A) Supuesto:

 Pedro otorgó escritura pública, el 10 de junio de 2010, por la que  donó a su hijo Juan una finca familiar rústica
de 200 hectáreas.  La finca tras la
donación siguió siendo poseída y explotada por todos los miembros de la
familia. Juan no inscribió la donación en el Registro de la Propiedad.

 El 10 de marzo de 2011 Juan fallece, dejando
viuda y una hija de seis  años llamada
Inés. Pedro, el 10 de abril de este año, vende mediante  escritura pública la finca a Roberto, quien
inmediatamente toma posesión de la finca e inscribe su titularidad en el
Registro de la Propiedad.

 La heredera única de Juan es su hija Inés.

B) Se formulan las siguientes cuestiones:

1ª. ¿A quién corresponde defender los intereses de Inés?

Inés, como menor de edad que es y con un grado de madurez
insuficiente, está sometida a la patria potestad de la mujer de Juan y deber
ser ella quien vele por sus intereses (art. 156.IV CC).

Solo en caso de conflicto de intereses entre su madre en
calidad de representante y la propia Inés entra en juego la institución del
defensor judicial (art. 163 CC).

2ª. ¿Qué acciones se pueden ejercitar contra Pedro (civiles y
penales)?

Como acciones civiles, contra Pedro se puede ejercer:

1.Acciones rescisorias y resolutorias, cuya pretensión es dar ineficacia al
contrato de compraventa entre Roberto y Pedro, para que la finca pueda ser
adquirida por el título de donación, si bien nada se menciona acerca de si
Pedro ha hecho efectiva la entrega de la finca.

2.Ejercicio de los retractos legales: Inés puede reclamar que tiene un
mejor derecho para adquirir la propiedad, a través de la herencia recibida por
Juan, a quien fue donada la finca. Hablamos de retracto legal (y no
convencional) por su proveniencia de la ley (arts. 1521 y ss. CC)

3.Ejercicio de la acción reivindicatoria. Esta es la acción de que más
difícil resulta que prospere, dada la tendencia jurisprudencial hacia la  razonable protección del tercero hipotecario,
garantizando el principio de seguridad jurídica en nuestro Derecho Civil
aplicado al tráfico jurídico y siempre dándose unas determinadas condiciones.

Por esta acción, Inés reclama (en
calidad de propietaria) le sea devuelto el bien inmueble que heredó. En caso de
que prosperare, Roberto podría accionar contra Pedro por incumplimiento de
contrato a través del saneamiento por evicción.

La acción reivindicatoria también
puede dirigirse a reclamar el precio de la compraventa (con las
correspondientes indemnizaciones por daños y perjuicios), ya que de lo
contrario, estaríamos quebrantando el principio de enriquecimiento injusto.

Como acción penal se podría accionar contra Pedro por un
delito de estafa, dado que el propio vendedor sabía que el inmueble objeto del
contrato de compraventa no estaba bajo su dominio y por tanto, no tenía el
poder de disposición del mismo. Existe claramente un comportamiento doloso en
Pedro.

3ª. ¿Inés puede recuperar judicialmente la finca?

Puede ejercer acción reivindicatoria ante el juez para
recuperar la finca, al igual que puede ejercer la acción rescisoria y la
restitutoria, para que el contrato devenga ineficaz y haya una devolución de
prestaciones.

La tendencia de la jurisprudencia española es a reconocer la
protección del tercero hipotecario que ha confiado en el negocio jurídico de
buena fe, por lo que resulta casi imposible desposeerle de la finca, si bien si
es posible reclamar el precio e indemnizaciones a Pedro por el daño cometido.

4ª. Pedro al vender a Roberto ya no era propietario.
¿Concurre causa para anular esta compraventa?

Para adquirir una propiedad, según lo dado por la teoría del
título y el modo, es necesaria la causa remota: el justo título, seguida de la
causa próxima: la entrada, el modo o la traditio.

La primera causa ya es incumplida de por sí, no hay justo
título ya que Pedro no ostenta el dominio del inmueble y, por tanto, puede ser
declarada nula la compraventa.

Sin embargo, el que el contrato devenga ineficaz no significa
que Roberto se vea obligado a restituir el bien inmueble. Él, de buena fe
objetiva y subjetiva, objetiva por /la confianza que le suscitó el negocio
jurídico y subjetiva por creer razonadamente en que Pedro era su dueño o, al
menos, ignorar la situación de que no lo fuera, compró el inmueble, pagando su
precio e inscribiendo la propiedad en el Registro, cumpliendo todos los
requisitos necesarios para ostentar el título que obligue al vendedor a
entregar la cosa y así, adquirir la propiedad.

No podemos, por tanto, quitarle el inmueble a Roberto. Sin
embargo, hasta que el precio no sea pagado a su auténtica dueña: Inés, Roberto
no deviene propietario del bien inmueble, aunque ya lo esté poseyendo y sea
imposible desposeerlo del mismo. Se ha producido a través de esta situación un
caso similar al pacto de reserva de dominio, en el cual hasta que el dueño no
reciba el precio de la cosa, la propiedad no queda transmitida. Debe ser Pedro,
por tanto, por ser quien se ha enriquecido injustamente, el que restituya el
precio (más indemnizaciones) a Inés.

5ª ¿Roberto es un tercero hipotecario? ¿Cómo tal tiene que
ser mantenido en su propiedad? Argumentar jurídicamente la solución, con
cita  de la jurisprudencia (en sentido
estricto: sentencias del Tribunal Supremo) 
más reciente que existe en la materia.

Roberto debe ser mantenido en su propiedad siempre y cuando
el pago se haga a su verdadera dueña: Inés, bajo amparo el principio de fe
pública registral que extraemos del art. 34 Ley Hipotecaria.

Roberto ha confiado de buena fe en el negocio jurídico que se
le presentaba, que le suscitó una confianza razonable y objetiva (buena fe
objetiva), bajo creencia de que Pedro era el auténtico dueño del inmueble o, al
menos, ignorando la ausencia de este requisito (buena fe subjetiva).

Además, no debemos olvidarnos que se cumple otro de los
grandes requisitos forjados en nuestro Derecho Civil para proteger al tercero:
se trata de una transmisión onerosa y no gratuita.

Tenemos como referencia la sentencia del Tribunal Supremo
Sala 1ª, de 26-10-2005, nº 828/2005, que protege a un matrimonio como terceros
hipotecarios en la compraventa un bien inmueble de una persona que no era su
dueña, pero que lo fue en su momento (se trata de un marido que por el convenio
regulador pierde ese derecho de propiedad en favor de su mujer). La STS decide
proteger la confianza que el negoció suscitó en el matrimonio, si bien el
precio debe ir a parar a manos de la mujer y no del marido.

6ª. ¿Qué es lo que solicitaríamos judicialmente para defender
la posición de Inés?

Para defender la posición de Inés, podemos ejercer una acción
rescisoria del contrato o una revocación de la compraventa, para que ésta quede
sin efecto, actuación que debe ser ejercida por Inés (representada legalmente,
claro).

Sin embargo, lo más que podría conseguir de tal acción es que
el precio de la cosa le sea entregado, ya que no podemos desposeer del bien a
quien lo obtuvo por un negocio que le suscitó esa  confianza de la que hablábamos merecedora de
protección.

7ª. En la reclamación de Inés, ¿en qué medida afectaría la insolvencia
de Pedro?

Una insolvencia de Pedro significa que no podría pagar el
precio de la cosa, más indemnizaciones, a su auténtica propietaria: Inés. Sin
embargo, ello no es excusa para poder desposeer del bien a Roberto que sí pagó
el precio que solicitó Pedro. Recordemos que este precio deberá ser ciertamente
objetivo, un precio irrisorio o rayano a una transmisión gratuita facultaría a
Inés para recuperar el inmueble de forma íntegra por haberse realizado tal
contrato en fraude de ley (art. 37 LH).

Por tanto, en el caso planteado, podría imponérsele una pena
a Pedro de 6 meses a 3 años por un delito de estafa. Sin embargo, dada la
situación de insolvencia, cualquier apremio (multa, indemnización, etc.) sobre
el patrimonio de Pedro sería inútil, dada su incapacidad para responder a tal
medida.