Tipos de Documentos Técnicos

Dictamen: Documento escrito que expone una opinión técnica sobre el objetivo a analizar, con base en un informe previo.

Informe: Documento escrito de carácter técnico que expone las observaciones del reconocimiento previo del edificio (patologías, documentación técnica, plantas, alzados, secciones).

Tasación: Fijación del precio de un bien, usualmente realizada por un tasador. Se establece un rango de valor (desde—€, hasta—€).

Justiprecio: Denominación en expedientes de expropiación o desahucio para que la administración fije el valor del bien. Se revalúa con criterios actualizados tras dos años.

Peritación o Dictamen Pericial: Exposición escrita y oral (juicio) donde un técnico da su opinión. Sirve como prueba del análisis realizado.

Certificado de Tasación: Documento emitido tras una valoración, para tasaciones hipotecarias.

Arbitraje: Resolución oral o escrita de un juicio sobre cuestiones técnicas. Reflejado en la Ley de Arbitrajes de Derecho Privado.

Procedimientos de Valoración en Rehabilitación

Las obras relacionadas con la administración siguen las mismas pautas que cualquier producto de mercado, pero con la intervención de la política. Se determina el precio de la edificación o parte de ella mediante indicaciones. Premisas: Valor de mercado, valor funcional, valor en venta, valor intrínseco y de reposición.

Valoración Analítica

1. V=S+(C·G)
   V = Valor total
   S = Valor del solar
   C = Valor de la construcción
   G = Coeficiente de degradación (1=bueno, 0.85=regular, 0.70=malo, 0.55=muy malo)
2. V= (S+A)-(D+M+G)
   V = Valor
   S = Valor del solar
   A = Valor de los materiales de derribo
   D = Gastos de derribo
   M = Valor de los materiales recuperados
   G = Gastos de transporte de escombros

Rl = Rt – G (Capitalizar la venta para determinar el rendimiento del inmueble)
Rl = Renta líquida
Rt = Renta total
G = Gastos anuales del inmueble

Valoración Sintética

Se basa en el coste por m² o m³. Se aplica un precio por m² según el mercado. Se puede realizar por superficie o por habitáculos. Se puede hacer una previsión a corto y medio plazo de la apreciación del edificio.

• Alto grado de incertidumbre inicial. Analizar obras similares para evitar sorpresas en el presupuesto.
• Plantear un coste por m² orientativo (varía según la localización).
• Considerar el coste de los materiales y los procesos constructivos.

Enfoque de Rehabilitación

Según el ámbito, el enfoque puede ser:

• Ilustrado: Historia y cultura reflejadas en el espacio.
• Degradación: Búsqueda del equilibrio social evitando la degradación.
• Racionalidad: Aprovechar infraestructuras existentes.

Los costes de rehabilitación son mayores que los de una nueva edificación (aproximadamente un 20% más por m²). Se ahorran costes de urbanización en zonas ya urbanizadas.

Gentrificación

Fenómeno surgido en 1963 donde profesionales con mayor poder adquisitivo se apropian de espacios en cascos antiguos. Este fenómeno ha ocurrido en ciudades como Nueva York, París, Londres, etc. La parte política de la rehabilitación recae en los ayuntamientos, y las ayudas favorecen a la comunidad.

Evolución de la Rehabilitación

• Actuaciones puntuales.
• Intervención a nivel de calles (alineaciones y texturas urbanas).
• Actuaciones en conjuntos, barrios o pueblos enteros.

Los modelos de ayuda para subvenciones son similares en la mayoría de los ayuntamientos. Se consideran las obras a realizar, el tipo de familia y el número de miembros. Las ayudas pueden llegar hasta el 40% del coste.

Ley del Mecenazgo

Incentiva la inversión en la restauración y conservación de bienes del patrimonio nacional. Áreas de actuación:

1. Bienes inmuebles declarados Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO.
2. Catedrales e iglesias de valor cultural.
3. Bienes culturales de interés propuestos por cada comunidad autónoma.

Beneficios Fiscales

• Persona física (IRPF): Deducción del 25% de las cantidades donadas a entidades como el Estado, CCAA, universidades públicas, Iglesia Católica, etc.
• Sociedades: Deducción de cantidades hasta el 15% de la base imponible.

El destino de las donaciones es la conservación, restauración o rehabilitación del patrimonio histórico español.

Diagnóstico Técnico

Se requiere información del entorno técnico y los usos del edificio. Fases:

1. Prediagnóstico (MORA o MER).
2. Estudios previos.
3. Diagnóstico.

Test Vivienda (COA): Datos técnicos e informe previo. Ejemplo: humedades, descripción de elementos, estructura y cerramientos.

Informes Periciales

Trabajo realizado por profesionales de prestigio con alta responsabilidad. Consideraciones:

• Atribuciones profesionales según la ley.
• Ética profesional y objetividad.
• Texto objetivo y lenguaje claro.
• Justificar las hipótesis.
• No contradecir a otros técnicos sin previo diálogo.

Guion de Informes/Dictámenes

• Cabecera: Datos y antecedentes.
• Informe: Exposición de hechos, circunstancias, fundamentos jurídicos y técnicos.
• Dictamen: Postura, apreciación técnica, justificación y conclusiones.
• Anexos: Planos, croquis, fotografías, mediciones, etc.

Redacción: Método deductivo (interpretativo, constatador, integrador). Peritación urbanística. Certificado de tasación. «Hago constar»: documento que expone hechos pasados. «Según mi leal saber y entender».

Técnicas Constructivas en la Edificación Urbana (Siglos XIX y XX)

Uso de piedra en muros de edificaciones importantes. En España: granito, piedra caliza y arenisca. En el casco antiguo: sillería en fachadas y mampostería en muros interiores. En Madrid: ladrillo visto y piedra para elementos destacados. Divisiones interiores de medio pie, rellenas con cascotes o ladrillo. Uso de dinteles y arcos de ladrillo. Almohadillados y bóvedas de cañón en sótanos. Forjados de madera con hueco macizo. Solados de canto rodado, losas de granito, piezas cerámicas o ladrillos. Entarimados de madera en interiores. Cubiertas a dos aguas, de par e hilera, con tablas superpuestas. Tapiales en capas de 10cm, con mortero de cal para unir el adobe. Ladrillos cuadrados antes del siglo XIX. En 1920 se estandariza la medida del ladrillo (25×12.5cm). Morteros de cal, arena de río o miga. Revestimientos con revocos y esgrafiados. Cubiertas con par, ripia, barro, teja árabe.

Siglo XIX: Transformaciones urbanas durante el reinado de Isabel II (1833-1868). Primera escuela de arquitectura en 1844. Neomudéjar. Nuevos materiales y eclecticismo en fachadas. Modernismo en Cataluña. Plan Cerdá (1886): Derribo de murallas en Barcelona. Prefabricación. 1889: Eiffel y estructuras metálicas. Hormigón armado. Forjados con viguetas metálicas. 1902: Altos Hornos de Vizcaya. 1936: Hormigón armado como elemento estructural principal.

Tipologías Constructivas en Viviendas

• Barrios populares: Casas de corredores o corrales (Lavapiés).
• Barrios medios: Construcción burguesa con materiales más baratos (Bilbao).
• Barrios burgueses: Plaza de España, Ópera, Gran Vía.

Estratificación social dentro de los edificios: plantas bajas con mayor altura, buhardillas con menor altura.

Corralas (Siglo XIX)

Vivienda urbana de clase baja, con patio central. Fachadas de ladrillo, medianeros de madera, balcones de hierro forjado. Suelos de canto rodado en patios. Pasillo interior o corredor de ladrillo. Acabados interiores de cerámica y yeso negro con pintura al temple. Evolución: piletas de hierro fundido, baldosines de ariza, chimeneas cerámicas, antepechos con tubos huecos, zinc en vierteaguas y bajantes, baños comunitarios.

Neomudéjar

Estilo artesanal, económico en materiales. Plaza de toros de Madrid (1874). Edificios institucionales y viviendas. Neomudéjar rico y popular. Ladrillo de tejar, juegos de luces y sombras. Cimentación de piedra, mampostería y hormigón de cal. Sótanos de ladrillo recocho. Estructura de madera, acero o mixta. Ladrillo aplantillado. Zócalos de piedra. Forjados marcados por imposta. Huecos estrechos y altos. Simetría en fachadas. Dinteles planos y arcos escarzanos. Bajantes remetidas. Balcones de forja sencillos. Cubiertas con ensillado o inclinadas.

Casa Burguesa (Siglos XIX y XX)

Edificios ostentosos. Fachadas imponentes. Neoclasicismo: revocos, sillares, cerrajería ornamental. Muros de carga de ladrillo y piedra. Estructuras metálicas roblonadas. Granito en calles. Portales con escayolas, mármoles y artesonados. Balconeras con casetones de vidrio. Instalaciones eléctricas con cable trenzado. Bajantes de zinc, plomo o fundición. Cubiertas con teja curva o plana. Tejas de hormigón (1920).

• Estilo clasicista francés: Estructura metálica, estucos a la catalana, zócalo y esquinas de granito.
• Estilo ecléctico: Estructura metálica, zócalos de piedra caliza, muros de ladrillo revestidos, portales lujosos.

Racionalismo y Funcionalismo

Movimientos arquitectónicos en contraposición a los estilos anteriores. El racionalismo busca una nueva forma de construir (Bauhaus). El funcionalismo mantiene la estructura metálica y muros de fachada de ladrillo hueco y material pétreo. Ejemplos: Edificio Telefónica (1936), Palacio de la Prensa.

Estudio Previo de Rehabilitación

Fases: Análisis previo, diagnóstico, ejecución del proyecto, ejecución de la obra, mantenimiento. Contexto histórico y político. Elaborar fichas para ordenar la información. Definición geométrica del edificio. Memoria descriptiva del diagnóstico. Soluciones.

1. Toma de Datos

Considerar los aspectos históricos, las técnicas constructivas y los materiales empleados. Consultar archivos históricos, oficinas urbanísticas, colegios de arquitectos, etc.

2. Reconocimiento y Estudio del Edificio

Observación organoléptica, análisis físicos, relación con los habitantes del edificio. Investigar reformas generales. Consultar archivos municipales, urbanísticos, colegios de arquitectos, etc. Obtener planos, documentación gráfica y escrita, expedientes de licencias, informes de peritación.

3. Metodología

• Levantamiento fotográfico.
• Documentación: alzados, plantas, secciones.
• Ensayos destructivos y no destructivos.
• Planos: situación (1:1000), emplazamiento (1:200 o 1:100), edificio (1:50 o 1:100), secciones, detalles (1:1, 1:5 o 1:2), cubiertas.

4. Técnicas para el Reconocimiento de la Degradación

Ensayos Destructivos

Ensayos No Destructivos

• Esclerómetro.
• Carbonatación.
• Medición de grietas.
• Radiografías.
• Magnetometría.
• Termografía.
• Endoscopia.
• Ultrasonido.
• Gatos de adherencia.
• Medición de humedad.
• Medición de temperatura.

Esclerómetro: Mide la resistencia del hormigón mediante el rebote. Carbonatación: Detecta problemas de humedad en el hormigón con fenolftaleína. Medición de grietas: Se utilizan plantillas. Radiografías: Rayos X o gammagrafías. Magnetometría: Respuesta de un metal a una corriente eléctrica. Termografía: Detecta humedades y elementos ocultos mediante infrarrojos. Ultrasonidos: Mide la transmisión del sonido en distintos materiales. Gato de adherencia: Mide la adherencia de un elemento al soporte. Medición de humedad: Calentamiento de una muestra a 105º durante 24h. Medición de temperatura: Detecta fugas de agua.

5. Diagnóstico

Modelo resumen con las principales patologías. Cálculo de superficies. Normativa urbanística. Estado patológico. Documentación gráfica. Posibles soluciones (incluyendo la demolición). Presupuesto.

9. Plan de Actuación

Diagnóstico, solución, dictamen. Redacción del proyecto de rehabilitación. Documentación:

1. Memoria de información general: Descripción del edificio, limitaciones urbanísticas, profesionales intervinientes, metodología.
2. Memoria de información descriptiva: Planos de patologías, diagnóstico, causas, efectos y soluciones. Capítulos: movimientos de tierras, cimentaciones, saneamiento, derribos, estructura, albañilería, cubierta, revestimientos, solados, instalaciones, carpinterías, cerrajería.
3. Memoria de cálculo: Hipótesis para corregir problemas, control de calidad, cuadros de superficies.
4. Pliego de condiciones: Normativa, proceso constructivo, recepción de materiales, ensayos, instalaciones, seguridad e higiene, DIT.
5. Condiciones facultativas: Roles de los agentes, trabajos a ejecutar, apeos, recepciones, controles administrativos.
6. Condiciones económicas: Valoraciones, certificaciones, rescisiones de contratos, penalizaciones.
7. Condiciones legales: Contrataciones, bajas, adjudicaciones, subcontratas, tribunales competentes, libro del edificio.
8. Libro del edificio: Actas, libro de órdenes, control de planos, manual de mantenimiento.
9. Criterios: Coste, tiempo de ejecución, presencia en obra.
10. Informe: Aspectos constructivos (estado, textura, color) de fachada, huecos, carpintería, cerrajería, alero, estructura, cubierta. Elementos a destacar.

6. Expresión Gráfica de la Restauración, Rehabilitación y Mantenimiento

No existe normativa específica. Se utilizan símbolos para representar grietas, desplome, roturas, desperfectos, desconchones, pérdida de material, hongos, humedades, deformaciones, tejas rotas, vegetación, desniveles, escombros, olores, etc.

Evolución de las Técnicas Constructivas (Siglos XIX y XX)

Sistemas de cimentación: zanja corrida con tongadas de cal y arena, hiladas de mampostería, terreno como cimbra, hormigón ciclópeo, pozos para terrenos de poca calidad, fábrica de ladrillo, mampostería, encepado de hormigón ciclópeo, pilotes de encina, cimentación escalonada.