PERFIL DE UNA CIUDAD Y PRECIO DE LA VIVIENDA

Descripción: 

En este perfil ideal de una dudad-modelo actual que tiene como título Segregación horizontal podemos distinguir, claramente, la organización y división de la ciudad en una serie de zonas y barrios, identificados cada una de ellas por una tipología concreta de edificación, bien diferenciadas (el centro histórico, el centro comercial y de negocios, el ensanche, las colonias jardín, los bloques de viviendas de distintas épocas, el centro comercial y las urbanizaciones residencias, y por otro lado, suburbios, polígonos de viviendas e industriales, e incluso, infraviviendas). 

Superpuesta a esta ciudad, y en combinación con ella, aparece una gráfica lineal que refleja el precio relativo de la vivienda en euros por metro cuadrado, y sus variaciones. Además, en una línea horizontal inferior bidirecdonal muestra la distancia al centro de estas zonas. 

Esta imagen muestra claramente como la segregación espacial, simbolizada en la tipología de edificación, tiene una relación clara con la distancia al centro de la ciudad y el precio de la vivienda de cada una de las zonas. Todo ello determina una diferenciación social, con áreas sociales determinadas por el nivel adquisitivo de sus habitantes. 

La fuente es la Asociación de Geógrafos Españoles (AGE) en colaboración con el Instituto Geográfico Nacional (IGN). Aparece en el libro de 2° Bach. De SM. 

ANÁLISIS

En este análisis nos detendremos en la morfología (forma) y estructura de la ciudad, considerando aspectos como la calidad de vida de los barrios, habitantes, los servicios y la repercusión de sus funciones. 

Observaremos que los diferentes usos del suelo pugnan por las mejores localizaciones. 

La ciudad  española tiene una estructura compleja producto de un largo proceso de urbanización que cambia a lo largo de la Historia. 

El Casco histórico, que es la zona más antigua de la ciudad, con un plano generalmente irregular, de trama cerrada, con casas bajas y algunos edificios destacados como ayuntamientos, iglesias donde coexistían ‘diversos actividades económicas y grupos sociales. En la actualidad, podemos distinguir por un lado, un centro histórico de calidad, que sea revalorizado en las áreas que han sido rehabilitada, en algunos casos son viviendas que han sido ocupadas por personas de mayor estatus económico (gentrificación) o espacios para actividades vinculadas al sector servicios (turismo, comercio o instituciones públicas) y por otro lado, un centro histórico deeradado, que ha 

Sufrido un deterioro morfológico y social y KHEA ocupado por población más pobre, a veces población anciana o inmigrante, por lo que el precio baja considerablemente. 

A su lado, siguiendo en dirección a la derecha de la gráfica, se encuentra el de negocios, donde se ubican las oficinas v servicios centrales de las grandes empresas del país, las sedes de la elite económica, bancos, multinacionales, con edificios singulares, modernos, de alta calidad, muy visibles en el diseño urbano, a veces constituyen hitos en la ciudad. Su función es el terciario avanzado. El precio del suelo y por ende, de las viviendas en la zona es el más alto de toda la gráfica. 

Avanzamos hacia el ensanche burgués. Zona surgida a finales del Siglo XIX en la mayoría de las ciudades españolas de cierta importancia (Barcelona, Madrid, Las Palmas de G.C.), que adoptó un plano regular en cuadrícula y trama de baja densidad en manzanas amplias y abiertas, con un uso predominantemente residencial, posteriormente se densifica la trama y se verticaliza la edifícación, comenzando a recibir funciones terciarias. Al ser antiguo, pero cerca del centro, su precio se reduce respecto al CBD pero sigue siendo elevado. 

Nos encontramos con la colonia jardín, inspirada en la idea de integrar campo y ciudad de los barrios jardín ingleses. Suelen ser viviendas unifamiliares con huerto y jardín, de una calidad aceptable, bien comunicadas, que en algunos casos, como el de Arturo Soria, fueron proyectados para clases trabajadoras pero que fueron ocupados finalmente por la burguésía. Vemos un pequeño aumento del precio respecto al ensanche. 

A continuación los polígonos de viviendas, de calidad, que suelen ser de promoción privada, viviendas colectivas con bajo número de plantas y amplios jardines, que a veces constituyen manzanas cerradas, de menor densidad, con uso colectivo de un patio. El precio se reduce. 

Como consecuencia de la ciudad dispersa o difusa de las últimas décadas, los centros comerciales donde se combinan usos comerciales, deportívos, de ocio, se han instalado en la periferia, al igual que urbanizadones residenciales de viviendas unifamiliares o adosadas de alta calidad y precios elevados, para clases más adineradas. 

Hacia la izquierda de la gráfica, podemos apreciar el lado desfavorecido de la segregación horizontal, la otra ciudad, mayormente de función residencial de distinta tipología, combinada a veces con pequeños comercios de proximidad, destinada a una población obrera o de clase media baja: 

– Los suburbios, normalmente barrios obreros surgidos en el extrarradio durante el importante éxodo rural que vivíó España en los años 50 y 60 del siglo pasado. La trama era cerrada y la edificación de escasa dimensión y calidad. Asimismo, las infraestructuras, servicios y equipamientos fueron escasos. Hoy han quedado integrados en la ciudad. 

– Los barrios de vivienda de promoción oficial tuvieron su mayor desarrollo entre 1940 y 1960. Barrios de trama abierta, con edificación en bloque o aisladas y de baja calidad constructiva. 

– Los polígonos de vivienda de promoción privada, surgieron a partir de 1960. Se caracterizan por una trama abierta, en bloques o torres con amplios espacios para jardines o aparcamientos y densidad excesivas. Surgíó así un paisaje urbano monótono («colmenas»). Aquí el precio de la vivienda asciende un poco. 

– Junto a ellas podemos observar el polígono industrial, dedicado a actividades del sector secundario, que en los primeros años podía crear un efecto negativo en el medio, no tenía buena comunicación ni equipamientos pero que en la actualidad se ha instalado en la periferia con mejores condiciones. 

– Por últímo, los barrios marginales de infravivirndas o chabolas que surgen sobre suelo ilegal y sin organización urbanística, ocupados por población pobre y en ocasiones, marginal. Estos barrios alcanzaron su máxima dimensión en la década de 1950 (éxodo rural masivo a las ciudades- Vallecas sería un ejemplo). En los últimos años se han producido actuaciones para erradicar el chabolismo y de realojamiento de la población.

En conclusión, el valor relativo de un suelo/vivienda en relación con otro depende, entre otras, de las siguientes razones: la posibilidad de un aprovechamiento urbanístico (mayor o menor bajo menos superficie edificada para una superficie de suelo dada), de su posición más céntrica en relación con la población, de los grupos sociales presentes, de la calidad ambiental de los servicios públicos y de la urbanización en el entorno, de la oferta de empleo en de la proximidad a equipamientos o nudos de comunicaciones. 

Otro aspecto de la gentrificación, con graves consecuencias sociales, y causante, en parte, de la burbuja del alquiler en España, es el incremento de valor de los inmuebles como consecuencia de la posibilidad de cambio de uso que propicia el auge del turismo, como es el de viviendas convertidas en apartamentos turísticos, mucho más rentables. También contribuyen a la gentrificacion prácticas como la privatización de viviendas públicas en régimen de alquiler social y el acoso inmobiliario a inquilinos con contratos de arrendamiento de rentas reducidas, o propietarios ancianos con bajos ingresos.