1. ¿Está legitimado el presidente para
Demandar? El presidente de la comunidad como representante orgánico de la Junta
De Propietarios de esa comunidad, según el art. 13.3 LPH, tiene capacidad
Procesal para actuar en todos los asuntos que afecten a la comunidad, luego en
Principio, la LPH, le otorga legitimación activa para intervenir a través del
Correspondiente procedimiento en relación a cualquier problema o a cualquier
Incidencia que afecte al inmueble en régimen de propiedad horizontal como lo
Son las alteraciones que se hayan llevado a cabo en el inmueble sin la
Correspondiente autorización de la Junta de Propietarios, que como veremos, no
Es nuestro caso, pero conviene advertirlo.

El TS, en
Relación a la legitimación activa que se le reconoce al presidente de la
Comunidad, ha añadido, que para poder éste intervenir en el procedimiento
Judicial y demandar a otros, ya sean miembros de la comunidad o terceros ajenos
A la misma, precisa de la aprobación de la Junta de Propietarios. Autorización
Que puede ser subsanada si falta con posterioridad a la interposición de la
Demanda, pero en todo caso, ésta es un requisito de procesabilidad.

La mayoría
Que ha de concurrir para autorizar al presidente que interponga la demanda es
Beneficio de la comunidad, es una mayoría simple, que dentro del sistema de
Mayorías que establece para la toma de acuerdos la LPH, ha de ser doble, esto
Es, la mayoría de propietarios que a su vez concurra con la mayoría de cuotas
De participación en los elementos comunes o que representen ésta. 

El TS,
Conviene indicarlo, ha advertido que la mayoría de propietarios, no se refiere
Al número de pisos y locales cuando sean varios de titularidad de un único
propietario, sino de propietarios existentes con independencia del número de
Pisos y locales que le pertenezcan. Este requisito añadido por el TS, de que la
Mayoría de la Junta de Propietarios autorice al presidente de demandar en
Beneficio de la comunidad, exigirá que se acompañe a la demanda o se subsane
Posteriormente del acta de la reuníón de la Junta de Propietarios donde se le autorizó.
Si el presidente no obtuviera este acuerdo mayoritario de la Junta de
Propietarios, podría también demandar, pero ya no en su condición de
Representante orgánico de la comunidad, sino como cualquier otro propietario,
Puesto que el art. 13.2 LPH, exige para ser presidente que se sea propietario
De un elemento privativo y el TS ha declarado de forma reiterada que cualquier
Propietario titular de un elemento privativo, está legitimado activamente para
Actuar en juicio tanto en la defensa de sus elementos privativos, como en la
Defensa de los elementos comunes del que es copropietario del edificio, y tanto
Frente a otros propietarios de ese edificio como frente a terceros ajenos al
Mismo. 

La diferencia
De intervenir como presidente o como propietario, la encontramos en quién ha de
Soportar las costas del procedimiento si el demandado resulta absuelto, si se
Demanda porque se ha obtenido la autorización de la Junta de Propietario en
Calidad de presidente, las costas tendrá que soportarlas la comunidad, mediante
Gastos generales (si hay dinero para ello en las arcas de la comunidad) o
Mediante una derrama distribuida entre todos los comuneros según su cuota de
Participación, pero en todo caso quedarán exonerados de pagar aquellos
Propietarios de elementos privativos que hayan sido demandados, a estos
Efectos, como en nuestro caso. 

En cambio, si
Se demanda en la condición de propietario, a éste solo le corresponderá pagar
Las costas judiciales sin ser un gasto de la comunidad, aunque lo haga en
Beneficio de la comunidad.

2.
¿Son válidas las cuotas asignadas a
Las viviendas que se reserva para sí D. Belarmino? El
Promotor/constructor/propietario único del edificio ha decidido enajenar/vender
Todos los pisos excepto los de la última planta para quedárselos como
Propietario. Y, sin embargo, cuando otorga título constitutivo de la propiedad
Horizontal, a estos pisos que tienen las mismas carácterísticas que el resto de
Pisos, le asigna una cuota de participación inferior a los demás. ¿Sería válido
Este acto jurídico? – Hay que empezar diciendo que juntos a la descripción del
Inmueble, el art. 5.1 LPH, exige que conste en el título constitutivo para la
Validez del mismo las cuotas de participación en los elementos comunes que se
Le asigna a cada uno de los elementos privativos, y así lo hace D. Belarmino.
Sin embargo, la asignación de cuotas a los elementos privativos no es un acto
Arbitrario del otorgante de dicho título porque el art. 5.2 LPH, establece tres
Criterios que han de observarse, a los que ha de ajustarse el otorgante del
Título constitutivo para asignar las cuotas de participación. Estos son:

1) La
Superficie útil del elemento privativo en relación al total del inmueble. 2) La
Ubicación exterior o interior del elemento privativo. 3) El uso que racionalmente
Se prevea que va a necesitar el elemento privativo de los elementos y servicios
Comunes del inmueble. 

Y en nuestro
Caso, los tres criterios concurren de igual medida para todos los pisos y pese
A ello, el otorgante del título, les reserva una cuota inferior a los que se
Reserva para sí.

La norma que
Acabamos de indicar estableciendo los criterios para asignar cuotas de
Participación a los elementos privativos es una norma imperativa, de tal manera
Que si no es observada por quién otorga el título constitutivo, los
Propietarios de elementos privativos que se consideren perjudicados podrán
Impugnar las cuotas de participación ante los tribunales, aun cuando hayan
Aceptado el contrato de compraventa y este incumplimiento. Al ser una norma
Imperativa, no es posible derogarla por medio de la autonomía privada.

Cuando se
Produce la situación que estamos describiendo, cuando en el título constitutivo
Estableciendo los mismos criterios, se la asigna una cuota inferior a unos
Determinados elementos privativos con respecto a los demás, se habla de cuota
Abusiva porque la finalidad que con ello se persigue, es la de contribuir en
Menor medida a los gastos y a la participación o contribución al fondo de
Reserva de la comunidad, ya que la cuota es el coeficiente en base al que se va
A venir en qué proporción cada propietario de elemento privativo, contribuye a
Los gastos o al fondo de reserva.

El art. 9.1e)
LPH, establece que todos los propietarios de elementos privativos deberán de
Contribuir en proporción a su cuota a los gastos generales de la comunidad,
Esto es, a los gastos de mantenimiento del inmueble, de sus servicios, de las
Cargas y de las responsabilidades que no sean susceptibles de
Individualización.

Y el art.
9.1f) LPH, establece que también en proporción a la cuota de participación se
Contribuirá al fondo de reserva que es una cantidad de dinero que solo puede
Ser destinada a gastos que impliquen la conservación y reparación del inmueble
Y servicios comunes y en su caso para la rehabilitación del mismo, pero no para
Otros gastos (limpieza, electricidad, pintura…).

Lo que ha
Pretendido D. Belarmino, es aplicarse una cuota injusta y abusiva para
Contribuir en menor medida a los gastos generales y los que ocasione el fondo
De reserva con respecto a los demás miembros de la comunidad. Por lo tanto, no
Serían válidas estas cuotas, podrían ser impugnadas para igualarlas al resto.

3. Partiendo del dato de que existiera
Una propiedad horizontal constituida sobre dicho edificio, indicar de todos los
Elementos afectados por las alteraciones, ¿cuáles son comunes, y de qué clase,
Y cuáles privativos? Partiendo de que existiera en el momento de procederse a
Dichas alteraciones, ya se ha constituido una propiedad horizontal (no es
Nuestro caso), la naturaleza jurídica del objeto de la propiedad horizontal en
Relación a los distintos elementos que han sido modificados por obras, todos
Ellos son elementos comunes, pero lo que interesa distinguir para responder más
Adelante a la pregunta 6, es si son elementos comunes o puestos al servicio de
La comunidad de propietarios, si lo son por naturaleza o por destino o
Accidentales, ya que solo los segundos pueden desafectarse y convertirse en
Elementos privativos (se necesita un acuerdo de la Junta de Propietarios).

Los elementos
Comunes por naturaleza o esenciales, son aquellos que resultan imprescindibles
Para el uso o aprovechamiento adecuado por los propietarios de los elementos
Privativos, son esenciales porque sin ellos, los propietarios no podrían usar y
Disfrutar su piso o local.

Los elementos
Comunes por destino o accidentales son aquellos de los que se puede prescindir,
Pero han sido puestos al servicio de la comunidad, no resultan imprescindibles
Para que el propietario use y disfrute de su elemento individual.

Delimitación
Para convertir un elemento común en privativo (se necesita unanimidad de la
Junta de Propietarios).

1) Las
Escaleras de la última planta y el hueco que estas ocupan, esas escaleras han
Sido cerradas convirtiendo el hueco de las mismas en una habitación. Las
Escaleras en un edificio en régimen de propiedad horizontal es uno de los elementos
Comunes por naturaleza o esenciales más representativo porque resulta
Imprescindible para que los propietarios de elementos privativos situados por
Encima de la primera planta puedan acceder a los mismos y ejercitar el
Contenido de su derecho de propiedad. Sin embargo, excepcionalmente, cuando no
Resulte imprescindible para el resto de los propietarios de pisos y locales,
Las escaleras y el hueco que ocupan en la última planta, puede ser calificado
Como un elemento común por destino o accidental siempre que no existiera una
Azotea común que exigiera para el uso por todos los propietarios, acceder a
Ella a través de la escalera y el hueco de la última planta. En conclusión, en
Nuestro caso, como no existe esa azotea común, la escalera y el hueco de la
última planta es un elemento común por destino porque no es imprescindible para
El uso del resto de propietarios. 2) En cuanto a la pared divisoria de las dos viviendas
De la última panta que fueron las que se reservó el promotor en el título
Constitutivo, ha decidido abrir hueco para unir ambos pisos. Tradicionalmente,
Los muros y los cimientos del edificio eran catalogados por la jurisprudencia
Del TS como elementos comunes por naturaleza, ya que constituían el sostén del
Edificio, pero desde hace ya algún tiempo, el sostén del edificio no lo
Constituyen las paredes ya sean las de cierre del edificio, las divisorias
Entre pisos o locales y las divisorias entre pisos y elementos comunes del
Edificio, sino la estructura o el armazón que soporta el edificio. En otras
Palabras, en las construcciones modernas se ha terminado sustituyendo los
Llamados muros de carga que sí eran elementos comunes esenciales por representar
El sostén del edificio por armazones o estructuras metálicas o de cemento que
Son los que soportan el edificio, siendo las paredes divisorias en los tres
Conceptos ya indicados, simples tabiques, paredes separadoras, pero no muros de
Carga. Si este fuera nuestro caso, de que la pared que separa los dos pisos
Fueran tabiques y no muros de carga, serían elementos comunes por destino (no
Esenciales) y podrían tirarse. 3) En cuanto a la separación entre los dos
Edificios colindantes (pared de cierre entre uno y otro), estamos en la misma
Situación, si no es muro de carga, será un elemento común accidental o por
Destino. 4) La cubierta del edificio sobre la que se procede a alterar parte de
La misma construyendo una terraza. La cubierta es un elemento esencial o por
Naturaleza del edificio, pero no hay que confundir la cubierta del edificio,
Aunque entre ambas una unidad física como la azotea que se construya sobre la
Cubierta como sucede en el caso de los áticos. Será un elemento común por
Naturaleza por estar pegada a la cubierta.

4. ¿Tenía el demandado facultades para realizar tales
Alteraciones en el inmueble? El dato fundamental del que hay que partir, es que
Dichas alteraciones se van a realizar cuando todavía no había procedido a
Vender y trasmitir la propiedad sobre algún elemento privativo del mismo. Sin
Embargo, había otorgado un título constitutivo de la propiedad horizontal
Inscribíéndola en el Registro de la Propiedad Horizontal.
¿El otorgamiento del
Título constitutivo y su inscripción en el Registro de la Propiedad, es un
Requisito a partir del cual ha nacido o ha quedado constituida sobre un
Edificio una propiedad horizontal, quedando dicho edificio sometido a la LPH? –
Para que nazca o exista una propiedad horizontal, no es suficiente, incluso
Puede hasta no existir el otorgamiento del título constitutivo, lo que es
Imprescindible es que sobre ese edificio concurran más de un propietario sobre
Elementos privativos porque solo así se puede hablar de elementos comunes de
Ese edificio que son de usos colectivo de todos los propietarios de los
Elementos privativos e inseparable de los mismos. Cuando se llevan a cabo estas
Modificaciones, es D. Belarmino el único propietario del edificio, no hay
Comunidad. Por tanto, sí está autorizado y legitimado a llevar a cabo esa
Modificación, aun habiendo un título constitutivo inscrito ene l Registro, lo
Que representa que quién lo otorgue (promotor), está proyectando la venta de
Pisos, en el momento en el que esto suceda y los propietarios adquieran por “traditio”,
Existirá la propiedad horizontal, pero antes no.

El problema,
Es que se ha producido una discordancia entre la descripción que del inmueble
Figura en ese título constitutivo del Registro y la realidad extraregistral.
Esta discordancia entre la realidad registral y la extraregistral solo podrá
Tener consecuencias jurídicas cuando nazca la propiedad horizontal (cuando
Alguien compre algún piso o local). Antes no cabe ninguna duda de que el
Propietario único, puede hacer estas modificaciones.

5.
¿En qué puede amparar el demandante la ilicitud de
Dichas alteraciones? La hipotética ilicitud de esas alteraciones, se encuentra
En la relación existente entre lo que el Registro publica respecto al edificio,
Que como sabemos, hay que describir en el título constitutivo indicando de
Forma pormenorizada qué partes son elementos privativos y cuáles elementos
Comunes. Y la protección que merecen los terceros adquirentes de pisos y
Locales en dicho edificio que han confiado en lo que el Registro publica,
Porque la principal finalidad que cumple el título constitutivo de la propiedad
Horizontal, es la de delimitar y distinguir respecto al inmueble qué objetos
Del mismo son de propiedad individual y cuáles son elementos comunes puestos al
Servicio de los elementos privativos.

Cuando D.
Belarmino procede a trasmitir un piso o local, no ha procedido a rectificar la
Descripción del inmueble en el Registro, aunque haya estado facultado para
Modificar elementos, no ha modificado el Registro, no se complementa con la
Realidad extraregistral. Los terceros estarán protegidos por la buena fe
Registral.

Para intentar
Desentrañar la complejidad que presenta la cuestión, hay que partir del art.
1468.1 CC, según el cual, el vendedor está obligado a entregar al comprador la
Cosa comprada en las condiciones que se encontraban en el momento de celebrarse
El contrato, y como hemos visto, cuando D. Belarmino había procedido a vender,
Ya estaba modificando los elementos, por lo que cumple con este precepto. Sin
Embargo, como antes decíamos, la principal finalidad del registro de la
Propiedad es proteger a quién confía en el mismo y en nuestro caso, el registro
Está publicando una cosa distinta a lo que fuera del registro ha sucedido
Porque D. Belarmino no rectifico la inscripción tras esa modificación. Y el
Art. 38 LH como manifestación de la buena fe registral, de la protección que
Merece quien confía en lo que el registro publique, establece la exactitud del
Registro. 

El registro
Se presume exacto y, por tanto, lo que en él se publica coincide con lo que
Existe fuera del mismo, pero se trata de una presunción “iuris tantum” dirigida
A proteger a quien ha confiado en el registro. Puede ser destruida mediante la
Prueba en contrario, esto es, D. Belarmino le corresponderá la carga de la
Prueba de que los compradores conocían la realidad extraregitral y así
Considera que ha actuado de buena fe y está destrucción de la presunción puede
Ser a través de una prueba directa o indirecta. Sería directa si en los
Contratos de compraventa se hizo optar estas operaciones de tal forma que los
Que compraron conocen que lo que el Registro publica no es exacto. No destruyó
La presunción.

Por medio de
Una prueba indirecta, por la ignorancia de los que han confiado en el registro
Y que por ello deben ser protegidos, ha de ser excusable y si pudieron darse
Cuenta de la configuración del edificio en el momento de celebrar el contrato
De estas alteraciones de haber obrado diligentemente dicha ignorancia puede
Devenir en mala fe y ya no sería excusable. El TS ha declarado que la buena fe
Puede quedar destruida no solo mediante pruebas directas, sino también de
Pruebas indirectas cuando existan circunstancias de notoriedad o indicios de
Cognoscibilidad objetiva:

1) Enseñar el
Edificio. 2) Se ofrecíó a enseñárselo…

Ese error ya
No podría ser excusable y no se les podría calificar de buena fe.

6. En el caso de que esas alteraciones se hubieran
Pretendido realizar por el constructor y promotor, y propietario de la última
Planta, con posterioridad a la venta de los demás pisos, ¿está facultado para
Realizarlas? En caso afirmativo, ¿qué necesitarían? Si ya había nacido porque
Existe más de un propietario de elementos privativos de ese edificio, la propiedad
Horizontal.

1) En cuanto
A las escaleras de la última planta y el hueco que ocupa dicha escalera que
Hemos calificado como elemento común por destino, para convertirse en elemento
Privativo, habría necesitado según el art. 17.6 LPH, acuerdo unánime de la
Junta de Propietarios. 2) En cuanto a la apertura del hueco entre la pared
Divisoria de los dos pisos de la última planta para unirlos entre sí, según el
Art. 10.3 LPH, hubiera necesitado contar con las 3/5 partes de los propietarios
O de la Junta de Propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las
Cuotas de participación y que cuente con una licencia de obra (autorización
Administrativa) y que no perjudique a otros propietarios de elementos
Privativos, que no quede modificada la cuota de los demás propietarios.
Igualmente, aunque no lo indique este precepto, pero se deduce del art. 7.1
LPH, que no afecte dicha obra de comunicación, que no perjudique la seguridad y
La estructura general del edificio (sucedería si en vez de un tabique, se
Tratara de un muro de carga). 3) En cuanto a la uníón de los dos pisos de esa
última planta con un piso del edificio colindante a la misma altura, en estos
Casos, no es aplicable al art. 10.3 LPH (para uniones y divisiones de pisos y
Locales existentes en el mismo edificio), cuando no es así y es entre dos
Edificios contiguos, el TS ha declarado que hace falta constituir una
Servidumbre de paso, para lo que se requiere acuerdo unánime de las Juntas de
Propietarios de ambos edificios, autorización administrativa y que no se trate
De un muro de carga, cuya obra pueda menoscabar la seguridad o la estructura
General del edificio.  4) Finalmente, en
Cuanto a la construcción de una terraza sobre la cubierta, también hará falta
Acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, según el art. 17.6 LPH. 

Tanto en el
Caso de la terraza como de la obra de la escalera, para convertirlas en
Elementos privativos, obteniéndose acuerde unánime en ambos casos y todos los
Requisitos correspondientes, los que lo adquieran como elemento privativo,
Tendrán que soportar una servidumbre de paso por la escalera para acceder a la
Terraza o de inspección o en su caso, de obras de conservación que en cada
Momento requiera. Así lo establece el art. 9.1d) LPH. 

7. ¿Son válidas las cláusulas contenidas en los
Estatutos? Son válidas ambas cláusulas. 1) La de colocar carteles en la fachada
Que se reserva para sí el promotor porque representan una utilidad accesoria
Sobre un elemento común por naturaleza, que no por ello, impide que cumpla su función
De elemento de cierre del edificio. 2) La de reservarse los bajos otorgándole
Una única cuota como planta diáfana estableciendo que, sin necesidad de contar
Con la autorización de la Junta de Propietarios, de dividirlas para que
Constituyan locales comerciales, es válida, siempre y cuando no se modifiquen
Las cuotas de participación de los demás propietarios de los demás elementos
Privativos.