La regulación general del Estado: en especial el estatuto de la propiedad del suelo.

El derecho a la propiedad del suelo.

Según su artículo 33 C.E., la función social de la propiedad determinará su contenido, de acuerdo con las leyes. La Constitución reafirma un modelo de propiedad relativa, siempre al servicio del interés general. Esta vertiente permite que, por razones de interés público, la propiedad privada pueda verse limitada o condicionada. El derecho de propiedad es un derecho flexible y sometido a una regulación.

El art. 348 del Código Civil: el derecho de propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Y ello porque es la legislación administrativa la que establece una regulación que comporta limitaciones y deberes peculiares para los propietarios. La legislación administrativa sobre algunos tipos bienes establece una regulación del derecho de la propiedad que implica límites y deberes positivos para los propietarios. Las leyes administrativas delimitan el contenido del derecho de propiedad sobre determinados bienes y esas limitaciones no son indemnizables. A veces esos límites privan al propietario de toda utilidad sobre sus bienes o le imponen cargas desproporcionadas a sus beneficios o un sacrificio especial. En tales casos, la jurisprudencia considera que se supera el límite de facultades del legislador y de la Administración y que se produce una privación del derecho de propiedad privada, que sí debe ser indemnizada.

El artículo 8 del Texto refundido de la Ley del Suelo dispone que el derecho de propiedad comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación. Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejecución no infrinja el régimen de formación de fincas.

• A) En el suelo rural preservado las facultades incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza debiendo dedicarse, dentro de los límites de las leyes y la ordenación territorial, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos natural.
• B) En el suelo urbanizable, además de las facultades anteriores, el derecho a consulta a la Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística y de las obras para la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y para ampliar y reforzar las existentes. El derecho a participar en las operaciones de transformación urbanística equitativa y entre todos los propietarios en proporción a su aportación, y la realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística.
• C) En el suelo urbanizado, además del derecho de consulta anterior, y del derecho a elaborar y presentar los pertinentes instrumentos de ordenación, los propietarios podrán completar las urbanizaciones de los terrenos para que cumplan con los requisitos y condiciones exigidos. Por último, una vez culminadas las operaciones de transformación urbanística, los propietarios podrán edificar en los plazos establecidos.

El artículo 9 establece que el derecho de propiedad de los terrenos comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentre, los deberes de dedicarlos a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlos en las condiciones legales, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales. En el suelo rural o esté vacante de edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y en condiciones de evitar riesgos, así como daños o perjuicios a terceros, garantizar la seguridad o salud públicas, prevenir la contaminación del suelo agua o aire, y las inmisiones contaminantes y asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios que se desarrollen en el suelo. Cuando el suelo rural esté sometido a una transformación urbanística, el propietario deberá asumir la participación en los deberes legales, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras. En el suelo urbanizado, el deber de uso supone el de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación. Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones de rehabilitación y de regeneración, el propietario tendrá el deber de participar en su ejecución. En todo suelo urbanizado en que así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas, el propietario deberá edificar en los plazos establecidos.

Los deberes inherentes a las actuaciones de transformación urbanística.

La ley de Suelo de 2008 regula en su artículo 14 lo que denomina actuaciones de transformación urbanística. Para que el suelo rural urbanizable permita su paso a la situación de suelo urbanizado, es necesario que se lleve a cabo una actuación de transformación urbanística, que será una actuación de nueva urbanización, por haberse creado junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, parcelas aptas para la edificación. También serán actuaciones las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de suelo urbanizado. Estas se entenderán iniciadas una vez aprobados todos los instrumentos de ordenación y ejecución que requiera la legislación para legitimar las obras. Su terminación se producirá cuando concluyan las obras urbanizadoras, habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. Las actuaciones de transformación urbanística de dotación serán aquellas que tengas por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de éste. Por último, se consideran actuaciones edificatorias las de nueva edificación y las de rehabilitación edificatoria.

DEBERES para las actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización:

• A) entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas.
• B) entregar a la Administración el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada. No podrá ser inferior al 5% ni superior al 15%. La legislación podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber.
• C)costear y ejecutar todas las obras de urbanización previstas, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes.
• D)entregar a la Administración las obras e infraestructuras que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios.
• E) garantizar el realojamiento de los ocupantes que se precise desalojar de inmuebles dentro del área de la actuación.
• F) indemnizar a los titulares de construcciones y edificaciones que deban ser demolidas.

DEBERES para las actuaciones de dotación:

• A) entregar a la Administración el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al % de la edificabilidad media ponderada de la actuación.
• B) entregar a la Administración el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción, podrá sustituirse por la entrega de superficie edificada en un complejo inmobiliario.

Urbanismo y Registro de la Propiedad.

Debemos tener en cuenta que el artículo 17 TRLS se destina a la formación de fincas, parcelas y relación entre ellas. La división de una finca es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable. Los derechos y los deberes sobre las propiedades inmobiliarias siguen al bien y no a la persona. Por ello, la transmisión de fincas no modifica la situación del titular. En consecuencia, el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario. Por ello, en las enajenaciones de terrenos deberá hacerse constar el correspondiente título tanto la situación urbanística de los terrenos que tengan algún tipo de limitación como los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir. La infracción de cualquiera de esas disposiciones, faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de 4 años y exigir la indemnización que proceda. Por su parte, el artículo 20 TRLS precisa los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad de las obras nuevas terminadas, impidiendo que puedan ser objeto de inscripción registral aquellas que no posean la licencia de primera ocupación. Así, para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, lo notarios exigirán la autorización administrativa que requiera la obra. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán los documentos que acrediten: el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación, y las autorizaciones administrativas necesarias para la licencia de primera ocupación, de actividad y el certificado de eficiencia energética. El artículo 51 TRLS enumera los actos que deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad: los actos firmes de aprobación que supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, las cesiones de terrenos, la restauración de la legalidad urbanística, los actos de transferencia, etc.