El Contrato de Obra

1. Concepto

Este contrato, también llamado en algunas modalidades «contrato de empresa», se considera una subespecie del arrendamiento. El artículo 1544 del Código Civil lo define como: «En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto«.

Se conceptúa como un contrato bilateral por el que una parte se obliga a pagar a la otra por la realización de una obra.

El objeto, la obra o las realizaciones pueden ser de una gama amplísima. En este contrato lo importante es la obra como resultado de una actividad que se produce mediante una encomienda o encargo. Podrá ser llevada a cabo por un especialista o no, pero sí por una persona que va a poner su actividad en la consecución de lo encargado para alcanzar un objetivo final que se corresponde con el encargo recibido.

Lo prometido por el deudor en este contrato no es el trabajo, el servicio o la actividad en sí misma, sino el resultado final: la obra.

2. Regulación

Este contrato se rige por los preceptos que el Código Civil le dedica en el artículo 1544 y del 1588 al 1600, ambos incluidos. Se precisa un modelo legislativo que adecue las disposiciones a las consideraciones y necesidades que la importancia social de este contrato reclama. Además, se encuentra regulado por la Ley de Ordenación de la Edificación.

3. Clases

El artículo 1588 del Código Civil admite dos variedades del contrato de obra: se puede contratar la ejecución de esta conviniendo solo la obra en la que el ejecutor ponga solo su trabajo, o convenir que, además de ese trabajo, se aporte también el material.

Con lo que tenemos que establecer dos clases de contrato de obra: el puro (solo trabajo) y el que incluye el aporte de materiales. El término «simple» no se utiliza para referirse a ninguna de estas clases.

4. Caracteres

• Consensual: se perfecciona desde el momento del acuerdo de las partes.
• Oneroso: se requiere una contraprestación que, por imperativo legal (artículo 1544 del Código Civil), para uno es el precio y para el otro la obra.
• Sinalagmático o bilateral: existen obligaciones recíprocas para las partes.
• No formal: el Código Civil no exige ningún requisito especial para su conformación y existencia. Esa libertad de forma da un amplio margen para que las partes se comprometan como estimen más conveniente.

5. Constitución

Este contrato, que está bajo el epígrafe de «de obra«, recibe también los nombres de «arrendamiento de obra«, «contrato de empresa» o «contrato de ejecución de obra«.

Elementos Personales

Vienen determinados por dos personas: el comitente (que encarga la obra y está obligado a pagar o efectuar la contraprestación del precio) y el contratista (se compromete a realizar los trabajos aportando la industria o actividad necesaria para el trabajo final) o empresario, que puede efectuar la obra por sí o con ayuda de otras personas, dándoles partes o tramos de realización de las mismas (subcontratistas).

También ha surgido una nueva figura, la del «promotor«, que es la persona que asume unas funciones importantes para el desenvolvimiento y logro de este contrato. Es una figura creada por la práctica y delimitada por la jurisprudencia.

Elementos Reales

Están integrados por la prestación y el precio. En cuanto a la prestación, que constituye esta relación contractual, la integran todas las cosas que pueden ser objeto de derechos. El objeto de este contrato puede ser todo resultado material o intelectual, científico, artístico o creativo, industrial o de carácter artesanal; cualquier obra que pueda ser demandada y que cumpla los requisitos de posibilidad, licitud y determinabilidad que exigen los artículos 1271, 1272 y 1273 del Código Civil.

Artículo 1589 del Código Civil: «Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla«.

Artículo 1590 del Código Civil: «El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño«.

En cuanto al precio, viene determinado por una cantidad de dinero o puede consistir en otra cosa equivalente convenida por las partes. Lo fundamental es que sea determinado al celebrarse el contrato. El precio se podrá determinar mediante dos variantes:

• Determinación por precio alzado (artículo 1593 del Código Civil).
• Ajuste por piezas o medidas, que representará el valor final sumando el valor total de esas piezas, medidas o tramos que integran la obra como resultado final (artículo 1592 del Código Civil).

Artículo 1593 del Código Civil: «El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio, aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario«.

Las partes pueden pactar, en el tiempo convenido y cuando prevea la duración larga de la obra, lo que estimen conveniente al amparo del artículo 1255 del Código Civil, la revisión del precio.

Forma

Para este contrato, el Código Civil no determina una forma concreta sobre la manera de plasmarlo; rige el principio de libertad de forma del artículo 1278 del Código Civil.

6. Contenido

Obligaciones del Dueño o Comitente

1. Cooperación cuando le sea solicitada: el comitente habrá de cooperar con el contratista cuando este le pida consejos, opiniones y demás directrices que estime convenientes para el feliz logro del mismo. Este deber se deriva del principio general de buena fe del artículo 1258 del Código Civil.
2. Recepción de la obra: por la propia esencia del contrato bilateral, al contratista corresponde la entrega de la obra en el momento y forma convenidos, y al comitente le corresponde la recepción cuando la obra haya sido concluida. La recepción supone la aceptación y conformidad por parte del comitente de que la obra ha sido realizada correctamente, de acuerdo con lo establecido. Hay que diferenciar la recepción (que el comitente acepte la obra, aunque no se encuentre concluida a su satisfacción) y la entrega.

Se puede dar el caso de no haberse pactado o no encontrarse conforme con el encargo realizado, y cuando hay dudas o disconformidad, el artículo 1598 del Código Civil prevé el examen y dictamen por un tercero, que puede ser un perito, para zanjar las dudas sobre el cumplimiento correcto del encargo efectuado, acerca del resultado final y su adecuación a lo pactado.

3. Obligación del pago del precio: el pago del precio se realizará, ante todo, del modo y manera pactados por las partes:
   • Cuando se pactó por ajuste o precio alzado, implica que la obra se ha tratado por un precio global, concreto y determinado que no sufrirá alteración en su cuantía, según el artículo 1593 del Código Civil.
   • Al pactarse por piezas o medidas, el artículo 1592 establece el precio por cada unidad de las mismas.
   • Cuando se convino la modalidad, que se produce cuando el contratista, a medida que se vaya ejecutando la obra, presentará el importe de lo realizado, que deberá abonársele.

   En cuanto al pago, se efectuará en el tiempo convenido, pero «si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega» (artículo 1599 del Código Civil). Si se convino otro sitio o lugar, entrarán en juego los artículos 1171 del Código Civil y siguientes.

Obligaciones del Contratista

1. Ejecutar la obra: la obra la realizará a tenor de lo tratado y, por lo tanto, en el tiempo y forma en que se convino con el comitente. Se hará según lo proyectado. A veces, en la práctica de estos contratos, se suele insertar una cláusula penal que impone al contratista una indemnización referente a una cantidad determinada o proporcional al tiempo para el caso de que se produjese algún retraso en la conclusión.
2. Custodia y entrega: si la obra concluyó antes del tiempo convenido, tiene la obligación general de custodiarla con el celo propio de un buen padre de familia que dispone el artículo 1094 del Código Civil, hasta que llegue el plazo convenido para su entrega.
3. Responsabilidad: el contratista que asume la realización de una obra está asumiendo también los riesgos que esta conlleva. Ya se ha expuesto cómo, según el artículo 1589 del Código Civil, en el caso de contratarse la obra simplemente, si esta se perdía o destruía estando en poder del contratista, la pérdida la sufría este y que, en este caso, tampoco podía reclamar por el trabajo realizado. En otro caso, supuesto del artículo 1588 del Código Civil, responde no solo por su trabajo, sino también por la calidad de los materiales empleados.

Artículo 1591 del Código Civil: «El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años«. Esto es lo que se llama responsabilidad decenal, que afecta especialmente a los constructores y a los arquitectos.

En cuanto a la extensión de esta responsabilidad, abarca, además de las personas mencionadas en este artículo (contratista y arquitectos), por consideración a los aparejadores, ingenieros y distintos facultativos o promotores que hayan podido intervenir en la ejecución de la obra. Los plazos contemplados en el artículo 1591 del Código Civil son de 10 a 15 años.

7. Extinción

Se extingue este contrato por las causas generales que afectan a todos los contratos, pero vamos a mencionar las que producen la conclusión más normal de esta obra.

• La causa más normal de extinción del contrato de obra es la conclusión de la obra contratada.
• Por desistimiento del comitente: por parte de uno solo de los contratantes, que conlleva la finalidad extintiva del mismo. Cuando se produzca esta forma de extinción, si el contratista hubiese comenzado la ejecución de la obra, tendrá que indemnizar por los gastos que este hubiera realizado (artículo 1594 del Código Civil).
• La muerte del contratista: cuando el contrato se realizó atendiendo a las cualidades personales del contratista, produce la extinción del mismo, según lo dispuesto en el artículo 1595 del Código Civil: «el contrato se rescinde«. Pero el párrafo 2º, por tratarse de «intuitu personae«, el comitente o «propietario deberá abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algún beneficio«. Este pago se hará a los herederos del contratista.
• Por imposibilidad de ejecutar la obra: último párrafo del artículo 1595 del Código Civil: «Lo mismo se entenderá si el que contrató la obra no puede acabarla por alguna causa independiente de su voluntad«. Si la obra se había empezado a ejecutar y no se pudo terminar por esta causa que tratamos de imposibilidad, deberá abonar al contratista lo mismo que en caso de muerte: el valor de lo aprovechable.