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Caso práctico nº 5

La primera
De esta pretensión es que esa parte del suelo invadido la ha adquirido por
Usucapión. Para que esto sea cierto ha de tratarse de una usucapión ordinaria
Y, por tanto, además de cumplir los requisitos generales art.
1941 para adquirir
Por usucapión, debería cumplir los requisitos especiales que establece el art.
1940 CC, que tenga justo título y buena fe, porque desde que adquiríó la
Posesión (cuando el primo abandona la comarca) hasta que regresa e interpone la
Demanda han pasado 24 años, y el art. 1959 exige un plazo de 30 años lo que no
Concurre en nuestro caso.

En este
Supuesto, si pudiera adquirir por usucapión ordinaria tendría que haber poseído
Cumpliendo los 4 requisitos generales y los 2 especiales en el plazo de 20 años
Como mínimo, porque el art. 1957 CC, señala el plazo necesario de posesión y
Hace una doble distinción entre presentes y ausentes (10 años y 20 años
Respectivamente).

Por persona
Ausente se entiende cuando el usucapido se encuentra en el extranjero o territorio
De ultramar, y en nuestro caso el demandante estaba en el extranjero. El
Termino territorio de ultramar responde a cuando se aprueba el CC y actualmente
Este término ya no tiene efecto jurídico. Al referirse al usucapido ausente
Contra quien puede estar usucapiendo un inmueble de su propiedad, solo viene
Referido a aquellos que se encuentren en el extranjero.

Para que
Haya podido adquirir en el plazo de 20 años por usucapión ordinaria, cumple el
requisito de justo título en base a la presunción de buena fe. Esa posesión
Debe de haberse adquirido por una posesión derivativa, quien tiene la posesión
Del bien la tenga porque el anterior poseedor se la ha transmitido, pero
Evidentemente este no es el verdadero dueño sino no sería necesario que se den
Los requisitos. ¿Se cumpliría el requisito del justo título? ¿Hay adquisición
Derivativa? No hay adquisición derivativa, esa franja de terreno se ha
Adquirido por lo que se refiere el art. 334 CC por adquisición, cuando
Pudiéramos pensar que la adquisición de esa finca lo haya sido a través de un
Negocio jurídico testamentario ya que la recibieron por un testamento que hizo
Su antepasado. Una vez que ha ocurrido eso, la verdadera extensión y límite de
Las fincas heredadas se comprobaría que el límite entre la finca de ambos
Primos no incluye, respecto al demandado, la franja de terreno invadida, y para
Que exista justo título es necesario que exista una total y absoluta
Coincidencia entre la finca que figura en el título y la que se está
Usucapiendo. Si se coteja el catastro y se comprueba que no existe esa
Identidad, se puede conocer que el límite entre ambas fincas no es el que creía
El usucapiente, el que invade la finca ajena a la hora de construir el hotel,
Aunque sea por un error excusable.

Al no existir
Justo título no puede haber adquirido por usucapión ordinaria, por lo que esta
Primera pretensión del demandado que construye el hotel invadiendo la finca
Colindante no prosperará.

La segunda
Pretensión, en el caso de que no prospere la primera, en la reconvención a la
Demanda que contra él se interpone para que se proceda a demoler la parte del
Hotel construida en suelo ajeno, es la que el juez obligue a que el propietario
Del suelo invadido le venda la franja del terreno que con la construcción fue
Ocupada. En definitiva, lo que está planteando siendo una construcción
Extralimitada, es que aplique la doctrina jurisprudencial. Existe una laguna
Legal si lo que se construye en una finca ajena se hace parte en finca propia y
Parte invadiendo la finca ajena colindante. Art. 1.6 señala la jurisprudencia
Esa función, de complementar el ordenamiento jurídico, rellenando los vacíos
Legales a través de los instrumentos que el mismo ordenamiento jurídico
Establece como la analogía legis o los principios generales del derecho como
Tercera fuente subsidiaria o de cierre de nuestro ordenamiento jurídico.

Esta
Doctrina jurisprudencial de la accesión invertida para la concepción
Extralimitada, es una doctrina consolidada, sin que el TS haya dictado
Sentencia contradictoria. Se aplica la doctrina de la sesíón invertida, que
Tiene más de 70 años. El TS ha declarado en esta jurisprudencia consolidada
Que, para que pueda prosperar la pretensión del constructor extralimitante de
Que se le imponga en sentencia al propietario del suelo invadido que se lo
Venda y que no tenga que demoler la parte del edificio que este invadiendo el
Suelo ajeno, se han de cumplir 4 requisitos, y si no se cumple alguno no podrá
Aplicarse la accesión invertida, sino que favorece al constructor extralimitante,
Ya que el propietario invadido se verá obligado a vender el suelo que ocupa el
Edificio en suelo ajeno.

Requisitos:

1. Que la extensión del suelo invadido
   Por la construcción y la del suelo que ocupa en la finca del constructor, dicha
   Construcción sea inferior a esta última. En nuestro caso práctico si se cumple
   Este requisito.

2. Las dos partes del suelo (propio e
   Invadido) y la construcción constituya un todo indivisible o indisoluble. Este
   Requisito justifica que no se pueda aplicar esta doctrina de accesión invertida
   Al supuesto de plantación en suelo ajeno, aunque parte de ella esté en suelo
   Propio ya que no hay ninguna indisolubilidad puesto que los árboles son
   Individuales. En nuestro caso no hay duda de que se cumpla este requisito,
   Porque se trata de una instalación hotelera integrada en un único edificio,
   Pero pueden existir casos en los que no suceda esto, cuando es un complejo
   Hotelero configurado por distintos edificios.

3. Que la parte del edificio que invade
   Suelo ajeno tenga más importancia o valor que el suelo invadido. Este tercer
   Requisito también se cumple, tiene más valor la suite construida que el suelo
   En finca ajena.

4. Según el TS es que el constructor
   Haya actuado de buena fe, que ignore que no tiene título o este está viciado
   Para poseer ese trozo de suelo que ha invadido con la construcción. La buena fe
   Se presume según el art. 433 al que se remite para regular la usucapión, y esa
   Pretensión solo cabe destruirla mediante una prueba en contrario que no puede
   Responder a indicios. Podría considerarse que no actuó de buena fe tal y como
   El propietario de la finca que ocupa la parte de la construcción hotelera el
   Que no haya consultado el catastro de la propiedad, podría tener la duda o
   Evitar que ocupara suelo ajeno porque ya si habría salido de cualquier duda al
   Saber que el límite con la finca no era donde él creía.

Es decir,
¿habría que entender que ha actuado de mala fe por no tener la diligencia
Debida? (diligencia media, la que observa cualquier persona en su vida
Cotidiana), hubiera podido saber dónde estaba el límite entre una finca y otra.
La respuesta seria negativa, aun cuando podría haber salido de esa duda
Acudiendo al catastro y pidiendo la información necesaria, esto no constituye
Un elemento que por una parte determine lo que ha de considerarse el objeto de
La propiedad, ni tampoco produce efectos de fe pública registral. El catastro
De la propiedad es un registro que no determina las propiedades y no tiene
Carácter declarativo, respecto a quien figura como propietario en una finca. No
Tiene incidencia en las relaciones jurídico privadas porque el catastro no es
Un instrumento dirigido a proteger el derecho de propiedad y a los que confían
En lo que en él se publiquen.

El catastro
Es de naturaleza administrativa, cuya finalidad es ofrecer una información a
Las administraciones públicas a las fincas y a sus titulares, a los efectos
Puramente fiscales, de saber la administración a quien tiene que dirigir el
Recibo del impuesto para cobrárselo. Aunque hubiera podido consultar el
Catastro, lo que en él se publica no tiene trascendencia a efectos de la
Propiedad.

Esto queda
En el art. 1 del real decreto legislativo de 5 Marzo de 2004 que aprueba el
Texto refundido de la ley del catastro mobiliario, manteniendo la definición de
Que el catastro es puramente administrativo y respecto a sujetos particulares
No produce ningún efecto jurídico, otra cosa es que hubiera figurado inscrita
Esa finca en el registro de la propiedad, este si es un registro de naturaleza
De derecho civil y, por tanto, si produce efectos de propiedad registral.

Conclusión, si prosperará esta segunda pretensión y si
El juez aplica esa doctrina jurisprudencial entonces dictará sentencia
Imponiendo al propietario de suelo invadido que proceda a venderle ese suelo a quien
Lo invadíó extralimitándose en su construcción. Deberá pagar el valor de
Mercado que tenga el suelo invadido, pero también si se consigue probar la
Disminución de valor que prevé o la desvalorización de la finca por haberse
Privado de una parte de ella (por haberse reducido)