I.- Gestión Urbanística y Ejecución del Planeamiento

1. Concepto

La gestión urbanística es el conjunto de procedimientos e instrumentos urbanísticos dirigidos a transformar el uso del suelo, y en especial, la urbanización de este, de acuerdo con las prescripciones del planeamiento. Está regulada por los artículos 116 a 156 de la Ley de Urbanismo (LU). Estos artículos establecen una serie de procedimientos e instrumentos para llevar a cabo la transformación del suelo, es decir, la gestión y ejecución urbanística.

La gestión o ejecución es de carácter mixto, lo que significa que esta fase puede ser llevada a cabo tanto por la Administración como por particulares.

• Urbanización público-privada: Es la acción y efecto de urbanizar un terreno para añadir un fácil acceso a servicios básicos (suministro de agua, gas, luz…), además de parcelar el suelo y añadir calles.
• Privada: Porque es el particular el que se encarga de realizar estas actuaciones jurídicas y materiales.
• Pública: Porque el papel de la Administración durante la ejecución es asegurarse de que ese terreno se está urbanizando. Por ejemplo, si uno de los propietarios de un terreno no paga la cuota de urbanización, la Administración, en el ejercicio de sus facultades, se asegurará de que ese deudor pague.

2. Presupuestos para la Gestión Urbanística

1. Plan urbanístico aprobado y publicado: Si no existe, no se podrá iniciar la ejecución.
2. Delimitación de unidades territoriales: El plan tiene que ordenar el terreno en porciones, en subzonas independientes entre sí, para poder ejecutar de forma independiente.

• A estas unidades territoriales delimitadas se las denomina polígonos de actuación o unidades de actuación.
• Esa división en unidades se incorpora al planeamiento derivado.

3. Especificidad del Planeamiento (Artículo 116.2 LU)

• Suelo urbano: Se desarrolla a través de:
  • POUM (Plan de Ordenación Urbanística Municipal):
    • Detallado
    • No detallado
  • PMU (Plan de Mejora Urbana)
• Suelo urbanizable:
  • Delimitado: PPU (Plan Parcial Urbanístico)
  • No delimitado: PPD (Plan Parcial de Delimitación)

4. Principio de Equidistribución de Beneficios y Cargas

• Norma general: Se aplica en las gestiones integrales que afectan a más de un propietario. Consiste en que quien aporta más, el que tiene mayor superficie de suelo en propiedad, va a tener que asumir un mayor coste de urbanización, es decir, su cuota de urbanización será más alta. La cuota de urbanización es equivalente a la cuota de participación en las comunidades de propietarios.
• Excepción: En las gestiones aisladas, el principio de equidistribución de beneficios y cargas no opera de la misma manera, porque solo están compuestas por uno, dos o tres propietarios, y no afectan a una comunidad de propietarios entera.

5. Estos instrumentos normativos y procedimientos se vinculan a través de sistemas de actuación y ejecución que se escogen en el planeamiento derivado correspondiente.

6. Aprobación de Instrumentos de Gestión Urbanística

Es el último trámite.

1. Proyecto de reparcelación: Tiene por objeto la equidistribución de beneficios y cargas entre los propietarios de terrenos incluidos en la unidad de ejecución, adjudicando nuevas parcelas a sus nuevos titulares en función de su cuota de urbanización.
2. Proyecto de urbanización: Es el proyecto técnico que detalla cómo se va a urbanizar la parcelación que se va a ejecutar. Sería el diseño sobre plano. También es aprobado por la Administración urbanística competente, normalmente el Ayuntamiento, mediante un acto administrativo.

7. Derechos y Obligaciones de los Propietarios

Derechos de los Propietarios

1. Derecho a percibir las cuotas del resto de los propietarios.
2. Derecho a ser beneficiarios de las expropiaciones que realice la Administración urbanística con motivo de esa expropiación. Por ejemplo, si un propietario se niega a cumplir con sus obligaciones, no paga las cuotas, etc., esto puede denunciarse ante la Administración para que expropie, y esa finca expropiada podrá ser de beneficio para los otros propietarios en función de su cuota de urbanización.

Obligaciones de los Propietarios

1. Entrega a la Administración de los terrenos destinados a viales, espacios públicos, zonas verdes y equipamientos. Los propietarios tendrán que ceder de forma gratuita esa porción de terreno.
2. Pago de la cuota de urbanización.
3. Incorporación de los sistemas generales a las unidades de actuación: El sistema general incluye el alcantarillado, conexiones con vías de acceso a autopistas, etc. De ahí la obligación de ceder el terreno y ejecutar esa parte de la obra.
4. Garantía de realojo de los ocupantes legales: Cuando hay ocupantes en esas fincas en proceso de transformación, los propietarios tendrán la obligación jurídica de realojar a esos ocupantes.