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Derechos Reales: Servidumbre, Usufructo, Derecho de Superficie, Hipoteca y Prenda
Servidumbre
La servidumbre es un gravamen real sobre una finca o parte de ella por razón de una persona determinada (servidumbres personales) o de la situación geográfica de otra finca para cuyo beneficio se constituyen (servidumbres prediales). Las servidumbres están compuestas por terrenos, predios, que pueden ser dominantes (incorpora al sirviente una carga o gravamen, sin perjuicio para el dominante) o sirvientes (sufre las consecuencias).
Caracteres:
- Nunca se presumen: deben ser probadas.
- Deben constituirse: no son un límite automático al dominio.
- No son gratuitas: el dueño del predio sirviente tiene derecho a una indemnización una vez se constituya la servidumbre.
- No pueden existir sin una utilidad concreta y se ejercerán de la manera menos gravosa para el predio sirviente.
- Se transmiten conjuntamente con la finca a la que sirven.
- Son indivisibles: si el predio sirviente se divide entre 2 o más, la servidumbre no se modifica.
- No son hipotecables, salvo la servidumbre de aguas (art 108 LH, Ley Hipotecaria), a menos que lo sean conjuntamente con el predio dominante.
Clases:
- Voluntarias (establecidas por voluntad de los propietarios) o Legales (establecidas por ley): art 536 CC
- Reales (constituidas en provecho de una persona) o Personales (constituidas a favor de una comunidad por su individualidad)
- Continuas (curso incesante sin intervención de ningún acto del hombre) o Discontinuas (usadas en intervalos más o menos largos y dependen de los actos de los hombres)
- Aparentes (a la vista) y No aparentes: art 532 CC
- Positivas (impone la obligación de hacer algo) o Negativas (prohíbe al predio sirviente de hacer algo): art 533 CC
La servidumbre de luces:
Es el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno.
La servidumbre de vistas:
Es el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar vistas a través de un fundo ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte.
Caso práctico servidumbre:
- Ampliación de servidumbre: (art. 564 y 565) la ampliación de la servidumbre depende del acuerdo entre las partes o de una resolución judicial. Si se quiere una ampliación habría que negociar con la otra parte o solicitar una resolución judicial.
- Cambio de lugar de servidumbre: (art. 545) se puede solicitar siempre que el nuevo sitio sea igualmente cómodo para el predio dominante y que no cause perjuicio.
- Construcción y apertura de ventanas: (art. 582) Las ventanas no se pueden abrir a una distancia menor de 2 metros.
- Plantación arboles: (art. 591) Los árboles altos deben estar a una distancia mínima de 2 metros.
Usufructo
Es el derecho a disfrutar de los bienes ajenos, con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o ley autoricen otra cosa. Se trata de un derecho real, temporal, que permite al usufructuario aprovechar las utilidades de una cosa ajena conforme a su destino, obligándose a devolver la cosa misma al término del usufructo.
Caracteres:
- Derecho real sobre cosa ajena de goce o disfrute.
- Inmediatividad y absolutividad
- Puede ser mobiliario o inmobiliario: recae sobre cosas ajenas, tanto muebles como inmuebles.
- Es un derecho real limitado
- Por regla general, es un derecho transmisible.
Derechos y obligaciones del nudo propietario:
- Enajenar los bienes: (art. 489)
- Hipotecarlos: (art. 107.2 LH)
- Hacer obras, mejoras y plantaciones: (art. 503)
- Imponer servidumbres sobre la finca: (art. 595)
- Inspeccionar la actuación del usufructuario: (art. 520)
Extinción del usufructo:
- Muerte del usufructuario
- Cumplimiento del plazo
- Renuncia del usufructuario
- Consolidación
- Pérdida total de la cosa
- Prescripción
Derecho de superficie
El derecho de superficie es el derecho real de tener o mantener en suelo ajeno una edificación o plantación en propiedad obtenida, bien mediante el ejercicio del derecho de edificar o plantar, bien mediante la adquisición de un edificio o plantación preexistente.
Elementos personales:
- Superficiario: es el titular del derecho de superficie
- Superficiante: es el propietario del inmueble gravado con el derecho de superficie. El derecho de superficie sólo puede constituirse por el propietario del suelo, sea público o privado.
Elementos reales:
- Suelo
- Construcción preexistente
- Contraprestación
Elementos formales:
Escritura pública: En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de 99 años.
Inscripción en el Registro de la Propiedad.
El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. Además, el derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
Analogías prenda e hipoteca: son derechos reales sobre cosa ajena y limitado, para conseguirlo es necesario la facultad de disponer, se constituyen para garantizar el cumplimeitno de una obligación principal (que normalmente es el contrato de préstamo), pueden asegurar toda clase de obligaciones, en el caso de querer cobrar lo que se debe se podrá ejecutar libremente en el cumplimiento de las obligaciones, son indivisibles, artículo 1859 establece que “el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”
DIFERENCIAS:
– Por su objeto: la prenda sobre bienes muebles y la hipoteca sobre inmuebles
– Por la forma de constituirla: prenda se constituye de cualquier forma y la hipoteca es necesario la documentación pública e inscripción en el registro.
– Publicidad y efectos: la prenda se entrega la posesión de la cosa pignorada al acreedor, mientras que en la hipoteca no hay desplazamiento posesorio y es necesario la publicidad registral.
HIPOTECA:
Derecho real de garantía para un contrato principal de crédito (préstamo) en caso de incumplimiento, establecido en torno a un bien inmueble y sin implicar una transferencia de posesión.
Hay 2 responsabilidades en torno al bien: garantía real: recae sobre el bien
garantía personal: responsabilidad personal del deudor ante el impago de la deuda con todos los bienes presentes y futuros (art 1911).
Es un contrato accesorio dependiente de otro principal.
CARACTERES:
– Derecho real: recae directa e inmediatamente sobre los bienes gravados y es oponible erga omnes.
– Derecho de realización del valor: la facultad básica del acreedor hipotecario es la de exigir la enajenación del bien hipotecado para obtener la satisfacción del crédito.
– Derecho Constituido en garantía de una obligación dineraria: asegura el pago de una suma de dinero.
– Derecho accesorio: está ligado al crédito para cuya seguridad es constituido.
– Derecho indivisible: la prenda y la hipoteca son indivisibles.
– Derecho de constitución registral: la hipoteca solo nace y existe si se inscribe en el registro de la propiedad.
– Derecho que grava bienes inmuebles: Ajenos (pertenece a una persona distinta del acreedor) Enajenables (susceptibles de venta o cesión)
– No implica la desposesión de los bienes gravados.
HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO:
Recaen sobre bienes enajenables, que han de constar en escritura pública y en inscripción de Registro, aun cuando no se puede disponer de ellos.
Son regulados por la Ley de Hipoteca Mobiliaria y de Prenda sin Desplazamiento, nacida a partir de los cambios originados con la evolución del mercado, los cuales imposibilitan la prendo la hipoteca al uso.
Hipoteca mobiliarioa recae sobre los siguientes bienes:
– Establecimientos mercantiles
– Vehículos
– Maquinaria industrial
– Aeronaves
– Propiedad industrial e intelectual
Estos son bienes hipotecados, que no sufrirán desplazamiento posesorio y que habrán de ser inscritos en el Registro de Bienes Muebles y en escritura pública.
Para poder disponer de ellos, el deudor necesita del consentimiento del acreedor
Por otra parte, contarán con una garantía adicional, un seguro sobre bienes muebles para sufragar los daños y perjuicios sufridos; y sus efectos y naturaleza serán muy similares a los de las hipotecas corrientes.
Prenda sin desplazamiento:
constituida por los titulares de explotaciones agrícolas, forestales y , En relación a los siguientes bienes:
– Frutos pendientes
– Frutos separados son productos de estas explotaciones
– Animales y sus crías y sus productos
– Máquinas de las explotaciones
Éstos bienes han de describirse y están sometidos a un seguro por las pérdidas y daños sufridos. Asimismo, también recaen sobre colecciones de objetos de valor artístico e histórico (libros, cuadros etc…) bien en totalidad o en parte; así como estos objetos cuando no compongan . No implican un traspaso de la posesión sobre la garantía fijada, es decir el crédito objeto de prenda.
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