Derecho real de superficie
CONCEPTO.
El derecho real de superficie es el de poder edificar o plantar en terreno ajeno manteniendo la edificación y la plantación, en el terreno ajeno.
En las normas reguladoras del derecho de superficie, tenemos que distinguir varias fuentes:
1.Código Civil: el derecho de superficie se menciona una sola vez en él. En concreto en el articulo 1611 del CC que trata sobre la redención de los censos. Esto no quiere decir que en los supuestos de derecho de superficie tenemos que aplicar las normas del 1655ss del CC que trata sobre el censo en enfiteusis.
Con esta cita del 1611 se da a entender que la regulación del derecho de superficie será la de la enfiteusis.
2.ley:viene regulado con un instrumento de intervención en el mercado del suelo. Crear suelo para poder edificar, es la filosofía de este derecho. En la realidad genera grandes problemas, sobre todo a lo referente a la burbuja inmobiliaria pasada.
3.La ley hipotecaria:más que en la ley, en el reglamento de dicha ley. En este reglamento, en el artículo 16 del RH establece la forma en que debe de practicarse la inscripción del derecho real de superficie.
Existe el problema que este articulo 16 no tiene cobertura legal, pues en la ley solo se menciona que solo puede ser objeto de hipoteca, sin embargo en el articulo 2 de la LH no se establece como derecho real inscribible. El reglamento va mas allá de la ley y si este es un desarrollo de la le, este 16 sería nulo. El reglamento no puede ir más allá de la ley.
4.Real Decreto 2190/1995:que regula la protección de la vivienda. Por tanto es una materia para plantear.
¿Cuál es la naturaleza jurídica de este derecho? La naturaleza jurídica de este derecho es diferente determinarla, por tanto el CC , como la Ley del Suelo, no se preocupa de dar un contenido del mismo, si no que se preocupa de regular la facultad de poder construir.
Es mas, en todos los contratos de derecho de superficie, lo que siempre tiene que constar en el titulo que lo establezca es la facultad de poder construir.
Por su parte, la Ley del Suelo a la hora de estudiar la naturaleza jurídica establece que este derecho de superficie se puede asimilar a un concepto administrativo.
Por tanto, ninguna de las normas se preocupa de delimitar esta figura. Y ni en el CC mediante la enfiteusis o administrativa. La naturaleza jurídica no la tenemos.
Igualmente, hay que tener en cuenta que de la legislación que existe en el ordenamiento jurídico en ningún momento se habla de la posibilidad de que por el derecho de superficie de la adquisición de la propiedad. No obstante, tenemos que mantener que tiene este derecho de superficie, tiene naturaleza real, y que tal categoría deriva de la adquisición, al no tener regulación alguna este derecho el legislador equiparar al mismo con el censo enfitéutico.
CONTENIDO DEL DERECHO.
El derecho de superficie se configura como un derecho libremente disponible por su titular y que incluso puede gravarlo. (Art 7.5 LH puede gravarlo) es que sea titular puede.
Este derecho es oneroso o gratuito, cabe las dos posibilidades. En los supuestos de que sea oneroso habrá que satisfacer al concedente (dueño del terreno) a un canon general o canon periódico mensual/anual. En el supuesto que no se establezca el canon, habrá que aplicar la enfiteusis.
Tenemos también, es que el derecho real de superficie es un derecho temporal, una vez que transcurra el plazo que se establece al concedente, lo construido revierte a favor del concedente.
FORMA DE HACER UN DERECHO REAL DE SUPERFICIE.
Dado que trata sobre patrimonios urbanísticos, el derecho de superficie debe de constar con instrumentos públicos. Y además, es constitutiva la inscripción en el Registro de la Propiedad. En dicha inscripción, deberá de constar por lo menos la duración e igualmente establecer si es onerosa o periódica.
Otro requisito, es que hay que edificar en el plazo de 5 años. Si no se edifica, se pierde dicho derecho. Si no se empieza a edificar, no tiene en cuenta cuando se ha empezado y no está terminada.
COMO SE EXTINGUE EL DERECHO DE SUPERFICIE.
En cuanto a la extinción, la regulación mas exacta es la que establece la Ley del Suelo y establece una lista:
- Tiene lugar cuando transcurrido el plazo que se haya concedido por licencia para poder construir en 5 años.
- Tenemos que ver que el transcurso del tiempo también extinguirá los derechos reales que se haya constituido sobre este derecho de superficie.
PLURALIDAD DE TITULOS EN LOS DERECHO DE SUPERFICIE.
La pregunta que nos tenemos que hacer en este supuesto, es si el derecho de superficie se regula mediante la enfiteusis, censo enfitéutico o un tipo de arrendamiento.
Debemos de conjugar los dos.
Este dilema lo tiene resuelto el TS, en sentido de que este tribunal mantiene la tesis de que el derecho real de superficie no se ha tenido en cuenta como un derecho especifico sobre finca ajena.
En multitud de casis el tribunal ha tenido que determinar entre arrendamiento o superficie dada su temporalidad. Y ha manifestado que calificar este supuesto y arrendamiento es una cuestión de interpretación. Y así, habrá que entrar al detalle en cada uno de los supuestos. Si bien, el criterio que tiene que tenerse cuenta para calificarlo es la posibilidad de que se pueda adquirir la propiedad.
Esto quiere decir que si se puede = derecho arrendamiento. Si el titulo no nos lo permite es un derecho de superficie.
DERECHO A ELEVAR UN EDIFICIO O CONSTRUIR EN EL SUBSUELO.
Hasta ahora es derecho de superficie faculta para utilizar el suelo ajeno. Así mismo, no hay obstáculo de que se pueda conceder, de construir sobre una edificación ajena o por debajo del suelo. Con independencia son derecho de superficie ambos.
Ahora bien, este derecho en orden al sobre vuelo o subsuelo, puede establecerse como un derecho real autónomo.
Para ello, para que sea autónomo, este derecho de elevación o subsuelo, no debe de acogerse a las normas del derecho de superficie, si no por las normas generales de los derechos reales. Y en este sentido, tenemos que el dueño, que hay una edificación en un piso sobre él en el ático, será propietario de lo que construya en altura, por lo que se debe de modificar el titulo por unanimidad.
Igualmente, ocurre en los supuestos de que se haga en un subterráneo.
