Caso Práctico Nº 9: Servidumbres Recíprocas en Propiedad Horizontal

1. Calificación de la Situación Jurídica de la Cláusula 6 y Viabilidad de las Alegaciones de la Parte Demandada

Uno de los compradores de una de las parcelas pretende construir un edificio de 10 plantas, lo que provoca el litigio. El presidente de la comunidad en régimen de propiedad horizontal, la urbanización (lo que se conoce como propiedad horizontal tumbada), interpone una demanda ante los tribunales para que se requiera a aquel que quiere construir a que se abstenga y respete la cláusula establecida en los estatutos que le impide hacerlo. Todo parece apuntar a que estamos ante una servidumbre. Esta cláusula está constituyendo un derecho real de servidumbre, limitando a todos los que adquieran una parcela las posibilidades de construir hasta agotar el volumen de edificabilidad.

En primer lugar, el requisito de la ajenidad: las servidumbres, como establece al definirlas el artículo 530 del Código Civil, se establecen siempre como un gravamen, como un derecho real que va a limitar un inmueble ajeno. De tal manera que una finca o predio, la que se conoce como predio sirviente, va a prestarle una utilidad, una ventaja, un beneficio a otra finca, la que se conoce como predio dominante, que pertenece a un propietario distinto al del predio sirviente. El único problema que puede plantearnos la cláusula que estamos examinando para calificarla como título constitutivo de una servidumbre es que todas las parcelas existentes en la urbanización son, al mismo tiempo, simultáneamente, predios sirvientes y predios dominantes. Todo para recibir la ventaja que se deriva de que no se pueda construir más de 3 alturas en las parcelas existentes en la urbanización.

La reciprocidad o el poder constituir servidumbres recíprocas entre dos o más fincas es admitido por el Tribunal Supremo. No hay ningún obstáculo legal que impida que los propietarios de fincas colindantes o existentes en una misma urbanización, para ordenar esta urbanización y determinar los servicios que se van a prestar unas parcelas a otras, constituyan servidumbres que afectan a todas las parcelas. Pero, como sabemos, el carácter recíproco es una de las notas que caracteriza a las relaciones de vecindad, que no son limitaciones al derecho de propiedad, sino límites. ¿En qué se diferenciarán las limitaciones, como las servidumbres recíprocas, de los límites que por naturaleza se le impone a los propietarios de fincas colindantes mediante las llamadas relaciones de vecindad? En la misma medida, si uno no puede construir abriendo huecos si no es a 2 metros como mínimo, el propietario de la finca colindante tampoco. La diferencia entre las relaciones de vecindad como límite y las servidumbres como limitaciones estriba en el origen. Los límites tienen un origen legal, vienen establecidos mediante una norma jurídica, una disposición legal, con la finalidad de coordinar derechos de propiedad cuando existe concurrencia por vecindad entre distintas fincas, para que todos los propietarios de esas fincas puedan ejercitar su derecho de igual manera. Por eso, a través de las relaciones de vecindad, lo que se viene a hacer es delimitar el contenido del derecho de propiedad para aquellas fincas que se encuentren en la situación que la norma, que establece la relación de vecindad, establece. Vienen a configurar el contenido normal del derecho de propiedad para una determinada categoría de bienes. En cambio, las servidumbres recíprocas, como la de nuestro caso práctico, tienen un origen voluntario. Necesitan para que nazcan y queden constituidas de una declaración de voluntad, de un negocio jurídico, ya sea este bilateral o unilateral. En nuestro caso, lo va a constituir el promotor o promotores y propietario único cuando otorguen el título constitutivo de la propiedad horizontal, que nacerá cuando se proceda a vender parcelas de la misma. Por tanto, las servidumbres recíprocas pueden cumplir una función similar a los límites que hemos denominado relaciones de vecindad, pero porque así lo han querido los propietarios de fincas colindantes, mediante un acuerdo entre ellos, o quien está legitimado o autorizado para ordenar una urbanización a través del título constitutivo de la misma, en el que, como ya sabemos, aunque tiene carácter potestativo, se pueden incluir unos estatutos y en estos limitar los derechos de los propietarios de elementos privativos, como sucede en nuestro caso, que va a limitar la facultad de edificar en las parcelas que adquiera.

Como segundo requisito estructural de los derechos reales de servidumbre predial, también se extrae de la definición de servidumbre predial que recoge el artículo 530 del Código Civil, para que exista una servidumbre, el predio sirviente ha de proporcionar una utilidad al predio dominante. En nuestro caso, como todas las parcelas son al mismo tiempo predios dominantes y sirvientes, todas van a recibir esa utilidad a cambio de ver limitado su derecho a construir, la facultad de edificar en esas parcelas.