Caso 10.1: Fases de la Hipoteca Inmobiliaria y la Acción de Devastación

• Fase de Seguridad o Cautelar

  
  

  La primera, que transcurre desde que se constituye la hipoteca en cuanto derecho real de constitución registral (cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad) hasta que llega el momento de vencimiento de la obligación que con la hipoteca se garantiza. Esta primera fase se denomina fase de seguridad o cautelar.

• Fase de Ejecución

  Si llegado el momento del vencimiento de la obligación que la hipoteca garantiza el deudor la impaga, no cumple, entraríamos en la segunda fase, la fase de ejecución de la garantía de la hipoteca, ya que esta es la función que cumple: garantizar que el impago de una obligación no provoque o, por lo menos, lo haga en la menor medida posible, que el acreedor no vea satisfecho su derecho de crédito. En esta fase de ejecución se le concederá, a través del procedimiento que establece la ley, a realizar el valor de la finca; por eso los derechos reales de garantía son derechos de realización de valor y, con lo obtenido con la venta forzosa de la misma, pagar el crédito que estaba garantizando la hipoteca.

Por supuesto, si ejecutamos la hipoteca, la finca gravada recibe en el precio de remate mediante la subasta pública un precio superior a la obligación que garantiza, incluyendo intereses y costas judiciales, el sobrante le corresponderá al deudor. Si, por el contrario, no cubre a la obligación garantizada, el deudor seguirá respondiendo con su propio patrimonio en lo que falte; será un responsable personal, ya no solo real, como consecuencia de la garantía hipotecaria. Por ser esta la función que cumple la hipoteca, la hipoteca no es otra cosa que un derecho accesorio del cumplimiento de una obligación, por eso va a seguir la misma suerte que siga la obligación. Con esto hay que advertir que la hipoteca es un derecho accesorio de la obligación que garantiza, pero no al contrario, por eso es una accesorium secutum principale; lo accesorio siempre sigue la suerte de lo principal, pero no al contrario. Se puede haber extinguido la hipoteca y continuar la obligación. Precisamente, al ser el derecho real de hipoteca un derecho con el que se intenta garantizar el cumplimiento de una obligación, en la fase de seguridad es fundamental garantizar al acreedor que el deudor, mediante comportamientos voluntarios, ya sea mediante acción u omisión, perjudique el objeto de la garantía, porque una de las notas que caracteriza este derecho es que el deudor hipotecario y, en su caso, el hipotecante, continúa en posesión del objeto de la garantía; no hay desplazamiento posesorio. Esto implica el riesgo de que, mediante comportamientos, actuaciones, conductas dolosas o culposas, perjudique a la garantía y desvalorice el objeto, de tal manera que, llegado el momento del cumplimiento o del vencimiento de la obligación, si incumple el deudor, lo que se obtenga por el objeto mediante la ejecución no sea suficiente para cubrir el crédito garantizado.

La Acción de Devastación (Artículo 117 LH)

En previsión de que esto pueda suceder, el artículo 117 de la Ley Hipotecaria (LH) le reconoce al acreedor hipotecario una acción conocida con el nombre de acción de devastación. Si el acreedor hipotecario tiene fundadas sospechas de que la actitud del hipotecante le puede acarrear el riesgo de que no pueda cobrarse lo que se debe en caso de impago, acudirá al juez ejercitando esta acción y justificará su alegación. Si el juez considera que está suficientemente justificada esa alegación, procederá a requerir al hipotecante para que cese en ese comportamiento perjudicial para el valor de la finca hipotecada y, si es posible, que ponga en marcha todas las medidas para recuperar el valor perdido. Si el hipotecante hace caso omiso al requerimiento del juez y persiste en su actitud, dice el precepto que el juez podrá privarlo de la administración, poniendo la finca en manos de un administrador judicial y proceda a una explotación ordenada de la misma. Podía haber evitado esa desvalorización desordenada e irracional de la finca ejercitando la acción de devastación que se reconoce en el artículo 117 LH.

Actualización del Procedimiento

Solo hay que advertir respecto de este precepto que la remisión hecha en el último párrafo a los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en cuanto al procedimiento por el que se resolverá esta acción, hay que entenderla actualmente referida a los artículos 417 y siguientes de la LEC. El artículo 720 regulaba en la LEC de 1981 el juicio verbal y, tras su derogación y entrada en vigor de la actual LEC de 2000, el juicio verbal está regulado en los artículos 417 y siguientes de la LEC. El legislador no lo ha modificado, pero habrá que adaptarlo para que se le aplique las normas del procedimiento verbal que aparecen recogidas en la vigente LEC.