TEMA 17: LA HIPOTECA.

CONCEPTO.

La hipoteca, su concepto, está en los artículos 1876 CC y 104 de LH. La redacción de ambos es idéntica, dicen que la hipoteca está sujeta directa e inmediata sobre los bienes que se le imponen, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

Si lo analizamos, distinguimos varias notas:

• Está sujeta a los bienes, quiere decir que en un principio si se incumple la obligación sobre la que se constituye la hipoteca, el acreedor tiene preferencia a la realización del bien hipotecario.
• La vinculación directa e inmediata al bien objeto de la misma, toda vez que la hipoteca es un derecho real.
• Que es eficaz, sobre cualquiera que sea su poseedor, un bien hipotecado puede ir circulando.
• Es que la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación dineraria, o bien en su momento, dicha obligación se pueda traducir en metálico. 

DIFERENCIA ENTRE PRENDA E HIPOTECA.

1.La prenda es un bien mueble, dando lugar a un desplazamiento posesorio, mientras que la hipoteca no existe tal desplazamiento.

2.En la hipoteca no existe ninguna restricción dominical, y esto se debe a que el hipotecado puede ejercer todas sus facultades dominicales. La única diferencia con la prenda es que para que exista hipoteca frente a terceros, es que tiene que estar inscrito en el Registro de Propiedad, es una formalidad constitutiva, puesto que si no es así, no tiene valor.

CARACTERES DE LA HIPOTECA.

• 1.La hipoteca es un derecho real de garantía, se puede apreciar del artículo 2 de la LH, que entre los derecho reales que cita, señala la hipoteca.
• 2.Es que la hipoteca para que tenga lugar, tiene que tener una constitución registral. Así se desprende de 1875 y 1857 del CC.
• 3. Es que la hipoteca es un derecho real indivisible, aunque se reduzca la obligación garantizada, no se reduce la responsabilidad sobre la totalidad de la finca, esto se desprende el 1860 CC y en el 122 LH, la hipoteca sobre la finca entera, aunque debas 5 euros.
• 4.La hipoteca es un derecho accesorio, y es un derecho real accesorio, puesto que está derivado de un derecho de crédito. En este sentido, las vicisitudes del acreedor que afectan al derecho real, pero no al contrario. Así se desprender el 1528 del CC el cual dice que la renuncia de la hipoteca será a beneficio de inventario.
• 5.La hipoteca grava bienes inmuebles o derecho real es sobre bienes inmuebles enajenables y no personalísimos. Esto se desprende el 1874 CC el cual establece que solo puede ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles y los derecho reales enajenables con arreglo a las leyes.
• 6. La hipoteca no implica desposesión y en su materia de posesión podemos distinguir 2 etapas:

Primera etapa: Plazo de seguridad: que comprende desde la fecha de constatación de la hipoteca hasta el cumplimiento de la obligación garantizada. En este periodo, el propietario de la finca puede hacer con ella lo que estime necesario, siempre que su actividad no suponga un menoscabo del bien de hipotecado.

Segunda etapa: Plazo de ejecución: en el plazo de ejecución lo que se establece es que el hipotecado puede estar sometido la voluntad del acreedor que en ciertos supuestos puede solicitar incluso la administración de la finca sobre la que se ha constituido.

• 7. El acreedor hipotecario tiene derecho de persecución. Puede dirigirse contra cualquiera que tenga el bien.
• 8.La necesidad de determinación de la obligación garantizada y de la garantiza estableciéndose el grado de despropiedad que se asume en la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.
• 9.La hipoteca es transmisible tanto en el lado activo como en el pasivo. El acreedor puede vender el derecho de crédito a un tercero y ese tercero adquiere el crédito con todas las garantías. Por otra parte, igualmente, el deudor puede enajenar el bien y dar la hipoteca a un tercero que tendrá que responder, es una subrogación en las deudas del deudor.

CLASES DE HIPOTECA.

Por su origen :

Hipoteca voluntaria: constituidas por la voluntad de los interesados.

Hipotecas legales: Son aquellas en las que la ley faculta a determinadas personas para exigir de otras la correspondiente hipoteca.

Lo que tienen en común es que deben de constar en el instrumento público y que la misma se debe de inscribir en el Registro de la Propiedad.

Por su forma:

Hipoteca expresa: son aquellas que son necesarias para ser validas documento público e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Hipoteca tácita: son aquellas que no están reguladas por documento público y no son necesarias las inscripción en el registro de la propiedad. Estas provienen por ministerio de Ley. Si bien nuestro ordenamiento jurídico es contrario a la administración de la hipoteca tacita, la contempla en los siguientes supuestos:

• 194 LH: nos dice que las localidades tendrán preferencia a cobrar las contribuciones que adeudan los titulares, no abarca la totalidad, si no la última.
• 195 LH: el asegurador de inmuebles podrá exigir una hipoteca especial sobre los bienes asegurados.
• 9 Ley de propiedad horizontal: que son las deudas que tenga uno en la comunidad.

Por el objeto:

Hipotecas generales: que gravan la totalidad del patrimonio del deudor, si bien estas no existen en la realidad, por el principio de especialidad(cada bien debe de responder de una deuda en concreto) establecido en la LH

Hipotecas Especiales: sobre caen en cada bien concreto.

Por sus efecto:

Hipotecas comunes: un mismo bien puede ser objeto de varias hipotecas. En este supuesto de que un bien este por varias hipotecas, hay que establecer una preferencia, a la hora de realizar el bien, esta preferencia nos la da el rango registral, en la fecha que se inscriba la hipoteca.

Hipotecas Privilegiadas: aquellas que con independencia de la fecha de constatación, se antepone a cualquier otra que grava el mismo bien. (tácitas)

Por su contenido:

Hipotecas Ordinarias o de Tráfico: la hipoteca de tráfico se asegura el cumplimiento de una obligación persistente y determinada y por un tanto, se garantiza esta obligación mediante la constitución de la hipoteca.

Hipoteca de Seguridad o Hipoteca de Máximo: va dirigida a las empresas. Yo garantizo la obligación pero como no se la cantidad que puedo dar de dinero, establezco que la hipoteca llegará a un máximo.

Hipoteca de Capital: lo que se garantiza es el pago de la deuda en un pago único.

Hipoteca de Renta: tiene lugar cuando se paga las obligaciones de forma aplazada mediante pagos periódicos.

SUJETO DE LA HIPOTECA.

Activo:

Acreedor hipotecario: el acreedor de la obligación garantizada. Y por tanto es a su vez, en el acreedor hipotecario no puede haber disociación.

Pasivo:

Deudor de la obligación garantizada: este deudor por el responsabilidad universal va a responder con todo su patrimonio.

Hipotecante no deudor: cuando una persona que no debe al acreedor, voluntariamente, para garantizar la deuda del deudor pone un determinado bien.

Tercer poseedor de una finca hipotecada: tiene lugar cuando no está en la relación obligacional, pero compra la finca. La hipoteca se la lleva, así lo establece el 112 de la LH. No obstante hay que señalar que el 113 LH, permite que en el supuesto que se haya enajenado la hipoteca, el enajenante se pueda lleva las mejorar o lujos de la finca, y que se puedan trasladar sin menos cabo de la finca.

CONSTATACION DE LA HIPOTECA.

Hay que distinguir los requisitos necesarios para que se pueda constituir la hipoteca:

1-Requisito Subjetivo: la capacidad que se exige para constituir una hipoteca es diferente para ser deudor o acreedor:

Para ser acreedor: es necesario que tenga la capacidad general para contraer, porque la garantía se establece a su favor.

Para ser deudor: a parte de esta garantía general, es necesario que tenga la libre disposición sobre el bien, porque si se incumple el pago de la hipoteca, se a ejecutar.

2-Requisitos formales: es necesario escritura pública e inscripción en el Registro Público, en algunos supuestos se puede sustituir por documento público. La inscripción es constitutiva, hasta que no se inscriba la hipoteca, no existe dicha hipoteca.

Igualmente nos podemos encontrar en el ordenamiento jurídico con figuras que participa en a naturaleza jurídica de la hipoteca y estos supuestos son:

• Promesa de constituir hipoteca: si bien esta promesa de constituir hipoteca no da lugar a la acción legal, si no a lo que procede es a ejercitar la correspondiente acción personal para que se cumpla lo prometido, e igualmente se puede actuar contra el incumplimiento mediante el ejercicio de acciones legales:

Cuando existe escritura pública y no inscripción, en este tampoco nos encontramos con hipoteca, sino que con un documentos ejecutivo que puede dar lugar al ejercicio de una demanda ejecutiva por título no judicial conforme al 517.4 LEC

• Hipoteca unilateral: 141 LH es aquella en que el deudor ofrece al acreedor un determinado bien para garantizar una deuda Se puede inscribir en el Registro, por hasta que no hay aceptación por el acreedor, la hipoteca no se formaliza en el Registro si bien, esta hipoteca unilateral, cuando es aceptada no pierde el rango en el Registro, es desde que se inscribe.

OBJETO

El objeto se puede gravar mediante hipoteca. El 106 LH nos dice que son objeto:

Son bienes susceptibles de inscripción y además, en segundo lugar, tienen que ser derechos reales enajenables con arreglo a las leyes.

De forma negativa, podemos decir que no se podrán hipotecar las servidumbres salvo que las mismas sean integradas en el predio dominante. La excepción es que se pueden hipotecar las servidumbres de agua, pero por la LH no tiene aplicación porque la Ley de Aguas dice que son públicas.

Tampoco se puede hipotecar los usufructos legales los que venga en Ley a excepción de la autor legal del usufructo que le corresponde al conyugue viudo en la herencia.

Tampoco puede ser objeto de hipoteca los derechos reales personales= Uso y habitación.

El 107 LH establece que una relación de bienes que pueden ser objetos de hipoteca. Este 107 LH fue modificado por la L 1/2000 del 7 de Enero, LEC, lo que nos dice el 107 es que establece que se puede hipotecar hasta 12 supuestos:

• Derecho de usufructo
• La propiedad de una cosa
• Los bienes anteriormente hipotecados.
• Derecho de hipoteca voluntaria.
• Derecho de superficie
• Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público.
• Los bienes con pacto de retro.
• Derecho de retracto convencional, no el legal.
• Los bienes litigiosos si la demanda se ha anotado previamente en el Registro de la Propiedad.
• Los bienes sujetos a condición resolutoria expresa.
• Los pisos o locales edificados o construidos en una propiedad horizontal
• Derecho del rematante sobre los bienes inmuebles en un procedimiento judicial. (Remante: Subasta, se puede hipotecar)

En esta materia de objeto, tenemos que ver aquellos supuestos que se hipoteca varias fincas con un solo crédito. La solución la encontramos en los artículos 119-121 LH que establece que la ley por el principio de socialización hay que especificar cada finca con el crédito que le corresponde.

EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.

Para ellos debemos de tener en cuenta las modificaciones que puede experimentar la finca desde la constatación de la hipoteca y también de la obligación garantizada.

Lo importante es que hay que saber que es lo que se enajena cuando se llega a la ejecución de la misma. ¿Qué se enajena?

Podemos distinguir varios tipos de extensión:

1.Extensión natural:

Se puede enajenar junto a la finca todas las mejoras que se hayan producido en la finca e incluso también los incrementos que haya podido tener la misma mediante la accesión.

También podrá extenderse la hipoteca de aquellos bienes que pueda el propietario pueda hacer en la finca salvo pacto en contrarios. Ej: finca y girasoles, construye una casa, también entra en la hipoteca.

También nos podemos encontrar que el bien desaparezca, deberá de pagar el seguro.

2.Extensión convencional o dotada por las partes:

Salvo pacto en contrario, no se extenderá la hipoteca a los objetos muebles que se hayan en la finca hipotecada. Bien para adorno o cuidado, tampoco salvo pacto, a los frutos ni las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de la constatación de la hipoteca.

3.Extensión de hipoteca respecto a 3 poseedor:

112 y 113 LH nos dice que en este supuesto la hipoteca no se extiende a los muebles colocados posteriormente a la edificación, tampoco a mejoras y en caso de que se enajene, el tercer poseedor, podrá solicitar que se le indemnice por la venta de estos bienes muebles o mejoras.

OBLIGACIÓN ASEGURADA.

La obligación asegurada puede ser de toda clase, es decir, dar, hacer o no hacer. Si bien lo importante es que estas obligaciones sean evaluables económicamente, pues será el importe de que se capitalice, el valor de la subasta.

También la ley permite que se pueda hipotecar obligaciones futuras, ejemplos, las herencias.

Extensión de la hipoteca en cuando a la obligación asegurada.

Hay que distinguir dos supuestos de modificación:

• En cuanto a intereses: la LH establece en el 114 que la hipoteca no puede perjudicar a terceros en cuanto al pactos de intereses y así solamente puede asegurarse los dos últimos años. En todo caso, dice que no se podrá constituir una hipoteca que asegure intereses por plazos de 5 años.

La ley nos permite, que en el supuesto no saber los intereses ni que estuviesen garantizados con lo anterior, se podrá exigir al deudor que se amplíe la hipoteca. Esta ampliación de la hipoteca puede tener lugar pero puede perjudicar a los acreedores posteriormente.

También podemos encontrar que el bien hipotecado no pertenezca al deudor, en este supuesto no tiene lugar la existencia de ampliación de la hipoteca. Y por tanto, la solución para el acreedor es exigir al deudor que ofrezca otros bines para poder ser hipotecado.

• En cuanto a Costas y gastos de la ejecución hipotecaria: en este supuesto legalmente no cabe la extensión de la hipoteca salvo acuerdo expreso en la correspondiente escritura. El banco te exige también las costas, asi que las extensión solo a las que están estipuladas.

HIPOTECA EN GARANTIA DE RENTA O FRACCIÓN.

La hipoteca de renta lo que viene a asegurar es el cumplimiento de una obligación que se aplaza en el tiempo. Esta lo que asegura es que tenga lugar el cumplimiento de las obligaciones de pagos fraccionarios o reiterados.

Esta hipoteca de renta viene establecida en el 157 LH el cual nos dice que podrá constituirse y demás. Lo importantes es que establece esta hipoteca es pago raccionario o renta, que es ante cualquier impago, se puede ejecutar la hipoteca.

Ahora bien, tenemos que distinguirlo de la hipoteca normal, en sentido de que solamente se podrá ejecutar el bien por las rentas vencidas, subrogándose.

Esta es la renta, esta hipoteca se renta como hemos dicho, aparte de la posible subasta, se puede enajenar de formas negociación. Puede darse el supuesto siempre que no haya desplazamiento de la posesión, el deudor hipotecado puede enajenar a otra persona esta hipoteca de renta. Esta posibilidad se ratifica en la normativa de contratos y se produce una subrogación.

CONSERVACION DE LOS BIENES HIPOTECADOS.

En materia de conservación de bienes hipotecados tenemos que tener en cuanta que es una hipoteca cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad. Y en materia de conservación podemos distinguir dos estadios:

1.La fase de sociedad. (Desde que se constituye hasta el vencimiento).

El propietario puede hacer cualquier actividad si bien en este supuesto de que la actividad que desarrolle el deudor es negativa para la finca hipotecada y para el acreedor, el acreedor puede ejercitar una ACCION DE DEVASTACIÓN que es cuando yo he hecho una finca, se cae todo, etc, dolosamente, el crédito vale menos de lo que era al principio.

El procedimiento establecido en la LEC, está recogido por el 437 LEC el cual es un juicio verbal que termina con una decisión judicial que puede establecer la administración de la finca hipotecada. En concreto la LH dice que para que proceda se debe dar 3 supuestos:

• Deterior de la finca real o potencial.
• Que exista una diminución del valor de la finca
• Debe de existir dolo o culpa del dueño para poder imputarlo.

El 219.2 RH hace mención a un supuesto mas, de que se arriende la finca por un precio menos al de mercado. Con ello persigue el deudor, es que el valor de la finca no se deprecie. Para que la depreciación tenga lugar, se presume por la ley que tiene lugar la misma cuando la renta anual capitalizada al 6% no cubra la responsabilidad asegurada.

2.La fase de ejecución. (tiene lugar cuando se incumpla la obligación, se activan los procedimientos para el cobro de la deuda)

En esta materia tenemos dos procedimientos.

Ejecutando una ACCIÓN PERSONAL que abarcaría todos los bienes, no solo el hipotecado, presentes y fturos. En este caso, tiene un plazo de presscripcion de 15 años. Tenemos que tener en cuanto que en esta acción tiene cabida toda vez que el 1991 el cual es un principio ilimitado de responsabilidad del deudor.

ACCION REAL que tiene lugar cuando o que se ejecuta es el bien hipotecado. Esta acción real a diferencia de la personal es que tiene un plazo de prescripción de 20 años.

Esta acción real de ejecución hipotecaria venía con anterioridad, al desaparecer el 131 de la LH, no por ello se establecido una regulación especial para ejecutar el bien hipotecario, a esto, respecto el 129 LH establece que se podrá ejecutar la hipoteca mediante el procedimiento establecido en el 182ss LEC que está en sede de procedimiento de ejecución, si bien establece un capítulo V que se establece la especialidad de la ejecución hipotecaria sin querer entrar en cuestiones procesales. Esta especialidad, procedimiento especial, se debe a que la hipoteca está en escritura pública y está inscrita en el Registro de la propiedad por que se asevera o da mas seguridad de que existe tal obligación.

El único problema que ocasiona esta legislación especial es que beneficia a la parte acreedora es que los motivos de oposición a la ejecución vienes tasados expresamente en el 695 LEC. Así que el problema que ocasiona esta oposición es que es una oposición limitada que no te permite atacar ninguna oposición establecida en el contrato de una hipoteca, sino que solo puede oponer la falsedad de la misma o la hipoteca. Así pues es un problema de legislación.

Otro procedimiento de acción real es el que viene en el 1858 CC donde se establece la propiedad de ejecutar la hipoteca de forma extrajudicial, la ejecución por regla general se hacía por una notaría o registro público debiéndose anunciar los anuncios públicos de la subasta.

Este sistema fue utilizado por las entidades bancarias a mediados de los noventa hasta el 2000 por el atasco de los juzgados y la burbuja inmobiliaria.

Una vez producida la ejecución de la hipoteca, la finca que se adquiere tiene que producirse libre de cargas y por tanto, lo que primero que tiene que llegar al Registro de la Propiedad es la extinción junco con la publicidad de la extinción de la hipoteca.

Por regla general, tenemos que la adjudicación es libre de carga pero nos podemos encontrar con:

Podemos hablar de otra figura es el rango de cualquier hipoteca, que es el orden cronológico en donde la carga se inscribe en el Registro de la propiedad. Lo que nos permite esto, es jugar con el, en el sentido de que al estar en el Registro de la Propiedad una persona puede vender su rango.

DISPOSICION DEL CREDITO.

En cuanto a la disposición del crédito de una hipoteca, tenemos una regla general en el 1112 CC. Nos viene a decir que en principio todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación pueden ser transmitido en virtud de una ley.

Esto nos lleva al 149.3 LH en el sentido de que este dice que el que adquiere se subroga en todos los derechos del cedente, y con ello a todos los derechos de acreedores hipotecarios.

Para que tenemos ejecutividad, tiene que constar la misma en escritura pública, la cual debe ser inscrita en el registro de la propiedad hay que señalar que en estos supuesto no es necesario comunicárselo al sujeto pasivo.

Junto a esto, la disposición del crédito también nos encontramos con la posibilidad de vender la finca hipotecada, establece el 118 LH e igualmente el 157 LH