1.- Ana constituye hipoteca sobre una finca de su propiedad a favor de Beatriz. Posteriormente Beatriz vende su derecho de crédito a Carlos sin notificárselo a Ana e inscribiendo en el Registro la cesión. ¿A quién debe pagar Ana si quiere cancelar la hipoteca?
Solución: (3 o 4 líneas) : Ana puede consultar el registro y ateniéndose a su contenido pagar a Carlos y exigir la cancelación, o bien puede no consultarlo y pagar a Beatriz y exigir igualmente la cancelación. En este caso Carlos perderá el crédito y la hipoteca y sólo le quedará una acción personal contra Beatriz.
Fundamento: (Citar arts), Art. 1527 CC, 176 RH, si bien según el art.
242 del RH no es necesario dar conocimiento al deudor cuando este hubiera renunciado en la escritura.
2.- Se presenta en el registro escritura de cancelación de hipoteca otorgada por el titular de la hipoteca “Banco H”. En el registro al margen de la inscripción de hipoteca existe una nota vigente al margen de la inscripción de hipoteca de expedición de certificación de cargas. ¿Se puede cancelar la hipoteca?
Solución (una línea): No, habrá que cancelar previamente esa nota, que tendré que hacerlo por mandamiento el juzgado que ordenó la expedición de la certificación.
Fundamentación: Art 688 LEC-2000, para el procedimiento de ejecución directa, pero su fundamento subsiste en todos los procedimientos. Y R. DGRN de 16/09/92, para evitar que se perjudique a quien en esa enajenación forzosa obtuvo el bien en su caso.
3.- Identifica las siguientes figuras (por ejemplo: deudor, deudor-hipotecante, etc):
P, propietario de una finca, constituye garantía hipotecaria sobre la misma para que únicamente a su hijo (B) le concedan un crédito hipotecario. à P es hipotecante no deudor y B es deudor no hipotecante.
a) P, propietario de una finca, constituye garantía hipotecaria sobre la misma para que a él y a su hijo (B) le concedan un crédito hipotecario. à P es hipotecante deudor y B deudor no hipotecante.
b) G, es deudor de un crédito hipotecario cuya garantía recae sobre la finca de su padre à deudor no hipotecante.
c) J, compra una finca que tiene como carga una hipoteca. à J, es 3er poseedor
4.- X e Y, socias, constituyen una garantía hipotecaria sobre una finca que tienen por mitad, en Salamanca. Al poco tiempo discuten y dividen la finca quedándose cada una de ellas la mitad de la misma. Inscriben dicha división en el Registro sin mencionar nada sobre la hipoteca. Transcurridos unos meses, el acreedor pretende su ejecución por falta de pago pero os pregunta cómo podrá hacerlo.

Solución práctica:

Puede ejecutar sobre cualquiera de las dos fincas o sobre ambas a la vez.

Fundamentación de la solución:

Art. 123 LH.
5.- B, adquiere una finca sobre la que recae una hipoteca mancomunada a favor de C, D, E y F. B os consulta qué peculiaridad tiene dicha hipoteca en cuanto al crédito.

Solución práctica:

hay tantos créditos como obligaciones haya: 4 créditos por lo que convierte prácticamente la obligación única en una pluralidad de obligaciones independientes y, en este caso, implica que deben reputarse distintas hipotecas.
6.- C, recién divorciado, constituye una hipoteca en garantía de la pensión de alimentos a la que está obligado a pagar a su hijo hasta que éste, el 20/10/2008 cumpla 18 años. Hoy 21/05/2009 C os consulta si es posible cancelar dicha hipoteca.

Solución práctica:

Sí, salvo pacto en contrario, como han transcurrido 6 meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión, C, como titular del inmueble, podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formuladoo reclamación contra el deudor sobre el pago de dicha pensión.

Fundamento de la solución: Art 157.4 LH

7.- H, constituyó hipoteca a favor de X y de futuros tenedores. Pagada la totalidad de la deuda pretende su cancelación pero como le falta una de las letras, el Banco emite un certificado justificando el pago de dicha letra, que se protocoliza en la escritura de cancelación. Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador deniega su cancelación. ¿Por qué?

Solución práctica:

la hipoteca cambiaría puede cancelarse mediante acta notarial en la que conste la exhibición e inutilización de las letras ante el notario pero nunca puede cancelarse por carta de pago otorgada por un supuesto acreedor que manifiesta haber cobrado el crédito o por justificación de que la letra ha sido pagada en una determinada entidad de crédito puesto que después de este pago (o compra de la letra) la letra ha podido volver a circular y llegar a un tercero que confía en su garantía hipotecaria.

Fundamento de la solución:

Art 154 y siguientes LH.
8.- A titular de un derecho de usufructo de una finca por herencia lo hipoteca. Posteriormente renuncia a su derecho de usufructo a favor de su hijo B que es el nudo propietario de la finca. ¿Qué pasará con la hipoteca, hasta cuando subsistirá la misma?

Solución práctica:

La hipoteca subsistirá hasta que se cumpla la obligación asegurada o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido de no mediar la extinción por la voluntad del usufructuario (la renuncia a favor del hijo). Por tanto será normalmente hasta la fecha de la muerte del usufructuario.

Fundamentación:

Art. 107.1 LH
9.- En el registro consta una hipoteca constituida por Antonio a favor de Carlos, con posterioridad se presenta escritura de cesión de crédito otorgada por Carlos a favor de Dámaso en la que este último adquiere el crédito de Carlos contra Antonio y se inscribe la misma. ¿A quién deberá pagar y exigir la cancelación registral Antonio? ¿Y si tiene conocimiento de dicha cesión mediante consulta al Registro o porque se le ha notificado?

Solución práctica:

Antonio puede pagar a Carlos ateniéndose al título de la obligación y exigirle la cancelación, si no tiene conocimiento de la cesión, y Dámaso no tendrá más que una acción personal contra Carlos. Si Antonio conoce la cesión deberá pagar a Dámaso y exigirle a este la cancelación.

Fundamentación:

Arts. 1527 CC y 149 y 176 del RH.
10.- Observa este inscripción registral: «Hipoteca a favor del Banco …, en garantía del pago del saldo resultante de la liquidación de una cuenta de crédito hasta el límite de la suma de … Euros y de … Euros en concepto de costas y gastos. Tipo de interés inicial: …% anual. El plazo de la disposición de dicho crédito no podrá exceder del día .. Resulta de una escritura autorizada el … Por el Notario de …, D. …, núm. … De su protocolo». ¿De qué clase de hipoteca se trata?

Solución práctica (una línea):

Se trata de una hipoteca en garantía de una cuenta corriente de crédito, también denominadas en ocasiones como hipoteca de máximo.

Fundamentación de la solución (citar artículo):

Art. 153 LH
11.- En el registro aparece inscrita una hipoteca a favor de H, una segunda a favor de A, con posterioridad se anotan dos mandamientos de embargo a favor de B y de C y un arrendamiento a favor de D. Se presenta en el registro un convenio de realización de la hipoteca celebrado entre el titular del bien y A, aprobado por el juez y en que se acuerda la adjudicación a A por el 80% del valor de tasación. ¿Qué será necesario para su inscripción?

Solución práctica:

Será preciso el consentimiento de los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad, esto es de B, C y D.

Fundamentación:

Arts. 691.5 y 640 de la LEC de 2000
12.- Presentado en el registro testimonio del secretario judicial que comprende el auto de remate o adjudicación de una finca registral que estaba gravada con la hipoteca que se ha ejecutado. En el mismo testimonio se describe la finca y se dice que se ha pagado el precio por el adjudicatario B y se solicita la inscripción a su favor. ¿Qué defectos apreciaría el Registrador con estos datos?

Solución práctica:

Partiendo de que los datos de la hipoteca, titularidad y descripción de la finca son correctos, sería preciso que se presente por duplicado, que sea firme el auto, que se haga mención de que no hay sobrante, o en su caso que se ha consignado a disposición de los acreedores posteriores y por último es necesario hoy día que se presente conjuntamente con el mandamiento de cancelación de cargas, aunque no es preciso que consten en un solo documento.

Fundamentación:

Art. 133, 134 de la LH, y 100 del RH en cuanto a la calificación de documentos judiciales.