TEMA 7: PRÉSTAMO Y CRÉDITO: NOCIÓN Y DIFERENCIA:

El préstamo es el contrato por el cual un banco o caja entrega al cliente una suma de dinero previamente pactada, que éste se compromete a devolver, más los intereses según sea el plan de amortización establecido.—En el crédito la entidad financiera se compromete con el cliente a permitirle disponer de cantidades de dinero, de acuerdo con sus necesidades, hasta alcanzar el límite pactado. El cliente devolverá las sumas de las que ha dispuesto más los intereses devengados a favor del banco y las comisiones pactadas. Los contratos de crédito se suelen instrumentar en cuentas corrientes, a través de las cuales el beneficiario dispone del dinero que necesita, mediante la emisión de cheques, órdenes de adeudo, etc.

RIESGO EN PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS. EVALUACIÓN SCORING:

El riesgo que soportan los bancos en las operaciones de préstamo y crédito es la posibilidad de no recuperar los fondos prestados a sus clientes y los intereses devengados por éstos si no se cumple el plan de amortización previsto. Para controlar los riesgos el banco le solicita a los clientes las garantías que crea oportunas, y sirven para recuperar el dinero adeudado por los prestatarios.

EVALUACIÓN SCORING:

destacan los préstamos de consumo, destinados al pago de gastos personales y familiares.Para agilizar los trámites, los bancos usan modelos de evaluación de la clientela informatizados y objetivos que otorgan al potencial prestatario una puntuación (score). Según la puntuación, se obtiene un criterio para aceptar o rechazar la solicitud del préstamo. La evaluación scoring le permite al banco tomar decisiones rápidas reduciendo el riesgo de la operación. La evaluación nunca debe ser automática, debe conjugarse con el criterio personal y el conocimiento de la clientela.

PRÉSTAMOS CON GARANTÍA PERSONAL:

La garantía personal supone que el prestatario, que recibe el dinero, responde de su devolución y de los intereses con todo su patrimonio. En los préstamos y créditos con garantía personal el riesgo que asume la entidad es muy superior que en los que tienen garantía real.

PÓLIZAS DE PRÉSTAMO:

Son documentos contractuales donde se formalizan las operaciones de esta naturaleza. Figuran los datos del prestatario, de las personas que garantizan la operación, y las características de la misma. Se incluyen las cláusulas del contrato, la firma de quienes lo suscriben y la intervención del notario, que convierte las pólizas en documentos públicos. Estas pólizas permiten al banco entablar un juicio ejecutivo contra el prestatario si no devuelve el préstamo a su vencimiento.

PRÉSTAMOS CON GARANTÍA REAL:

Cuando el riesgo de la operación de préstamo o crédito se considere elevado, los bancos suelen solicitar garantías reales. El nivel alto de riesgo puede tener su origen en el plazo largo de la operación, en su gran importe o en la escasez de patrimonio personal del solicitante de la financiación. —Mediante el derecho real de prenda el propietario de un bien mueble lo pone a disposición del banco para responder del buen fin de su deuda. Si el deudor no devuelve el préstamo conforme lo pactado, el banco tiene derecho a cobrar el dinero prestado más sus intereses con el producto de la venta de la cosa pignorada. —Se pueden distinguir dos tipos de prenda: la prenda con desplazamiento (el deudor entrega al acreedor la cosa objeto de la garantía, y la prenda sin desplazamiento(el objeto pignorado queda en poder del deudor, y el acreedor podrá resarcirse con el importe de su venta si aquél no paga su deuda).— La hipoteca mobiliaria es un derecho real de garantía que recae sobre las cosas muebles. El acreedor hipotecario tiene derecho a cobrar el importe de lo que se le debe mediante la venta de la cosa hipotecada si el deudor no devuelve el préstamo a su vencimiento.—La prenda sin desplazamiento puede constituirse por escritura pública o póliza, intervenidas ambas por notario; la hipoteca mobiliaria se formaliza en escritura pública. Los dos derechos reales deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.—En la hipoteca inmobiliaria la cosa hipotecada, como garantía de deuda, es un bien inmueble que permanece en poder del deudor. La hipoteca inmobiliaria se constituye obligatoriamente en escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si el deudor no devuelve el importe de su deuda, el acreedor hipotecario podrá ejecutar la garantía y cobrar lo que se le adeuda con el importe obtenido de la venta del inmueble hipotecado.

PRÉSTAMOS PRENDARIOS: PIGNORACIÓN DE VALORES:

los préstamos con garantía prendaria no son frecuentes en la banca actual. Cuando el cliente puede ser muy rentable y cuenta con pocas garantías, algunas entidades solicitan que se les entreguen bienes muebles, como prenda con desplazamiento. Los bienes muebles que se pignoran con más frecuencia son los valores mobiliarios y los fondos de inversión. Los préstamos garantizados con prenda se documentan en pólizas intervenidas por notario. En la pignoración de valores el importe del préstamo suele ser un 50% sobre el valor efectivo de las acciones dadas en prenda.Si los valores pignorados son de renta fija el préstamo puede alcanzar hasta un 90% del valor efectivo de los mismos.

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS:

Los préstamos que se garantizan con hipoteca inmobiliaria son muy comunes, y se utilizan para financiar inversiones como la compra de inmuebles. Los plazos suelen oscilar entre 10 y 30 años y van acompañados de un seguro, que paga el cliente, y que cubre al banco frente al fallecimiento de éste. —Se formalizan en escritura pública, ante notario. La mayor parte se conceden para la compra de una vivienda. En casas de nueva construcción el promotor de la obra recibió un préstamo hipotecario con la garantía del solar sobre el que se van a levantar las viviendas. Cuando éstas se han terminado y se produce la entrega, el comprador de cada una de ellas se subroga en una parte del préstamo hipotecario que contrató el promotor, y comienza a pagar los recibos al banco que financió la obra.—No existen gastos de apertura de hipoteca para el comprador. Cuando se han terminado de pagar todos los recibos, el propietario de la vivienda debe cancelar la inscripción hipotecaria en el Registro de la Propiedad según los pasos:
1. Escritura notarial de carta de pago y cancelación de hipoteca: los apoderados de la entidad prestamista declaran ante notario que el acreditado ha satisfecho toda su deuda. El notario recoge esa declaración en escritura pública donde también se declara la finca libre del gravamen hipotecario que tenía. Es preciso pagar aranceles notariales.

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. Inscripción de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad: de esta forma queda cancelada la anterior inscripción hipotecaria. Es preciso pagar derechos registrales.—Otra situación frecuente en este tipo de operaciones son los préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda usada.
La tramitación es más compleja que en el supuesto anterior. El comprador debe comprobar en el Registro de la Propiedad que la casa que desea comprar está libre de cargas. El futuro comprador se dirige a su entidad de crédito para solicitar un préstamo hipotecario; el banco, que puede exigir un contrato privado de compraventa condicionado a la concesión del préstamo hipotecario, envía un tasador para valorar la casa; se estudia la operación y si decide concederla realiza una oferta vinculante a su cliente.—Una vez acordada la concesión del préstamo se reúnen el vendedor, el comprador, el representante del banco y el notario, que está obligado a comprobar la situación registral del inmueble. Se firma la escritura de compraventa y la escritura de préstamo hipotecario, que liga al banco con el comprador. El banco entrega el dinero a su cliente y se efectúa el pago a la parte vendedora. —La vida de la hipoteca y su posterior cancelación es similar a la descrita para las fincas de nueva construcción.—Si la compra es de una vivienda usada hipotecada, el comprador puede cancelar la hipoteca que tenía el vendedor o puede subrogarse en la misma. Se deben reunir todos los afectados junto con el notario, para suscribir las escrituras de compraventa, cancelación de hipoteca o subrogación en la misma, realizar pagos, etc. —Los principales pasos del proceso de constitución de una garantía hipotecaria son:
1. Tasación de la finca objeto de la garantía: el banco concederá un préstamo hipotecario por valor entre el 50 y el 100% del valor de la tasación de la finca hipotecada. Se devengan gastos de tasación.

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. Se otorga escritura de hipoteca ante notario: la escritura pública es un requisito sin el cual no nace la hipoteca. Se deben pagar honorarios notariales.
3. Pago del ITP y AJD: se paga el ITP y AJD por las primeras copias de escrituras que recogen documentos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad: su inscripción informa sobre la carga que recae sobre la finca. Es preciso pagar derechos registrales.—Los pasos en la compra de vivienda nueva con subrogación de hipoteca son:
1. Pago de señal para reservar la vivienda: propiedad del promotor. Hipoteca a nombre del promotor.

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. Firma del contrato privado: propiedad del promotor. Hipoteca a nombre del promotor.
3. Pagos al promotor: propiedad del promotor. Hipoteca a nombre del promotor. Éste debe garantizar mediante aval o seguro las cantidades recibidas antes de la entrega de la vivienda.
4. Firma de escrituras y entrega de llaves: el promotor escritura la división de la finca en viviendas. Comprador y promotor firman escritura pública de compraventa en el notario y el segundo entrega las llaves al primero. La casa es del comprador, quien se ha subrogado en el préstamo hipotecario del promotor, en la fracción correspondiente a su vivienda.
5. Pago de recibos al banco o caja: propiedad del comprador. Hipoteca a cargo del comprador.
6. Cancelación de hipoteca: propiedad del comprador. Una vez pagado el préstamo hipotecario donde se ha subrogado, el comprador debe cancelar la anotación de hipoteca en el Registro de la Propiedad si quiere que la vivienda aparezca libre de cargas.

HIPOTECAS DE MÁXIMOS:

Los bancos exigen a sus clientes que hipotequen alguna finca concreta, con el fin de garantizar diversas operaciones de riesgo que mantienen con la entidad. —Las hipotecas de máximos se suelen utilizar cuando los clientes han contraído un elevado volumen de riesgos con la entidad, y ésta considera que la garantía personal no es suficiente para responder de las diferentes operaciones de activo que mantienen sus clientes.

LIQUIDACIÓN DE PRÉSTAMOS:

En el sistema progresivo de liquidación, el prestatario paga una cantidad periódica fija para un tipo de interés dado. Esta cantidad consta de una cuota de intereses que disminuye a medida que transcurren los periodos de pago, y una cuota de amortización que aumenta de forma simultánea.—Los contratos de préstamo se pueden pactar a interés fijo( el tipo aplicado durante toda la vida del préstamo es el mismo) o a interés variable(se establece un tipo de interés referencial). A este interés se le suma o resta determinado porcentaje denominado diferencial.—La revisión del tipo de interés variable para adaptarlo al nivel del mercado se efectúa cada seis meses o cada año, según pacto. Llegada la fecha de la revisión se toma el nuevo valor del tipo referencial y se le añade o se le resta el porcentaje deferencial.—- Para tener en cuenta el coste de los préstamos hay que fijarse en las comisiones; éstas pueden ser de apertura, de estudio, de amortización parcial anticipada, de cancelación anticipada, y de novación en los préstamos hipotecarios. Existen otros gastos, que no percibe la entidad de crédito, como el corretaje de intervención de la póliza o los gastos de escritura, y el seguro de cancelación del préstamo.—Para el cálculo de la TAE se consideran los gastos que percibe el prestamista pero se excluyen aquellos que reciben terceros.

FORMA DE LOS DOCUMENTOS PARA LIQUIDACIÓN PERIÓDICA DE LOS PRÉSTAMOS:

Las circulares del Banco de España, exigen que los recibos periódicos de liquidación de los préstamos faciliten información que ayude al cliente a conocer con precisión las características de la operación financiera de que es titular. En las comunicaciones periódicas a los clientes para la amortización de préstamos deben figurar: 1. Saldo deudor al que se aplica la liquidación 2. Período al que corresponde la liquidación 3. Tipo de interés contractual aplicado 4. Importe de la cuota total que es preciso pagar 5. Importe de la cuota de intereses 6. Importe de la amortización realizada en el pago 7. Impuestos liquidados, en su caso 8. Nuevo saldo pendiente.—El Banco de España exige que en los documentos de liquidación periódica de las operaciones de activo figure el Coste Efectivo Remanente (CER), que se calcula teniendo en cuenta el plazo pendiente de amortización y los conceptos de coste que quedan por pagar. Para el cálculo del CER se excluyen las comisiones de apertura que sí aparecen en el cálculo del TAE.

CUENTAS DE CRÉDITO:

Se pone a disposición del prestatario un límite de crédito del que puede disponer en función de sus necesidades. Las disposiciones se realizan mediante la emisión de cheques, adeudos, etc. En las cuentas se pueden realizar ingresos de efectivo y abonos de cualquier tipo. Lo más habitual es que el saldo sea deudor, dentro del límite concedido y el banco cobra los intereses. —Si el saldo es acreedor, la entidad le abonará un tipo de interés igual que el de las cuentas corrientes ordinarias. Cuando las disposiciones de fondos superan al límite del crédito concedido, la cuenta está sobregirada o excedida. Esto puede ser peligroso para el banco. Los excesos son penalizados por los bancos mediante el cobro de intereses elevados y de comisiones disuasorias.—Además de los intereses, en las cuentas de crédito se cobran distintos tipos de comisiones: comisión de apertura(se cobra sobre el importe del límite), comisión sobre cantidades no dispuestas (se cobra en cada periodo de liquidación sobre las cantidades no dispuestas del límite concedido), comisión sobre excesos o sobregiros (se trata de una comisión elevada que se cobra una sola vez en cada periodo de liquidación y se aplica sobre la mayor cantidad sobregirada). —En los créditos, el prestatario sólo paga intereses por la cantidad dispuesta y en los préstamos los paga sobre el importe total concedido.

LOS DESCUBIERTOS EN CUENTA CORRIENTE:

Son disposiciones por encima del saldo que mantiene su titular en la misma. Son créditos que los bancos dan a sus clientes cuando tienen gran confianza en ellos. El principal problema de los descubiertos es su riesgo: se trata de créditos que se conceden sin acuerdo previo y sin ningún tipo de documentación. Estas circunstancias hacen que la recuperación del dinero por vía judicial sea difícil.—La concesión de descubiertos es muy restrictiva y sólo se otorgan en circunstancias de especial confianza hacia los clientes y por plazos muy cortos.—Para evitar la utilización abusiva de los descubiertos, las entidades los penalizan con elevados intereses y comisiones.

CRÉDITOS DE FIRMA: AVALES BANCARIOS:

Existen una serie de garantías que los bancos prestan por cuenta de sus clientes que se conocen como créditos de firma o avales.— La rentabilidad de los créditos de firma deriva de las comisiones, generalmente trimestrales, que cobran sobre la cantidad garantizada.— Los avales suelen pactarse por un plazo determinado o de forma indefinida hasta que se resuelva una situación concreta. Los de duración determinada son para responder de obligaciones contractuales.—Los indefinidos suelen producirse ante las Administraciones Públicas para responder del pago de obligaciones pecuniarias.—Las garantías que nos ocupan se materializan en un impreso cumplimentado, que la entidad de crédito entrega a su cliente, y en la cual figuran los términos y límites de la garantía que se presta.—De forma simultánea se recoge una póliza de contra-aval, intervenida por notario, a la persona o firma garantizada. La póliza es el contrato entre el cliente y el banco y en él se establecen las responsabilidades de cada uno de ellos. La póliza de contra-aval permite a la entidad garante ejercer las oportunas acciones ejecutivas contra su cliente si éste no responde de sus obligaciones.

CLASES DE AVALES BANCARIOS:

Avales económico comerciales: Se utilizan para responder de la calidad de los materiales suministrados, de la ejecución de una obra y del cumplimiento de un contrato. Se determina cierta compensación económica que una de las partes tiene que pagar a la otra si no realiza sus prestaciones conforme a lo pactado. Avales económico financieros: El banco responde del buen fin de créditos o préstamos obtenidos por sus clientes en otras entidades. Avales económicos puros( avales de carácter técnico), se prestan por los bancos para responder de obligaciones de pago de sus clientes. Suponen mayor riesgo para la entidad de crédito que los económico-comerciales, por lo que suelen ser más caros, ya que mediante ellos el banco responde de la entrega de una suma de dinero y no de la realización de una prestación.