El Censo

Prestación periódica dineraria anual, de carácter perpetuo o temporal, vinculada con carácter real a la propiedad de una finca que garantiza su pago directa e inmediatamente.

Tiene carácter real, es un derecho real que grava la propiedad, por lo que ya no se trata de una propiedad dividida, cuyo contenido esencial es el pago de una pensión.

Características del Censo

Concurre independencia de la titularidad, por lo que se podrá transmitir; permite la transmisión tanto de la finca gravada con el censo como del propio derecho de censo. De esta manera, el adquiriente y el nuevo propietario de la finca gravada por el censo, se convertirá en el nuevo censatario y quedará obligado al pago de las pensiones.

Concurre divisibilidad, por lo que se podrá proceder a dividir la finca y a dividir el gravamen. Y también es inscribible en el Registro de la Propiedad, y las circunstancias que deberán constar son: la clase de censo y el título de constitución, la pensión que implica y la cantidad convenida al efecto de regulación.

Sujetos del Censo

Los sujetos que aparecen son:

• El censatario: como propietario de la finca jurídicamente, que se compromete a pagar la pensión al otro.
• El censualista: quien tiene el derecho de recibir la pensión y es el titular del derecho de censo; derecho a cobrar la pensión.

La Pensión

La pensión siempre es onerosa, y se constituye por vía contractual. Se podrá constituir mediante:

• Reserva: Se transmite la propiedad de la finca a cambio de la percepción de la pensión, por una sola vez al contado, o a plazos, por una cantidad llamada entrada.
• Consignación: El propietario de la finca primero crea el censo y después lo cede, a título oneroso o gratuito. Grava la finca y concede la pensión a un tercero.

También podrá realizarse por disposiciones mortis causa o bien por usucapión. Mortis causa, el causante destina la propiedad gravada a uno de sus herederos y el derecho de censo a otro. Usucapión, se usucape el derecho de censo, sólo es posible si la ley lo establece, ya que el censo no es un derecho posesorio, no comporta la posesión sobre el objeto en el que recae.

La constitución del censo debe constar necesariamente en escritura pública, en la que deberá constar la pensión y la cantidad convenida al efecto de redención. Este requisito no será necesario cuando se constituya por usucapión.

La pensión deberá ser dineraria y deberá pagarse por anualidades, aunque cabrá pacto de fraccionamiento del pago. Además, supone la garantía de pago de las vencidas y no satisfechas. En caso de que la pensión no sea pagada, se prevé la vía judicial, aunque deberá tratarse de aquellas pensiones que no se han pagado dentro de un tiempo, ya que si ese tiempo se ha prolongado mucho, no podrán ser exigidas.

Clases de Censos

• Censo Enfitéutico

  Es aquel que se constituye con carácter perpetuo y redimible a la voluntad del censatario. Éste, además de otorgar el derecho a la prestación periódica anual, puede otorgar al censualista el derecho de laudemio y el derecho de fadiga.

  Laudemio

  Es una cantidad de dinero pactada que el censualista tiene derecho a recibir en cada transmisión de la finca a título oneroso.

  Fadiga

  Es un derecho de prelación que se reconoce al censatario por ley, para adquirir el derecho de censo en caso de enajenación, y al censualista, para adquirir la finca.

  Por tanto, es un derecho de adquisición preferente, con tanteo y retracto.

• Censo Vitalicio

  Es el que se constituye con carácter temporal e irredimible a la voluntad del censatario, sin perjuicio de que pueda pactarse la redimibilidad de forma expresa. En este tipo de censo, el derecho de fadiga solo lo tiene el censatario para adquirir el derecho de censo enajenado a título oneroso, por el mismo precio, y condiciones convenidas con el adquiriente. El carácter temporal es la vida de una persona o dos, que vivan en el momento de la constitución, pudiendo ser la vida de una tercera persona.

Extinción del Censo

En cuanto a la extinción, se dará por las causas generales como la llegada del término, el cumplimiento de la condición resolutoria…

La Redención

La redención es otra causa de extinción. Es la facultad que tiene el censatario de liberarse del censo de manera unilateral, sin necesidad de consentimiento del censualista. Produce la depuración de su existencia y lo convierte en una situación de propiedad ordinaria, en beneficio del propietario ordinario.

• En caso de censo enfitéutico, si no se estipula otra cosa, el censatario sólo puede imponer la redención a partir de que transcurran 20 años desde la constitución del censo. Aun así, se podrá pactar la no redimibilidad del censo durante un plazo máximo de 60 años o bien durante toda la vida del censualista y una generación más.
• En caso de censo vitalicio, estos son irredimibles, sin embargo, se puede pactar la redimibilidad, sin que se pueda imponer hasta que hayan transcurrido 20 años desde la constitución del censo.

La redención es total, por lo que debe comprender la pensión y los demás derechos inherentes al censo. Para poder llevarlo a cabo, será necesario estar al corriente de pagos, por lo que el censatario no podrá imponer la redención si debe dinero al censualista por razón del censo. Se efectúa con la entrega de la cantidad convenida en el título constitutivo, salvo acuerdo en contrario. Deberá formalizarse en escritura pública.