La ineficacia de un contrato se refiere a la no producción de los efectos jurídicos deseados. Por el contrario, un contrato es eficaz cuando se cumplen todos los requisitos legales necesarios para su perfeccionamiento. Dependiendo de lo estipulado en el Código Civil (CC), la eficacia puede depender de la entrega del objeto, la formalización en escritura pública, entre otros factores.

Tipos de Contrato

Contrato Nulo Absoluto

Un contrato nulo absoluto tiene un vicio insubsanable que impide la producción de efectos jurídicos. Las causas de nulidad incluyen:

• Transgresión de los límites de la autonomía privada (ley, moral y orden público).
• Ausencia de un elemento esencial del contrato (consentimiento, objeto y causa).
• Causa ilícita.
• Falta de los requisitos necesarios para ese contrato en concreto.

La nulidad absoluta es la máxima sanción del ordenamiento jurídico, anulando cualquier efecto jurídico del contrato. Ejemplo: La venta de un bien público como la Cibeles por el Gobierno es nula, ya que es un bien inalienable.

Contrato Anulable o Relativo

Un contrato anulable tiene un vicio subsanable (como un consentimiento no libre). Produce efectos desde su perfección, pero estos pueden ser anulados por una acción de anulabilidad o confirmados si no se ejerce dicha acción en el plazo legal de 4 años.

Contrato Rescindible

Cumple con todos los requisitos, pero no es eficaz debido al perjuicio que ocasiona a ciertas personas. Se concede una acción rescisoria para cesar la eficacia del contrato como último recurso cuando el perjuicio no puede ser reparado de otra forma. Ejemplo: Si vendo mi casa a Pilar y tengo una deuda con Gastón, Gastón puede atacar esa venta para recuperar lo que le debo si no hay otra forma de hacerlo.

Nulidad Absoluta

La nulidad de un contrato puede ser decretada de oficio por un juez y no puede ser subsanada.

Conversión del Contrato Nulo

Permite que un contrato nulo, que contiene los requisitos de otro contrato válido, se transforme en este otro contrato. Requiere que el primer contrato tenga los requisitos fundamentales de validez y no puede obligar a las partes a cambiar su voluntad.

Tipos de Conversión

• Conversión Formal: Un contrato nulo por su forma puede ser válido en otra forma reconocida por la ley. Ejemplo: Un testamento no válido como cerrado pero sí como ológrafo.
• Conversión Material: Un contrato que en realidad pertenece a otro tipo puede transformarse en este otro contrato. Ejemplo: Un contrato de fianza nulo puede convertirse en una promesa de un tercero para realizar la prestación.

Nulidad Parcial y Sustitución de Cláusulas Nulas

La nulidad parcial se puede decretar si las partes hubiesen celebrado el contrato sin la parte nula. Las cláusulas abusivas pueden ser declaradas nulas, permitiendo que el contrato subsista sin ellas.

Anulabilidad del Contrato y Confirmación del Contrato Anulable

Es la declaración de voluntad de la parte legitimada para ejercitar la acción de nulidad que convalida el contrato. La anulabilidad no puede ser declarada de oficio, solo por solicitud de una de las partes. La confirmación puede ser expresa o tácita.

Legitimación y Plazo

• Legitimación activa: Correspondiente a los principales o subsidiarios obligados, incluyendo representantes legales de menores o incapacitados.
• Plazo: 4 años desde que se pudo ejercer la acción de nulidad.
• Requisitos: El confirmante debe conocer la causa de nulidad y esta debe haber cesado.

Rescisión del Contrato

La rescisión es un medio para reparar un perjuicio económico causado a determinadas personas por un contrato válido. Es una medida excepcional y subsidiaria.

Legitimación, Efectos y Plazo

• Legitimación Activa: Corresponde al perjudicado y sus sucesores. Pasiva: Corresponde a quien ha sido parte en el contrato cuya rescisión se pide y sus sucesores.
• Efectos: Obliga a la devolución de las cosas objeto del contrato y el precio con intereses. La acción rescisoria puede transformarse en una indemnización de daños y perjuicios si el objeto del contrato está en manos de terceros de buena fe.
• Plazo de Ejercicio de la Acción: 4 años desde que el perjudicado tuvo conocimiento del acto. Para personas sujetas a tutela y ausentes, el plazo empieza cuando cesa la incapacidad o se conoce su domicilio.

El Contrato de Compraventa

El contrato de compraventa implica que una parte (vendedor) se compromete a entregar un bien y la otra (comprador) a pagar un precio en dinero. Es un contrato consensual, es decir, se perfecciona por el consentimiento mutuo y genera obligaciones para ambas partes. Aunque no se haya realizado la entrega, si hay acuerdo sobre el bien y el precio, el contrato es obligatorio. Para la transferencia de propiedad se necesita el contrato y la entrega del bien.

Características

• Onerosidad: Ambos contrayentes deben realizar sacrificios patrimoniales.
• Reciprocidad: Las obligaciones vinculan a ambas partes.
• Conmutatividad: Las obligaciones de una parte equivalen a las de la otra.

Capacidad y Prohibiciones

Pueden celebrar el contrato todas las personas autorizadas por el Código Civil, con ciertas prohibiciones:

• Personas con cargos tutelares.
• Mandatarios encargados de administrar bienes.
• Albaceas (no pueden comprar los bienes a su cargo).
• Empleados públicos (prohibido comprar bienes del Estado).
• Personas relacionadas con la Administración de Justicia (no pueden adquirir bienes en litigio).

Objeto de la Compraventa

El bien objeto del contrato debe existir al momento de celebrarse o ser posible en el futuro. Si el bien se pierde antes de la celebración, el contrato queda sin efecto. Si se pierde parcialmente, el comprador puede desistir del contrato o reclamar la parte existente abonando el precio proporcional.

El Precio

Debe ser cierto y en dinero o signo equivalente. No es necesario que se determine al momento de la celebración del contrato ni que sea justo.

Efectos de la Compraventa

• Entrega de la cosa: Principal obligación del vendedor, debe entregar el bien en el estado en que se encontraba al perfeccionarse la venta, incluyendo sus accesorios. La entrega puede realizarse de diferentes formas (escritura pública, entrega material, etc.).
• Casos en los que no procede exigir la entrega: Si el comprador no paga el precio o se descubre su insolvencia tras la venta, el vendedor puede retener la entrega.
• Pago del precio: El comprador debe pagar el precio en el tiempo y lugar fijados en el contrato. Si no se especifica, el pago se realiza en el momento y lugar de la entrega del bien.
• Distribución de los gastos: Los gastos de otorgamiento de escritura pública son a cargo del vendedor. Los gastos de transporte o traslado del bien son a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

Saneamiento

Evicción

La evicción ocurre cuando el comprador es privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.

Requisitos y Procedimiento

El comprador debe notificar al vendedor sobre la demanda. Si el vendedor no comparece adecuadamente, el plazo para contestar la demanda continúa respecto al comprador.

Consecuencias Legales (Art. 1478 CC)

• Reembolso del precio de la cosa al momento de la evicción.
• Reembolso de frutos o rendimientos entregados al ganador del juicio.
• Reembolso de las costas del pleito, incluidas las del juicio contra el vendedor.
• Reembolso de los gastos del contrato.
• Indemnización por daños y perjuicios si el vendedor actuó de mala fe, incluyendo gastos voluntarios.

Evicción Parcial

Si se pierde una parte crucial de la cosa, el comprador puede exigir la rescisión del contrato devolviendo la cosa sin más gravámenes.

Duración

La acción por evicción no tiene un plazo específico, aplicándose el plazo general de 5 años.

Evicción de Cargas

El cese de cargas que disminuyen el goce o utilidad de la cosa no se considera causa de evicción.

Art. 1483 CC

Protege al comprador si la finca vendida tiene cargas o servidumbres no aparentes no mencionadas en la escritura. El comprador puede optar entre la rescisión del contrato o una indemnización.

Plazos

Un año desde el otorgamiento de la escritura para ejercer la acción rescisoria o solicitar indemnización.

Saneamiento por Vicios Ocultos

El vendedor es responsable por vicios ocultos que hagan la cosa impropia para su uso o disminuyan su valor, siempre que el comprador no los hubiera adquirido o habría pagado menos si los conociera.

Exclusiones

Vicios manifiestos o conocidos por un perito.

Opciones del Comprador

• Acción Redhibitoria: Desistir del contrato y obtener reembolso de los gastos.
• Acción Quanti Minoris: Rebaja proporcional del precio.

Conocimiento del Vendedor, Pérdida de la Cosa y Plazo de Ejercicio

• Conocimiento del Vendedor: Si el vendedor conocía los vicios y no los manifestó, debe indemnizar al comprador por daños y perjuicios si se opta por la rescisión.
• Pérdida de la Cosa: Si la cosa se pierde por los vicios ocultos, el vendedor debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato. Si el vendedor no conocía los vicios, solo debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato.
• Plazo de Ejercicio: Las acciones derivadas de vicios ocultos prescriben a los 6 meses desde la entrega de la cosa vendida.
• Venta Conjunta de Cosas: Si se venden dos o más cosas juntas, el vicio de una permite la redhibición de esa cosa, a menos que el comprador no las hubiese comprado sin la viciosa.

Garantías al Comprador

Resolución por Peligro de Pérdida de la Cosa y del Precio

Si el vendedor ha entregado la cosa y el comprador aún no ha pagado, el vendedor puede resolver el contrato si tiene razones fundadas para temer la pérdida tanto de la cosa como del precio.

Pacto de Lex Commissoria o Condición Resolutoria Expresa en la Venta de Inmuebles

• Este pacto estipula que la falta de pago del precio en el plazo convenido resolverá la venta.
• Es válido solo para el incumplimiento del pago del precio, no para otras obligaciones del comprador.
• El comiso permite al vendedor retener las cantidades pagadas por el comprador hasta el momento.

Según el Art. 1504 del Código Civil, el pacto es válido en ventas de inmuebles, con la condición de que el comprador puede pagar incluso después del plazo si no ha sido requerido judicialmente o por acta notarial. La resolución no es automática; es un derecho del vendedor que requiere el incumplimiento y un requerimiento al comprador. Los efectos de la resolución se regulan por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el Art. 1123 del Código Civil. Comúnmente, se estipula la pérdida de lo pagado por el comprador.

Resolución de la Venta de Bienes Muebles

La resolución ocurre si el comprador no se presenta a recibir la cosa antes del plazo fijado o no paga el precio al recibirla, salvo que haya un acuerdo de aplazamiento. Si el comprador se presenta, debe pagar el precio simultáneamente. El vendedor puede optar por la resolución o exigir el cumplimiento del contrato.

Privilegio de la Venta de Bienes Muebles

El vendedor tiene derecho de preferencia para cobrar el precio adeudado frente a otros acreedores del comprador. Esta preferencia recae sobre el bien mueble vendido que esté en posesión del comprador.

Doble Venta

Reglas para Resolver Conflictos de Doble Venta

• Bienes Muebles: La propiedad se transfiere a quien primero tomó posesión de la cosa de buena fe.
• Bienes Inmuebles: La propiedad corresponde a quien primero haya inscrito la compra. Si no hay inscripción, corresponde a quien primero posea la cosa de buena fe. Si ninguno posee la cosa, se adjudica a quien tenga el título de fecha más antigua.

Buena fe: Desconocimiento de una venta previa de la misma cosa. No hay buena fe si el comprador conocía una venta anterior.

Novación

La novación es un cambio en la relación obligatoria, considerada en el Art. 1156 del Código Civil como causa de extinción de una obligación. Puede ocurrir de tres maneras: modificando el objeto o las condiciones principales de la obligación, sustituyendo al deudor, o subrogando a un tercero en los derechos del acreedor. Para que una novación extinga una obligación, deben cumplirse dos condiciones: debe declararse terminantemente y las obligaciones antigua y nueva deben ser incompatibles. No todos los cambios en una obligación constituyen una novación extintiva; esto depende de la autonomía de la voluntad.

Tipos de Novación

• Modificativa: No extingue la obligación principal sino que la modifica.
• Extintiva: La obligación principal se extingue, al igual que las obligaciones accesorias, salvo aquellas que beneficien a un tercero que no acepte la novación.

Cambio de Acreedor

Existen dos formas de cambiar al acreedor: la cesión de crédito y la subrogación en el crédito.

Cesión de Crédito

• Transmisión: El crédito debe ser transmisible. La transmisión del crédito frente al deudor y terceros requiere que el deudor sea notificado. Si el deudor paga antes de saber de la cesión, queda liberado.
• Relación entre cedente y cesionario: El cedente responde de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la cesión. Si la cesión es gratuita y no se advierte que la deuda es dudosa, el cesionario no podrá reclamar nada salvo gastos de gestión.
• Excepciones del deudor contra el cesionario: El deudor puede oponer las mismas excepciones que tenía contra el cedente. La compensación del crédito no es válida hasta que el deudor tenga conocimiento de la cesión.

Tipos de Cesión

• Pro-soluto: Se resuelve desde que se acepta, independientemente del pago.
• Pro-solvendo: No se resuelve hasta que la otra persona pague.

Cesión de Crédito Litigioso

El crédito se considera litigioso desde que se contesta la demanda relativa al mismo.

Subrogación en el Crédito

Es el cambio del acreedor en la obligación, permitiendo a un tercero ponerse en la posición del acreedor original.

Casos de Subrogación

• Un acreedor paga a otro preferente.
• Un tercero no interesado paga con la aprobación del deudor.
• Alguien con interés en la obligación paga.

Tipos de Subrogación

• Legal: Se produce automáticamente según la ley y no requiere notificación al deudor, aunque debe ser conocida por él para surtir efectos.
• Convencional: Surge de un acuerdo entre el acreedor y el subrogado.
• Por voluntad del deudor: El deudor puede subrogar sin consentimiento del acreedor si toma un préstamo registrado por escritura pública y lo hace constar en la carta de pago.

Efectos

• Produce una transmisión del crédito del antiguo acreedor al nuevo.
• La subrogación transmite al subrogado el crédito con todos sus derechos.
• Subrogación = parcial porque se hace un pago parcial.

Modificación por Cambio de Deudor

El cambio de deudor requiere la aceptación del acreedor, ya que para él no es indiferente quién le paga la deuda. Este tipo de modificación se considera una novación modificativa, aunque puede pactarse la extinción y nacimiento de una nueva obligación.

Asunción de la Deuda

La asunción de deuda necesita la aceptación de todos los involucrados: el nuevo deudor, el antiguo deudor y el acreedor. La aceptación del acreedor puede darse en tres momentos: antes de la operación, en el momento de la operación o después de haberla realizado. Esta aceptación puede ser expresa o tácita.

Efectos de la Asunción de Deuda

• Liberatorio: Solo el nuevo deudor queda obligado.
• Acumulativo: Tanto el deudor original como el nuevo deudor están obligados frente al acreedor.

Expromisión

La expromisión es un acuerdo entre el acreedor y el nuevo deudor sin necesidad del consentimiento del deudor principal. Por ejemplo, si alguien debe dinero y otra persona se ofrece a pagar sin que el deudor principal lo consienta.

Delegación

En la delegación, en lugar de pagar directamente, se ordena a otra persona que lo haga. Participan tres sujetos:

• Delegante: Ordena la obligación.
• Delegado: Recibe y ejecuta la obligación.
• Delegatario: Beneficiario de la obligación asumida por el delegado.

Fases de la Delegación

• El delegante ordena al delegado.
• El delegado acepta la obligación y el delegatario lo consiente.

Tipos de Delegación

• Activa: El delegante convierte al delegatario en nuevo acreedor.
• Pasiva: El delegante es deudor y se delega la función de deudor.
• Solutoria (Delegatio Solvendi): El delegado no asume obligación frente al delegatario, solo realiza una prestación.
• Promisoria (Delegatio Promittendi): Requiere aceptación del delegatario.

Cesión del Contrato

La cesión del contrato implica transferir toda la relación obligatoria. Si solo se transfieren ciertos derechos, no es una cesión del crédito. La teoría unitaria considera la cesión como un negocio único, afectando derechos, obligaciones y efectos contractuales recíprocos. Requiere consentimiento del contratante cedido y una relación obligatoria con prestaciones pendientes de ejecución. Debe seguir la forma prescrita para el contrato cedido. El contratante cedido puede oponer excepciones derivadas del contrato y personales.

Extinción del Contrato y sus Causas

La relación obligatoria se extingue cuando:

• Ambas partes acuerdan terminar la relación.
• Una parte tiene la facultad de finalizar la relación.
• Se logra la finalidad económica y se cumplen todas las obligaciones.
• Se cumple la circunstancia prevista como final de la relación.

Mutuo Disenso

Es el acuerdo de voluntades para dejar sin efecto una relación obligatoria preexistente, sin invalidez del negocio constitutivo, sino extinción obligatoria.

Decisión Unilateral

Una parte puede finalizar la relación de forma libre y voluntaria, sin causa especial, pero debe actuar de buena fe y normalmente con preaviso.

Modificación Sobrevenida de las Circunstancias y la Frustración del Fin del Contrato

Las bases del negocio pueden ser:

• Subjetiva: Expectativa común de ambas partes respecto a determinadas circunstancias.
• Objetiva: Circunstancias exteriores necesarias para el contrato.

La relación de equivalencia se rompe cuando:

• La contraprestación ya no puede llamarse así.
• La finalidad común del contrato es inalcanzable.

Confusión de Derecho

Según el Art. 1192 CC, la obligación se extingue cuando una persona se convierte en acreedor y deudor simultáneamente. Esto puede suceder por adquisición inter vivos o mortis causa. Se exceptúa si la herencia se acepta a beneficio de inventario, y la confusión en fiadores no extingue la obligación principal. La deuda mancomunada solo se extingue en la porción correspondiente al acreedor o deudor en quien concurren los dos conceptos.