Caso práctico nº 6

Art. 350 CC.
El propietario del suelo también lo es del subsuelo. Por las razones que sea
Como se trata en ambos casis de realizar una obra y se precisa contra con la
Licencia de obra correspondiente, esa licencia es denegada por el ayuntamiento
Porque no cumple algún requisito exigido por la ley i no se ajusta al
Planeamiento urbanístico. Por tanto, no tienen propiedad del dicho subsuelo,
Aunque lo diga el art.
350 CC. Aprovechamiento urbanístico o volumen de
Edificabilidad.

Si hubieran
Hecho la segunda opción, puede ser que también se le deniegue porque no se
Cumplía uno de los requisitos que establece la ley de ordenación de la
Edificación de garantizar la seguridad de los edificios. Por lo que puede
Provocar daños al derecho de la vida de quien lo habita, es eso es un derecho
Fundamental. El ayuntamiento deniega la licencia y no permite que se pueda de
Una o de otra manera resolver la falta de espacio materia para que todos los
Copropietarios pueden utilizar el objeto de propiedad como aparcamiento de sus
Vehículos.

1. Aunque se trata de un acuerdo para
   Resolver provisionalmente esa situación. Todos aquellos acuerdos que tengan
   Como finalidad decidir el uso de la cosa común es un acto de administración,
   Del uso y disfrute de la cosa común. El uso al que quieran destinar la cosa
   Común es un acto de administración y establecer las reglas para dicho disfrute.
   En nuestro caso, ese acto de administración ha decido destinarlo a plazas de
   Garaje procediendo a designar determinados metros cuadrados a cada uno de los copropietarios,
   Con el problema de que no hay metros cuadrados para todos. Para tomar
   Decisiones sobre actos de administración de la cosa común el art. 398 CC que
   Exige para que el acuerdo sea válido de la mayoría, que se pruebe por mayoría,
   Pero no por mayoría de comuneros sino por mayoría de cuotas de participación,
   Mayoría económica. En nuestro caso se toma el acuerdo respetando esa mayoría.
   Sin embargo, aun cuando el acuerdo se tome respetando este criterio, los
   Acuerdos están sometidos a límites y esos límites lo establece el art. 394 CC.
   El que nos interesa es que no excluya a ningún comunero del uso de la cosa
   Común por sus cuotas de participación y eso es lo que esta sucediendo en
   Nuestro caso, se ha sobrepasado este límite. Además, de aceptarse que mediante
   Un acuerdo mayoritario quede excluido del uso de la cosa común alguno de los
   Comuneros o copropietarios la cuota, quedaría carente de todo valor, se
   Trataría de un simple simbolismo. Art. 399 CC. Este carente de valor de mercado
   Y de valor de uso. Luego si esta decisión de excluirlos no es un acto
   Administrativo, porque se vulnera el límite que establece el art. 934 CC, se
   Trataría de un acto de disposición, la decisión de excluir algún comunero o
   Comuneros del uso de la cosa común no está sometido al régimen de la mayoría de
   Cuotas porque no es un acto de administarcion, sino un acto de disposición. El
   Problema es que en la regulación de la comunidad de bienes del <cc no hay
   Referencia expresa a los actos de disposición, sin embargo el <TS y la doctrina
   Lo ha incluido dentro del art. 397 CC para aquellos actos que conlleven la
   Alteración de la cosa común (acuerdo unánime). La alteración de la cosa común
   Puede tener un sentido material cuando se decide por ejemplo modificar la estructura
   Del garaje. La alteración puede ser física o jurídica.

   Solución: este acuerdo no sería válido porque al tratarse de un acto de disposición
   Conforme al art. 397 CC hubiera requerido un acuerdo unánime.

2. El art. 399 CC, le reconoce a todo
   Comunero pleno poder de disposición sobre su cuota de participación, pueden
   Cualquiera enajenar su cuota de participación, y no requiere el consentimiento
   De los demás comuneros, es un derecho individual. Art. 1522 CC, se conoce como
   El retracto de comunero. Como consecuencia de que cualquier comunero tiene la
   Libre disposición de su cuota de participación hay que incluir no solo el poder
   De disponer de ella mediante su enajenación o mediante la constitución de
   Derecho reales sobre la cosa ajena, sino incluso la renuncia, puede renunciar a
   Su cuota. Lo cual expresamente aparece reconocido en el art. 395 CC. Luego si
   El comunero puede renunciar a su cuota de participación, esa renuncia como ha
   Declarado el TS en relación y con carácter general para la renuncia de los
   Derechos puede ser expresa o tácita (en necesario que concurra los requisitos
   De los hechos concluyentes).

1. Sí.

2. Pueden transmitir la cuota de
   Participación. Su admisibilidad se deduce de la materia que regula la evicción,
   El saneamiento por evicción. De la compraventa solo surgen obligaciones, y
   Pueden quedar diferidas en el tiempo. El que ha vendido una cosa sin ser
   Propietario de ella puede adquirirla cuando se procede a la entrega de dicha
   Cosa. Mientras en nuestro sistema jurídico se distingue la fase obligacional,
   Los derechos de crédito, solo nace el derecho de entregar la cosa comprada
   Cuando llegue el momento que en el contrato se establecíó. El comunero puede
   Adquirir la cosa comprándole su cuota de participación. La compraventa de cosa
   Ajena es válida en nuestro derecho porque se distingue los efectos
   Obligacionales que nacen de los efectos erga omnes y no se confunden ambos.
   Cuando se vende una cosa ajena nos podemos encontrar, lo que realmente si es un
   Requisito de la traditio cuando hay que proceder a la entrega es que se sea
   Propietario de la cosa que se entregue y se tenga poder sobre ella. Es un
   Requisito que ha de concurrir en el momento de proceder a la consumación del
   Contrato, el cumplimiento de obligación por parte del vendedor. Nos podemos
   Encontrar con que se venda una cosa ajena y se vaya a entregar, entonces el
   Vendedor lo será realmente y el comprador será propietario.

   Segunda situación que nos podemos encontrar: que no adquiera la cosa y
   Siga siendo propiedad de otro, pero si tenga la posesión y se la entrega al
   Comprador. El comprador se puede encontrar con la sorpresa de que el verdadero
   Dueño ponga una reivindicatoria y recupere la posesión de la cosa que le
   Pertenece, por lo que el comprador verá frustrada su acción. En este caso
   Cuenta con la responsabilidad o que se le indemnice los daños y perjuicios
   Ocasionados por responsabilidad derivada del saneamiento por evicción. Art.
   1461 CC señala las dos principales obligaciones de todo vendedor, la entrega de
   La cosa y saneamiento. Art. 1473 CC indica en que consiste el saneamiento, el
   Vendedor está obligado y responderá por saneamiento derivado de vicio oculto
   Que presente la cosa vendida y el saneamiento por no garantizarle la posición
   Pacifica de la cosa vendida. Art. 1974 hay responsabilidad por evicción por no
   Garantizarle la posesión pacifica al comprador cuando este por sentencia firme
   Se ve privado de la cosa comprada porque se le reclama y se la tiene que
   Entregar. Dos situaciones: el verdadero dueño reclame la posesión y responda en
   Base al saneamiento por evicción, o que no la reclame y el comprador termine
   Convirtiéndose en dueño por usucapión.