3.IMPORTANTE (ESTA PREGUNTA CAE PARA EL EXAMEN)

Tres precisiones: IMPORTANTE

a)Según señala el art.
107.3 LH, sobre una misma finca se pueden constituir sucesivas hipotecas: constituir varias hipotecas sobre una misma finca, es indefinida. El legislador ha querido que se fomente al máximo el crédito hipotecario.

b)La finalidad del legislador de fomentar al máximo el crédito hipotecario, permitiendo que se constituya varias hipotecas sobre una misma finca, queda patente en la prohibición que establece este precepto a los efectos de su inscripción en el RP de cualquier pacto que prohíba que sobre una finca ya hipotecada su propietario pueda constituir otras hipotecas posteriores. El pacto es ineficaz. En definitiva, el legislador ha hecho prevalecer el interés económico al principio de autonomía privada.

c)Las hipotecas constituidas sobre una misma finca, no concurren propiamente sino que se sucede, es decir, entre esas varias hipotecas, no existe respecto a los acreedores hipotecarios, par conditio conditorium, es decir, no son todos de la misma condición en cuanto a los créditos. Entre esas hipotecas existe una jerarquía que determina el rango hipotecario, y por tanto, se le aplica la regla prior tempore potior iuris (el primero que inscribíó su hipoteca, es preferido al posterior). Para el orden jerárquico habrá que atender a la fecha de su inscripción ya que el derecho real de hipoteca solo nace cuando se inscribe en el RP.

La primera hipoteca subsistirá porque cuando se adjudica una hipoteca posterior, quien adquiere el bien hipotecado lo va a adquirir gravado con las hipotecas anteriores (hipotecas preferentes), esto es aplicar el principio de que todos los adquirentes de derechos reales que traigan causa de un anterior titular, lo van a adquirir en las mismas condiciones que el anterior titular lo tuviera.

El adjudicatario (D. Domingo) es un adquirente de un inmueble de una finca que ya estaba hipotecada anterior y preferente a la suya, y va a adquirirlo hipotecado. 

IMPORTANTE

: el adjudicatario de la finca hipotecada es tercer poseedor, es fundamental esta figura. El tercer poseedor es quien adquiere por título gratuito u oneroso un inmueble o finca ya hipotecada sin que haya sido parte de la construcción de la hipoteca y por tanto si se ejecuta la hipoteca solo responderá con el bien hipotecado, pero nunca con su propio patrimonio personal: responde pero no debe ya que no es deudor.

La consecuencia es que cuando se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria de un inmueble anteriormente hipotecado sobre el que pesa una primera hipoteca, el art. 666 puesto en relación con el 681.1 LEC, ordena que en el precio de salido para la subasta del inmueble se reduzca el crédito que está garantizado por la primera hipoteca.

Si Bienvenido no cumple con la primera hipoteca, se le comunicara a Domingo, el art. 126 LH le permite a que actúe de una de estas 3 maneras que puede actuar el adjudicatario

–Pagar el crédito que garantizaba la primera hipoteca y queda extinguida la obligación. 

–Desamparar el bien: contestar al requerimiento. En este caso, el art. 223 RH dice que la finca se considerara como si estuviera en poder del deudor hipotecario. Si de la ejecución hubiera un sobrante respecto a la obligación, lo que sobre le será entregado al adjudicatario, es decir, al tercer poseedor.

–Que ni pague ni desampare la finca: no contesta al requerimiento. El adjudicatario responde con el bien hipotecado y con su propio patrimonio pero de los intereses de demora y de las costas judiciales. Pero se beneficiará en que será parte procesal en el proceso de ejecución hipotecario, por eso, podrá alegar algunas de las causas de oposición.

4.Art. 119 LH expone que cuando se hipoteca varias fincas en garantía de un único crédito, es imprescindible (norma imperativa) que entre esa finca se distribuya el crédito garantizado, indicando que parte de la cuantía se le asigna a cada una de la fincas. Con este precepto se está evitando las hipotecas solidarias. 

La finalidad que se persigue con este precepto es la que se deduce del art. 120 LH, la de proteger al tercer poseedor de algunas de las fincas hipotecadas, otorgándole una situación de inmunidad respecto a lo que no se obtenga para cubrir íntegramente las otras fincas hipotecadas de tal manera que no tenga que responder de lo que no se obtenga de las demás fincas para cubrir el crédito que se le ha asignado. 

5.El acreedor hipotecario, según el art. 105 LH, puede ejercitar la acción personal y dirigirse contra el patrimonio del deudor hipotecario, y si hay bienes suficientes, embárgalos, y a través del procedimiento de ejecución ordinario, obtener lo que falte. Este precepto expresamente establece que el deudor hipotecario seguirá respondiendo si con lo obtenido con el bien hipotecado resultara insuficiente, igual que cualquier otro deudor, con el principio de patrimonio universal.