Sistemas de Actuación Urbanística: Compensación, Cooperación y Expropiación

Sistema de Compensación

En este sistema, los propietarios del terreno son responsables de ejecutar el plan urbanístico, cubriendo los costos de urbanización y cediendo los terrenos necesarios a la Administración. Usualmente, los propietarios forman una Junta de Compensación, salvo dos excepciones en la normativa asturiana: si hay un solo propietario o si todos acuerdan unánimemente la reparcelación y garantizan la urbanización, permitiendo la ejecución directa del plan. Si se crea una Junta, los propietarios deben presentar un Proyecto de Actuación dentro de un plazo máximo de 4 años desde la aprobación del plan, con una prórroga de 6 meses. Si no se presenta a tiempo, la Administración puede cambiar el sistema de ejecución. El proyecto debe ser firmado por propietarios que representen más del 50% del área y debe incluir aspectos obligatorios y opcionales sobre el funcionamiento de la Junta y los criterios de la actuación. El proyecto se aprueba mediante un procedimiento similar al de los estudios de detalle.

La Junta de Compensación es una entidad jurídica que representa a los propietarios y se reconoce cuando se acredita su constitución e inscripción en el Registro de Planeamiento del Principado de Asturias. Una vez constituida, gestiona los terrenos, aprueba el Proyecto de Compensación, cede los terrenos a la Administración y ejecuta las obras de urbanización. El Proyecto de Compensación regula la cesión de terrenos y la distribución de cargas, y debe presentarse en un máximo de seis meses tras la constitución de la Junta. Al aprobarse, los propietarios asumen los gastos de urbanización y la Junta ejecuta las obras y distribuye las parcelas resultantes, transformándolas en solares.

Sistema de Cooperación

La Administración asume la responsabilidad de llevar a cabo las obras de urbanización y garantiza que los propietarios entreguen los terrenos de cesión obligatoria y cubran los costos de la urbanización. Este sistema se usa cuando se duda de la capacidad de los propietarios para gestionar el proceso de urbanización. Para asegurar una distribución justa de los beneficios y cargas, generalmente se hace una reparcelación, mediante un proyecto de reparcelación, a menos que la distribución equitativa de los terrenos sea sencilla y no haga falta.

Los propietarios pueden formar parte de una sociedad administrativa para colaborar con la Administración en la urbanización y recaudación de las cuotas necesarias, aunque su participación es voluntaria. Las obras de urbanización pueden ser ejecutadas directamente por la Administración, por un ente público, o bien delegarse en una sociedad urbanística. También existe la opción de crear una sociedad mixta en la que participen los propietarios a través de la Sociedad de Cooperación. Cuando se requiera reparcelar, el proyecto deberá ser presentado en un plazo de tres meses desde la delimitación del polígono o unidad por dos tercios de los propietarios que representen al menos el 80% de la superficie. Si no se presenta en tiempo o no se corrigen los errores señalados, la Administración podrá redactarlo de oficio.

Sistema de Expropiación

La Administración asume el control total y expropia los terrenos de los propietarios, quienes quedan fuera del proceso. La urbanización puede ser realizada por la Administración o delegada a terceros. Si se aplica a un polígono o unidad, se expropian todas las parcelas, aunque un propietario puede ser eximido si cumple con las obligaciones del plan.

El proceso de expropiación sigue el procedimiento de tasación conjunta, que incluye una exposición pública del proyecto durante un mes, donde los propietarios pueden presentar reclamaciones. Luego, la Administración revisa las reclamaciones y remite el expediente a la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA). Si no hay reclamaciones, la valoración se acepta como definitiva. Si hay desacuerdo, el expediente se envía al Jurado de Expropiación, que establecerá el justiprecio según la legislación estatal. Tras el pago o depósito del valor determinado, se procede a la ocupación del terreno.

Reparcelación Urbanística (Art. 190-194 TROTU)

La reparcelación (RP) es un proceso que redistribuye las fincas según el planeamiento urbano, aplicable en todos los sistemas de actuación, excepto el de expropiación. Consiste en agrupar y dividir terrenos en un polígono o unidad de actuación, asignando parcelas a los propietarios en proporción a sus derechos. Su objetivo es equilibrar los beneficios y cargas del planeamiento, regularizar las fincas y ubicar el aprovechamiento urbanístico en áreas aptas para edificar.

El proceso se basa en varios criterios:

• Los derechos de los propietarios son proporcionales a la superficie original.
• El valor de las parcelas se determina por la legislación vigente.
• Las mejoras no conservadas se compensan económicamente.
• No se adjudican parcelas menores a la mínima edificable, que serán compensadas con dinero.
• Las obras de urbanización se consideran parte del proyecto y se compensan.

El acuerdo de aprobación implica la transferencia de los terrenos de cesión obligatoria a la Administración, la sustitución de parcelas antiguas por nuevas, y la vinculación de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de cargas y pagos asociados al sistema de actuación.

Parcelación Urbanística (Art. 189 TROTU)

La parcelación de terrenos, que suele ser un paso previo a la construcción de un solar, consiste en dividir un terreno en dos o más lotes con fines edificables y requiere una licencia urbanística municipal. Sin embargo, no siempre es posible realizar esta operación, ya que existen situaciones en las que las parcelas no pueden ser divididas.

Esto ocurre cuando:

• El Plan establece una parcela mínima que debe mantenerse como finca independiente.
• Las dimensiones de las parcelas son iguales o menores que la mínima permitida en el Plan (a menos que los lotes resultantes sean adquiridos por propietarios vecinos para unirlos en una sola finca).
• Las parcelas son menores al doble de la superficie mínima establecida, salvo que el exceso pueda segregarse para el mismo fin mencionado.

Además, la parcelación está prohibida en suelos no urbanizables, aunque en los núcleos rurales puede permitirse según el Plan General y las normas autonómicas. En suelos urbanos y urbanizables, se requiere que previamente se apruebe el Plan General de Ordenación o el Plan Parcial correspondiente. Cualquier parcelación que infrinja las leyes o el plan urbanístico será ilegal y los lotes resultantes no se considerarán solares ni se permitirá construir en ellos.