:

• Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable.
• Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.

ARTÍCULO 16 – Los propietarios y los usuarios

Obligaciones de los propietarios: Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

Obligaciones de los usuarios: Sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

Responsabilidades y Garantías

ARTÍCULO 17 – Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación

Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas:

• 10 años: Daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• 3 años: De los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1.c), artículo 3.
• 1 año: Para responder el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

La responsabilidad civil será exigible de forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.

Cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativa, la responsabilidad del promotor se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

Si el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente. Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.

El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan. Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista. Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, responderán solidariamente, sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

ARTÍCULO 18 – Plazos de prescripción de las acciones

Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo 17 por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

ARTÍCULO 19 – Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción

El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente:

• A: Seguro de daños materiales o seguro de caución, durante 1 año, para garantizar el resarcimiento de daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.
• B: Mismo seguro, durante 3 años, para el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1.c), del artículo 3.
• C: Mismo seguro, durante 10 años, para el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Seguros de daños materiales – Condiciones:

• Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el CASO A y el promotor, en los casos B y C, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.
• La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. En caso de haber pactado el fraccionamiento en periodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación, en caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.

Seguros de caución – Condiciones:

• Las señaladas en los apartados 2.a y 2.b de daños materiales. En relación con el apartado 2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
• El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
• El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.
• Una vez que tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 (A, B, C) de este artículo.

El importe mínimo del capital asegurado:

• 5% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías A.
• 30% para las garantías B.
• 100% para las garantías C.

El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.

El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías.

Para las garantías A no serán admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.

En caso de que en las garantías B y C se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1% del capital asegurado de cada unidad registral.

Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:

• Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
• Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
• Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
• Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
• Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
• Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
• Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
• Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
• Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.

ARTÍCULO 20 – Requisitos para la escrituración e inscripción

No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.

Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.

e hubieran promovido.