TEMA 12: SERVIDUMBRE.

La servidumbre es un derecho real limitado en cosa ajena porque el objeto gravado pertenece a otra persona.

El CC regula esta servidumbre de manera asistemática, es decir, no tiene un orden lógico. Se encuentra entre los artículos 530-604 del CC. Y dentro de ese articulado nos vamos a encontrar con variedad de servidumbres y a veces también encontraremos normas que regulan las relaciones de vecindad, con normas que son limitaciones al derecho de propiedad.

El concepto de servidumbre lo encontramos en el 530 CC el cual dice: “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.”Por tanto, tenemos por ejemplo el Predio sirviente, y predio dominante.

CARACTERES ESENCIALES EN LA SERVIDUMBRE

• Se trata de una carga o gravamen que limita las facultades dominicales del propietario del predio sirviente.
• La servidumbre solamente tiene lugar entre bienes inmuebles que vienen establecidos en el 334CC. Por tanto esto excluye a los bienes inmuebles por destino, aquellos que se asimilan a la categoría de bienes inmuebles. Los que no están regulados en el 334. Solo entran los inmuebles del 334.
• La titularidad del Predio sirviente y predio dominante tienen que ser diferentes.
• Para que se establezca el derecho de servidumbre, las fincas deben de estar perfectamente delimitadas si bien no es necesaria que haya una vecindada o colindancia.

Ej: carretera, pero facultad. Aunque tiene la carretera, para por ella para llegar a la facultad.

CLASES DE SERVIDUMBRE.

1.Las servidumbres prediales y las servidumbres personales.

El 530 solo se lomita a recoger las servidumbres prediales, y solo de forma excepcional hace referencia a las servidumbres personales. Por su parte, las personales, como establece el 532, son las que se establecen a favor de una o varias personas a quienes no pertenezcan la finca agravada. En estas ultimas, en las personales existe un predio sirviente pero no existe predio dominante.  Ej: dejar entrar para recoger espárragos.

2.Servidumbres aparentes y no aparentes:

Hay que distinguir las aparentes y no aparentes. Para ello hay que acudir al 532.4 del CC que dice:

“Aparente: Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.”

“No aparentes: No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.”

Por lo tanto, para la distinción tenemos que acudir a cada caso concreto, si hay signos externos de si es aparente o no.

3.Servidumbre continua y servidumbre discontinua.

El 532.2 recoge: 

“Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.”

“Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.”

Así que podemos decir, que las continuas son aquellas que una vez establecidas no ser requiere intervención del hombre para su uso. (ser refiere a las del agua). Las discontinuas son aquellas que requieren una intervención humana cada vez que se use (ej: servidumbre de paso, la cual utilizas solo cuando pasas).

4..Servidumbres positivas y servidumbres negativas:

La positiva consiste en dejar hacer al propietario dominante.

La negativa es un no hacer, es decir, al predio sirviente se le obliga a no hacer una determinada cosa o determinado uso del bien.  (ej: servidumbre de luces y vistas). Y es importante, sobre todo en relación a la apertura de ventanas en elementos divisorios. Es importante porque la servidumbre como cualquier derecho real, se puede adquirir por usucapión y es imposible para determinar cuando empieza el computo del tiempo.

Si se considera que el hueco constituye una servidumbre positiva, el cómputo empieza desde que se hace uso del mismo.

Si se considera una servidumbre negativa, el cómputo del plazo es desde el momento que exista un acto optativo por parte del colindante.

CONSTITUCION DE LA SERVIDUMBRE.

Nuestro CC  no es sistemático y en especial al tema de la constitución de a servidumbre:

Tenemos un primer artículo en materia de constitución que es el 536 que establece que se constituye por Ley, las cuales son legales, y por Voluntad, que se constituyen por voluntad de las partes.

En materia de adquisición tenemos que tener en cuenta el 537: “Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años.” Asi que el tipo básico para adquirir la servidumbre, es por negocio o acto jurídico, que puede ser inter vivos o mortis causa. A parte de esta adquisición, puede ser onerosa o gratuita, y es a este negocio lo que considera el 537 el titulo.

Un problema que se plantea en el trafico jurídico es si la servidumbre así constituida tiene que inscribirse o no en el registro de la propiedad, para tener un efecto erga omne. Aquí nos encontramos con una fuente de ingresos o pleitos.

La inscripción en el Registro de la Propiedad es declarativa, no constitutiva. Ahora bien, podemos decir que si no esta inscrita existe o no existe. A esto, el registro es irrelevante, porque puede existir servidumbre que no conste en le registro.

El registro no vincula en relación a la existencia o no de servidumbre. A veces en el catastro, pero no tiene porque.

A parte del titulo, tenemos otros medios para constituir la servidumbre, uno de ellos es la disposición por autoridad competente para adquirir por autoridad, y nos encontramos entonces ante una servidumbre forzosa.  Puede ser:

• Administrativa: que puede establecer un servicio en beneficio de la colectividad.
• Judicial: en este supuesto, se da cuando una finca está enclavada entre varias y necesita una salida. Una salida a un camino publico. En el supuesto, que los colindantes no te den el paso, se puede solicitar por vía judicial que se constituya una vía de paso en la finca determinada donde se produzca menos daños.

Cuando se adquiere por usucapión. Y el plazo par aun derecho de servidumbre es el de 20 años. Establecido en el 537, que dice que lo esencial para que se de es que la servidumbre tiene que ser continua y aparentes para adquirirla por usucapión.

Por su parte, a un efecto de computo, el 538 nos dice: “para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere elartículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.”

Continuas y aparentes: 20 años. Positivas o negativas: cuando exista acto optativo. Esto lleva a decir conforme al 539, que la servidumbre continua y no aparente y discutida, sea o no aparente, solo se puede adquirir por titulo.

Junto a estos supuestos, nos encontramos con la servidumbre por destino de padre de familia o por signo aparente. Establecido en el 541: “La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.”

Aquí lo que se produce es un nacimiento de servidumbre, y para que se de, se tiene que dar los siguientes elementos:

• Existencia de signo aparente de una relación de servidumbre de 2 fundos que pertenecen al mismo dueño.
• La transmisión de esta finca a otro sujeto.
• Mantenimiento del signo aparente sin que en la escritura se establezca la existencia de servidumbre.

Este 542, se aplica también cuando la finca se divide entre varios titulares y se vende una parte y también subsiste con independencia de que la escritura establezca o no la existencia de servidumbre. Ej: dos fincas tuyas, ventana, vende a 3º. Subsiste la servidumbre. Porque si no se debería de cerrar la ventana. La apariencia es lo que permanece.

SUJETOS DE LA SERVIDUMBRE.

Estos son diferentes según si hablamos de servidumbres prediales o servidumbres personales.

Prediales: sujeto de la servidumbre y del dominio.

Personales: titular del predio, las personas que le he dado.

Entre una y otra es necesaria que quien constituya la servidumbre tenga capacidad de disponer, hay que tener capacidad de obrar. También tenemos que decir que en lo supuestos en que la finca exista usufructo, no existe obstáculo de establecer servidumbre por parte del nudo propietario, ya que puede constituir siempre que no perjudique al usufructuario.

OBJETO.

Necesariamente se dan en los bienes inmuebles, no en los B. inmuebles por destino. Y en todas las servidumbres distinguimos dos fundos: el sirviente y el dominante.

CONTENIDO Y LÍMITE DE LA SERVIDUMBRE.

No existe un contenido unitario en relación a la servidumbre, pues cada una de ellas se van a regular por las normas específicas que en relación a estas establece el CC. No obstante, el 594 otorga la posibilidad a los sujetos de pactar lo que estimen necesario siempre que no hayan contra la ley, moral u orden publico.

Sin perjuicio de que no existe un contenido unitario, si podemos decir que todas ellas tienen un contenido básico en el que podemos establecer las siguientes facultades:

• Disfrute o uso proporcional del predio sirviente.
• Obligación del dueño sirviente de abstenerse de hacer algo.
• Obligación del predio sirviente de soportar o tolerar las inmisiones procedentes del predio dominante.

Junto a estas facultades básicas, nos encontramos con facultades secundarias en el 542 y ss del CC. Asi tenemos:

• En relación al predio dominante, el CC permite que el titular de este predio pueda hacer las obras necesarias para la conservación siempre que no las haga mas gravedad. Esta conservación deberá de hacerla en el tiempo menos gravoso para el del predio sirviente.
• En relación al predio sirviente:
• la obligación es que el titular del predio sirviente no puede hacer actuaciones que puedan perjudicar al titular del predio dominante.
• Si el predio sirviente utiliza también las infractructuras de la servidumbre, tendrá que colaborar en el pago de los gastos de conservación de la misma.
• Ius variandi: el 545.2 delCC nos dice que en ciertos supuestos el titular del predio sirviente puede modificar la servidumbre siempre que esta modificación no perjudique al predio dominante y será útil para el del predio sirviente.

MODIFICACION DE LA SERVIDUMBRE.

Las servidumbres son perpetuas, de ahí que se hable de modificación. Existen 5 causas de modificación.

• Por acuerdo de las partes. 551.2
• Puede haber modificación cuando por el trascurso del tiempo mas la posesión. Se pueda modificar por la misma usucapión.
• También tiene lugar cando exista una modificación externa del predio sirviente y predio dominante. 546.3
• Por una modificación normativa, cuando cambie el reglamento jurídico que regula la misma.
• El iur variandi que no hay que confundir con el acuerdo de los interesados, si no que es una facultad discrecional del titular del predio sirviente y que si concurre ciertos requisitos tiene que aceptarla el del predio dominante. Los requisitos:
• Cuando la servidumbre resulte muy incomoda al dueño del predio sirviente.
• Que el titular del predio sirviente ofrezca otro lugar o forma mas para él.
• Que no se produzca perjuicio al deño del predio dominante.
• La variación o gastos que ocasione ella, deberás de ser satisfechos por el titular del predio sirviente. Los gastos son discutibles cuando ya haya tenido lugar tal variación.

EXTINCION DE LA SERVIDUMBRE.

Para ello tenemos que acudir al 546 que regula los supuestos:

• Supuesto de consolidación de los 2 predios en la misma persona.
• Por prescripción extintica: no usarla en 20 años.
• Cuando la situación de los predios no permita que esta se utilice.
• Por cumplimiento del termino o condición
• Por renuncia del titular del predio dominante.
• Por un convenio extintivo: es cuando las partes llegan a un acuerdo para la extinción a cambio de una indemnización. Si no hay acuerdo, el importe de la indemnización será del 4% del valor de los pastos según tasación judicial.

SERVIDUMBRES TIPICAS

1-La servidumbre en materia de aguas.

Se regula en los artículos de 552-563 del CC y en el 47 y 49 dela Ley de Aguas. Esta ley establece que toda el agua es publica, peor lo que existe son concesiones administrativas.

Lo primero que establece el 553 dice:

«Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial. Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, precederá la correspondiente indemnización.”

Los intereses de la navegación y flotación. Este establece es que se constituye a favor del estado una servidumbre de 3 metros en cada rivera.

Es un limite, lo que se llama medida de policía. 3m y 3m

2.Servidumbre de presa y parada o servidumbre de partidor.

El 554 establece:

“Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas, o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente.”

Ej: el rio va pasando, necesitas agua, pero no puedes hacer presa, lo harás a la finca colindante y pagarás la indemnización.

El beneficiario es un sujeto determinado, nos encontramos ante una servidumbre regulada por el CC. Sin embargo si nos encontramos con que los beneficiarios son una colectividad, nos encontraríamos en una servidumbre administrativa.

También el 563 establece servidumbre de para o partidor.

3..Servidumbre de acueducto.

Establecida en los 557 y 561 del CC

El predio sirviente tiene que permitir que el agua pase por sus tierras para que vaya al predio dominante con indemnización al predio sirviente.

4.Servidumbre de paso.

Este paso pude ser un paso permanente. Y el supuesto es que esta servidumbre da lugar a una indemnización que variará según el uso que se de en el paso.

• Servidumbre de paso transitorio: 569, este se da cuando una persona que esta haciendo obra se vea obligada a poner materiales en la finca del vecino. Terminada la obra, se quitan y también se da lugar a una indemnización. Mas ben esta está relacionada con una relación de vecindada, la cual es un limite al derecho de propiedad.
• Servidumbre de paso para el ganado. 570 establece que en la servidumbre de paso para el ganado, conocida como cañada, vereda, cordel, o cualquiera otra, se regulará por la ley de vías pecuniarias.

5.Servidumbre de medianería.

El CC regula como una servidumbre típica a la medianería. Si mas que una servidumbre, nos encontramos con una de las limitaciones de la relación de vecindad.

6.SERVIDUMBRE MEDIANERA

Podemos definirla como: aquel conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y disfrute en común de una pared, cerca, vallado, etc. por parte de los dueños de edificios o predios contiguos separados por dichas divisiones.

El régimen jurídico, el cc no se limita a su articulado, así que el 571 establece que las medianerías se regirán por las disposiciones del CC y también por las ordenanzas y usos locales cuando vayan en contra de esta regulación e incluso puede utilizar estos usos y ordenanzas en los supuestos de lagunas jurídicas.

Conforme a estas, el CC nos dice que los elementos divisorios se presumen medianerías, comunes a amabas fincas, salvo que se pueda acreditar que este muro es privativo de uno. Presunción iuris tantum porque puedo decir que es mía.

Esta presunción de medianería, la encontramos en los siguientes supuestos:

• Paredes divisorias de las edificaciones contiguas hasta el punto en común de elevación
• También existe presunción en las paredes divisorias entre jardines o corrales.
• En las cercas y vallados que rigen los predios rústicos.

Se trata de una presunción que admite prueba en contrario, para que desaparezca la misma. Por tanto, para determinar que una pares no es medianera, tenemos que acudir a indicios que contradigan la existencia de la medianería. Los indicios son:

• Cuando entre las paredes existe ventana o huecos
• Cuando la pared divisoria este por un lado recta y por la otra parte la supere. Tenemos aquí a los resallos.
• Cuando resulte construida un paredes divisoria en una de las fincas
• Cuando dicho muro soporte, es decir, cuando soporte la armadura de una sola de las viviendas.
• Cuando el aquellos supuestos en que la división de uno de los jardines haya una entrada o hueco.

En todos los demás casos, nos encontramos en la presunción de medianería. Por tanto debemos de tener para que se lugar esto se necesitan dos elementos: 1.presunción de medianería y 2.presunción salvo indicios, que es la prueba externa que acredite tal.

Si un elemento es medianero ocasiona que exista derecho y obligaciones para los dos propietarios.

Los derechos:

575 CC: “La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.”

579 del CC: “Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.”

Las obligaciones las encontramos:

577 CC: “Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales. Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.”

La extinción de la servidumbre medianera se produce cuando:

• Cuando las dos propiedades pasan a uno.
• Por las causas generales establecidas en materia de servidumbre.
• Por renuncia a la medianería, hay que acudir 575 y 576.

7.Servidumbre de Luces y Vistas.

Esta servidumbre de luces y vistas viene regulada en los artículos 580 y 585 del CC.

Lo primero que se debe de decir, es si bien aparece como junta la servidumbre de luces y vistas, estas dos, son realidades distintas.

Vistas: cuando uno se pude asomar a través de un hueco y ver lo que ocurre en su exterior. (Ej: claraboya es de luces, y la ventana es de vistas, puesto que puedes ver que está ocurriendo fuera)

Para distinguir la materia de luces y vistas, hay que diferenciar varios apartados por su importancia:

• Huecos de Tolerancia:

Viene regulado en el 580 del CC. Donde el dueño de una pared no medianera contigua a la finca vecina, no está sujeto a observar ninguna distancia mínima para abrir ventana de huecos y luces, siempre que estos huecos se sitúe a la altura de los suelos es de los pisos y que midan 30 cm. Y en todo caso, con reja de hierro remetido en la pared y con red de alambre.

Estos huecos no constituyen servidumbre de ningún tipo y por tanto, el dueño al que perjudica el hueco de tolerancia, podrá taparlo cuando estime por oportuno.

Nos podemos plantear si procede contra estos huecos iniciar un interdicto posesorio contra la apretura de estos huecos. No procede una demanda de interdictos posesorios, porque son actos meramente tolerados y no perjudican a la posesión. Tampoco, porque no estamos ante una posesión.

• Apretura de ventanas frente a la finca vecina:

A tenor del 582 del CC, no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones, ni otros voladizos, sobre la finca vecina su no hay una distancia de 2m. Tampoco podrá tenerse vistas de costados u oblicuas, si no hay distancia de separación de 60 cm.

En el caso de la vista recta, se mide desde el exterior de la pared. La oblicua, se mide desde la línea de separación de las dos fincas.

Esta prohibición se basa, no en la edificación, si no que la finalidad que persigue, es que cada persona pueda vivir en su vivienda sin la mirada del vecino.

Puede ser que con independencia de esta prohibición se hagan, y el propietario que no guarda las distancias legales, no por eso gana su derecho de vistas por usucapión, porque la servidumbre de luces y vistas es una servidumbre negativa y por tanto el plazo para que se inicie el plazo para contar en materia de usucapión, deberá de existir un acto operativo por pate del propietario de la casa sobre la que se quiera abrir dicho hueco.

• Separación de vía pública.

En estos supuestos de que exista una vía publica, no se aplica las distancias legales del 582 CC. Tenemos que partir de que el concepto de Vía pública, es un concepto fáctico, es decir, de hecho. Que es independiente a la calificación administrativa que merezca a la vía, ni tampoco haya que acreditar la titularidad demanial (bien publico). Siempre que se acredite que dicha vía se está utilizando de manera pacifica por el publico.

Igualmente, tenemos que decir, que vía publica puede ser también por ejemplo un parque.

• Distancias en caso de luces y vistas.

Si el propietario que are hueco o ventana que ha adquirido por titulo el derecho de luces y vistas, a estos supuestos, el titular del predio sirviente, no podrá construir a menos de 3 metros de distancia. La distancia se mide desde la pared del predio dominante.

Por otra parte, tenemos que decir que el hecho de adquirir una servidumbre de luces en modo alguno permite que la misma conlleve una servidumbre de vistas.

¿Cómo se defiende la servidumbre de luces y vistas?

No se va a poder aplicar el interdicto posesorio como ya hemos explicado anteriormente, ya que no es una posesión.

El único camino es utiliza la vía ordinaria, para que el juez se pronuncie, no de forma sumaria, si no que estudie cada caso en concreto y de una solución al asunto de si tiene derecho a la servidumbre o no.

8.Servidumbre de desagües de edificios.

Esta servidumbre se regula en los artículos 586 al 588 del CC, los cuales nos dice:

586: El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

587: El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

588: Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.

9.Servidumbres personales.

Son aquellas en las que el gravamen establecido sobre el fundo sirviente beneficia a una determinada persona o a varias.

El régimen viene establecido en el 594 del CC, el cual nos dice que todo propietario puede establece en su finca la servidumbre que estime conveniente siempre que no contravenga a las leyes ni al orden publico.

Estas servidumbres personales, tiene un carácter excepcional en nuestro ordenamiento jurídico, en sentido de que si no se dice nada, se entenderá que la misma es una servidumbre predial.

Es decir, cuando se constituya la servidumbre personal, deberá ser establecida expresamente, puesto que si no se hace, se entenderá que es una servidumbre predial, y se regirá por su regulación.

Ejemplo de estas servidumbres son:

• La servidumbre de pastos 600CC
• Servidumbre de aprovechamiento de leña y de otros productos del monte del 604 C

Los bienes inmuebles que son susceptibles de servidumbres: (estos nos son los bienes inmuebles por destino)

• Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.
• Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.
• Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.
• Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
• Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.
• Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente
• Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse
• Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento y las aguas vivas o estancadas.
• Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
• Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.