DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LAS OBLIGACIONES a)- De las definiciones transcriptas se extrae la primer diferencia: Si “miramos” un derecho real solo vemos dos elementos: el sujeto titular del derecho y la cosa que es el objeto. En cambio si “miramos” una obligación vemos al sujeto activo (acreedor)
, al sujeto pasivo (deudor) y a la prestación (que puede consistir en la entrega de una cosa o dinero, en una actividad o en una abstención que debe realizar el deudor).- Al respecto es muy esclarecedora la definición que de obligación dio el Jurisconsulto romano Paulo, y que se transcribe en el Digesto (44, 7, 13, pr): “La esencia de la obligación consiste no en que se haga nuestra una cosa corpórea o una servidumbre sino en que constriña a otros, a darnos, hacernos o prestarnos alguna cosa”. Evidentemente la primera parte de la definición alude a los derechos reales, donde solo existen el sujeto titular y la cosa, y en cambio en la segunda parte se alude a la obligación donde aparece, además del sujeto activo, el “otro” a quien constreñiremos a que cumpla con la prestación consistente en “darnos, hacernos o prestarnos alguna cosa”.- De tal manera, en el derecho real, el ejercicio del derecho, depende exclusivamente de la voluntad positiva de su titular, y los otros (el resto de la comunidad) tiene el deber jurídico negativo de tolerar que el titular ejerza el derecho. En cambio en las obligaciones, el acreedor ejerce su derecho, a través de la conducta del deudor, o como 3 dice Zanonni “El derecho personal implica un deber de cooperación del deudor con relación al acreedor”.- Según nos informa Alsina Atienza, respecto de los derechos reales de garantía como la hipoteca, prenda y anticresis, algunos autores discuten su carácter de derecho real, considerándolos como accesorios de un crédito. Que en el caso de la hipoteca, ni siquiera hay desplazamiento de la cosa al titular del derecho, por lo que éste no adquiere ningún poder sobre la misma, ni entre en relación directa con ésta.- Para el ilustre jurista, “…La objeción parte de un concepto demasiado materialista: pues la relación del derecho real, es, desde luego, una relación jurídica y no física. El poder del titular de una hipoteca es, pues, un poder jurídico sobre la cosa, o sobre el valor económico de la cosa…Con este alcance…El hipotecario lo ejerce erga omnes…Con los atributos específicos del derecho real: en relación de inmediatez, prescindiendo siempre de la cooperación de otro sujeto..- Por otro lado, la locación, considerado verdadero derecho de crédito, otorga al inquilino un derecho que según Alsina Atienza se acerca a un derecho real por dos rasgos excepcionales que son: su oponibilidad al tercer adquirente de la finca (art.
1189 inc,. B) del Código Civil y Comercial) y la preferencia de un primer contrato de locación sobre los posteriores (art. 3275 y nota del Código de Vélez Sarsfield). Tales situaciones excepcionales, de todos modos no “convierten” la locación en un derecho real, puesto que el locatario carece de acciones reales, para el caso que terceros turben o desconozcan la tenencia que ejerce sobre el bien locado, debiendo siempre recurrir al locador para que éste lo mantenga en el uso y goce pacífico del bien durante el plazo de la locación. B)- El derecho real es absoluto en cuanto se ejerce erga omnes . El titular de un derecho real lo es respecto de todos, y defiende contra todos ese derecho. En cambio los derechos creditorios son relativos, puesto que el acreedor lo es solo respecto de su deudor (y eventualmente sus sucesores) y el deudor lo es solo respecto de su acreedor (y eventualmente sus sucesores), esto de conformidad con lo establecido por los arts. 1021, 1022, 1024 del Código Civil y Comercial.- c)- Los derechos reales son de creación legal exclusiva. No hay mas derechos reales que los que la ley crea (art. 1884 del Código Civil y Comercial). En cambio los derechos creditorios tienen fuente legal, o pueden también surgir de la voluntad de las partes y por lo tanto son ilimitados d)- Para la constitución de derechos reales, por regla general se exigen determinadas formalidades: tradición de la cosa (art. 750 y 1892 del Código Civil y Comercial); en algunos casos la instrumentación por escritura pública (art. 1017, 2089 del Código Civil y Comercial) y en algunos otros, además la inscripción en registros inmobiliarios (art. 1893 del Código Civil y Comercial). 4 Para constituir un derecho creditorio no se exigen, por regla general ninguna formalidad.- e)- El transcurso del tiempo incide de manera diferente en los derechos reales y en los creditorios: los primeros (en el caso el dominio) pueden adquirirse por el transcurso del tiempo y las demás exigencias que determina la ley para que se tenga por producida la usucapión (arts. 2565 y 1897 y sgts. Del Código Civil y Comercial). En cambio, respecto de los derechos creditorios, la acción para demandar en justicia su cumplimiento se extingue por el paso del tiempo y las demás exigencias que la ley determina para que se tenga por producida la prescripción liberatoria (arts. 2532 y sgts. Del Código Civil y Comercial).- f)- Para que exista un derecho real debe necesariamente existir una cosa que sea su objeto. En cambio las obligaciones comprenden el derecho a exigir una prestación que puede versar sobre cosas que aún no existen.- g)- Los derechos reales conceden a su titular de acciones reipersecutorias (facultad de perseguir la cosa aunque se encuentre en manos de terceros) y derecho de preferencia a favor del titular mas antiguo cuando concurren varios pretendientes sobre la misma cosa, en caso de concurso (art. 1886 del Código Civil y Comercial). En cambio los derechos creditorios no acuerdan acciones reipersecutorias ni derecho de preferencia, salvo los privilegios que la ley acuerda a ciertos acreedores.-

Derecho real:

2 elementos (sujeto y cosa), absoluto, creación legal exclusiva, formas solemnes para su creación, los afecta la prescripción adquisitiva, se ejercen sobre cosas existentes, conceden acciones reiperesecutorias y derecho de preferencia.

Derecho creditorio:

2 sujetos (acreedor y deudor), relativo, son creados por la ley y la voluntad de las partes, principio de aformalidad, los afecta la prescripción liberatoria, pueden referirse a cosas que aun no existen, no conceden acciones reipersecutorias y solo tienen preferencia los acreedores privilegiados.

TEORÍAS MONISTAS

Algunos autores opinan que los derechos reales y creditorios no difieren. Ambos resultan de relaciones de obligación entre los hombres, por lo que la única categoría es 5 la de derechos creditorios, siendo sujeto pasivo de los derechos reales la universalidad de los hombres (sujeto pasivamente universal). Esta es la tesis obligacionista. Por otro lado hay autores que sostienen que todos son derechos reales. El carácter real de la obligación es según esta posición el derecho del acreedor a agredir el patrimonio del deudor en caso de incumplimiento lo que sería un verdadero derecho real de garantía similar a la prenda.-

OBLIGACIONES PROPTER REM (EN RAZÓN DE LA COSA)

Sin perjuicio de las claras diferencias que hemos explicado, existen situaciones intermedias, donde la misma institución posee carácterísticas de los derechos creditorios y rasgos de los derechos reales.- Tal el caso de las denominadas “Obligaciones Propter rem”.- En estas obligaciones el sujeto de la relación obligatoria es determinado por su relación con una cosa.- De las obligaciones tienen el carácter de sujeto pasivo individual, que es el deudor que debe una prestación (de dar o hacer) a favor del sujeto acreedor, que responde con todo su patrimonio en caso de incumplimiento imputable; pero de los derechos reales tienen: el sujeto pasivo está obligado en razón de una cosa, por lo que si deja de poseer ( con ánimo de dueño) la cosa, deja de estar obligado. Por tal motivo, el abandono (entrega de la cosa al acreedor) de la cosa, la enajenación de ésta o su pérdida no culpable, lo liberan.- Alsina Atienza las ha definido como “aquellas obligaciones que se hallan en estrecha conexión con una cosa, o mas precisamente con cierta relación de señorío sobre una cosa. Relación de señorío a la que va unida la titularidad del crédito o la incumbencia de la deuda…Y por consiguiente el crédito o deuda nacen, subsisten o se extinguen junto con la relación de señorío mencionada”.- En nuestro ordenamiento jurídico, existen casos que tienen las carácterísticas de estas obligaciones: a)- Hay supuestos donde la obligación es propter rem tanto del lado activo como del pasivo: Así, las relaciones de vecindad (arts. 2007, 2009, 2028 del Código Civil y Comercial)) y las relaciones surgidas del condominio (art. 1989 y 1991 del Código Civil y Comercial).- 6 b)- Hay supuestos de créditos propter rem: El tenedor de un título al portador puede exigir el pago al deudor del mismo (arts. 1817 del Código civil y Comercial).- c)- Hay supuestos de deudas propter rem: el propietario debe recompensar al hallador de la cosa mueble perdida (art. 1803 del del Código Civil y Comercial).- d)- Un caso dudoso es el de la obligación de pagar expensas comunes (art. 2048 del Código Civil y Comercial), dado que el art. 2049 primer párrafo, prohíbe la liberación mediante el abandono (que es un elemento para algunos esencial de las obligaciones propter rem (arts. 1989 y 1991, ambos del Código Civil y Comercial).- De todos modos, la Jurisprudencia tiene resuelto que el crédito por expensas comunes es una obligación Propter rem, por lo que en el caso de subasta judicial de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, el adquirente debe abonar además del precio, las expensas comunes adeudadas por la unidad funcional adquirida, aún las devengadas antes que este tome posesión. Si bien dicha jurisprudencia es anterior a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial (1ro de Agosto de 2015), las disposiciones legales del mismo son similares a las de la derogada ley de propiedad horizontal 13512, por lo que entendemos que la Justicia seguirá resolviendo de igual manera.