Temas 19 y 20: La Hipoteca

Extensión Objetiva de la Hipoteca a Falta de Pacto

A falta de pacto, opera la llamada “extensión natural de la hipoteca” (artículos 109 a 111 de la Ley Hipotecaria), que incluye:

• Accesiones naturales: La agregación de terrenos por causa de la naturaleza (como cauce abandonado).
• Mejoras: Adornos, obras necesarias y, en general, todo lo unido físicamente o incorporado a la finca hipotecada (inmueble por incorporación). Se incluye la sobreelevación de edificios existentes al constituirse la hipoteca o la construcción en su subsuelo. Se exceptúa la nueva construcción de edificios donde no los había al constituirse la hipoteca y la agregación de terrenos no debida a accesión natural.
• Indemnizaciones: Las concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados, incluidas las procedentes de expropiación forzosa, siempre que el hecho o siniestro que las motive se haya producido después de la constitución de la hipoteca (artículos 109 y 110 LH).

La extensión natural de la hipoteca no incluye:

• Los frutos, cualquiera que sea su situación.
• Las rentas vencidas y no abonadas al exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
• Los muebles colocados en la finca hipotecada sin unión física, aunque sea para su explotación o servicio (artículo 111 LH).

Si la finca pasa a un tercer poseedor, la extensión natural de la hipoteca tampoco alcanza a las mejoras costeadas por el nuevo dueño, salvo que se trate de obras de reparación, seguridad o transformación (artículo 112 LH).

Extensión de la Hipoteca a los Intereses, Costas y Gastos

Intereses Remuneratorios del Capital

• Sin tercer poseedor: Están garantizados por la hipoteca, debiendo constar el tipo de interés en la inscripción registral. Si el tipo de interés es variable, estará garantizado siempre que esa variación no dependa del propio banco (artículos 146 y 12 LH).
• Con tercer adquirente: La hipoteca solo garantiza los intereses remuneratorios de las dos últimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario. En caso de pacto, nunca se podrá establecer que la hipoteca garantice intereses por plazo superior a 5 años (artículo 114 LH). Si se fija una cantidad global, el límite serán 5 anualidades calculadas al tipo inicial, en caso de ser variable el interés.

Costas y Gastos

• A falta de pacto: Las costas y gastos de ejecución de la hipoteca no están cubiertos por la garantía hipotecaria.
• Con pacto: Las costas y gastos de ejecución sí están cubiertos. Para que sea oponible a terceros adquirentes, se precisa la fijación de una cifra alzada que cuantifique su límite máximo, con independencia de la establecida para los intereses remuneratorios. Esta cifra puede ser global, incluyendo los gastos necesarios para mantener la plenitud de la garantía (pago de primas de seguro, impuestos preferentes…).

Rango entre Hipotecas y Negocios Jurídicos sobre el Rango Hipotecario

Una finca admite tantas hipotecas como permita la relación entre su valor de mercado y el importe de las obligaciones garantizadas. El rango entre las sucesivas hipotecas determina la preferencia entre los acreedores hipotecarios para cobrar sus créditos con el valor obtenido en la subasta, dependiendo de las fechas de constitución e inscripción en el Registro de la Propiedad.

El rango puede ser objeto de negocios jurídicos de permuta, posposición y reserva de rango, que requieren el consentimiento de los titulares de las hipotecas afectadas y de las intermedias cuando la que se antepone resulta más gravosa que la postergada.

• Permuta de rango: Dos hipotecas inscritas alteran su rango entre sí.
• Posposición: Una hipoteca inscrita posterga su rango a favor de otra no inscrita. Se precisa el consentimiento del titular de la hipoteca que se pospone, la responsabilidad máxima de la hipoteca futura, su duración máxima y el plazo para su inscripción.
• Reserva de rango: La posposición y la hipoteca cuyo rango se posterga se otorgan e inscriben simultáneamente.

Cesión del Crédito Garantizado y Cesión de la Garantía Hipotecaria

La obligación garantizada y el derecho real de hipoteca siguen un régimen diverso en cuanto a su transmisión.

• Crédito garantizado: Puede cederse total o parcialmente según el artículo 1525 del Código Civil. La cesión solo produce efectos contra terceros desde que la fecha de la cesión tenga fecha cierta (artículos 1218 y 1227 CC). Para que el deudor no se libere pagando al cedente, la cesión debe serle notificada (artículo 1527 CC).
• Derecho real de hipoteca: Debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Subrogación del Acreedor Hipotecario a Iniciativa del Deudor

Consiste en el cambio de acreedor, mediante el pago de la obligación garantizada con un préstamo otorgado en escritura pública por el acreedor subrogado. Los requisitos (Ley 2/1994 y Ley 41/2007) son:

• Oferta vinculante: Presentación al deudor de una oferta vinculante por el acreedor sustituto, con las condiciones del préstamo. La aceptación autoriza la comunicación notarial al acreedor de la disposición a subrogarse.
• Comunicación notarial: La entidad que pretende sustituir requiere la entrega de la certificación del saldo pendiente. Si se entrega en plazo (7 días naturales), la entidad acreedora puede evitar la subrogación igualando o mejorando la oferta en 15 días naturales.
• Escritura de subrogación: Contiene la declaración del pago a la acreedora y se incorpora el resguardo de la operación. Si la cantidad adeudada no se notifica, basta con su depósito notarial. La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Acciones del Acreedor en Caso de Deterioro del Inmueble

• Artículo 117 LH (Acción de devastación): Si la finca se deteriora, disminuyendo su valor por dolo, culpa o voluntad del dueño, el propietario debe remediar el daño. El inmueble puede quedar en administración judicial si el deterioro persiste. El artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario considera disminuido el valor si se arrienda para causar dicha disminución.
• Artículo 1129 CC: El deudor pierde el derecho al plazo si, por actos propios, disminuye las garantías o si desaparecen por caso fortuito, a menos que sean inmediatamente sustituidas.
• Artículo 5 de la Ley del Mercado Hipotecario: Si el valor del bien hipotecado disminuye más del 20% de la tasación inicial, la entidad acreedora puede exigir ampliación de hipoteca a otros bienes, salvo si el deudor restituye el préstamo o la parte que exceda de aplicar a la tasación actual el porcentaje inicial. (Desarrollo reglamentario: artículo 9 del RD 716/2009).

Venta de Finca Hipotecada

La enajenación de una finca hipotecada no la sustrae del tráfico jurídico. El adquirente se subroga en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, pero no en la posición de deudor, salvo consentimiento del acreedor (artículo 118 LH). Los pactos de retención o descuento no afectan al acreedor hipotecario. Si el vendedor paga la obligación garantizada pese al pacto, queda subrogado hasta que se le reintegre el importe (artículo 118.2 LH).

Cargas y Gravámenes tras la Ejecución Hipotecaria y Destino del Precio

Cargas y Gravámenes (LECI y LH)

• Inscritas con anterioridad a la hipoteca ejecutada: Siguen vigentes. El licitador acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de las mismas. Debe constar en los anuncios de la subasta. El rematante no se subroga en la posición de deudor (artículo 1205 CC).
• Inscritas con posterioridad: Se cancelan por mandato judicial.

Destino del Precio (LECI)

• Pago del principal, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad hipotecaria.
• El resto se deposita a disposición de los titulares de derechos posteriores.