TEMA 7 EL CONTRATO DE OBRA: ESPECIAL REFERENCIA A LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

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CONCEPTOS, CARACTERES Y CLASES

oCONCEPTOS:

Es aquel por el que una parte denominada dueño de la obra o comitente encarga la ejecución de una obra a otra persona denominada contratista o constructor a cambio de pagar por ella un precio cierto.
oCARACTERES:

§Es un contrato consensuado, se hace entre dos partes y se concepciona por el mero consentimiento de una de las partes.
§Es un contrato bilateral, las dos partes tienen obligaciones.
§Es un contrato oneroso y existe una contraprestación, se ejecuta la obra y hay que pagar.
§Contrato de resultado, da igual lo que se haga, lo que importa es el resultado que yo quería.
oCLASES:

§Con suministro de material, además de la obra, se suministra el material.
§Sin suministro de material, solo se ejecuta la obra.
En el Código Civil caben las dos posibilidades y en la LOE solo la de con suministro de material.
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ELEMENTOS.
1.Personales:
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El dueño de la obra, comitente (según Código Civil) o promotor (según LOE):

Que es quien encarga la ejecución de la obra (la LOE solo habla del promotor)
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El contratista, constructor o empresario:

Se obliga a la ejecución.

Agentes de la edificación:

(art. 8 y sig. de la LOE)
Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.
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Promotor:

Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
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Proyectista:

El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
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Constructor:

El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto.
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Director de obra:

El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
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Director de ejecución de obra:

El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
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Laboratorios de control de calidad:

Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.
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Suministradores:

Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.
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Propietarios y usuarios:

Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

2.Reales:

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La obra:

La obra es el resultado que se debe producir por el trabajo. Hay muchas clases (demolición, reforma, nueva planta…) y todas han de cumplir:
·Que sea lícita y posible, esa posibilidad significa que tiene que ser posible desde un punto de vista tanto jurídico como físico.
·Tiene que estar determinado, determinación que se hace por el medio que se quiera aunque si es una obra según la LOE su determinación se hace con proyecto.
El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2 LOE. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.
No se nombran en la LOE art. 2 pero si están en el Código Civil.
·Obras menores de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
·Obras de ampliación, modificación, reformas o rehabilitación que no alteren la configuración arquitectónica de los edificios, ni tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio.
·Obras parciales en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico cultural y que no recaigan sobre elemento protegido.
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El precio:

Es la cantidad en dinero que el comitente se obliga a pagar por la ejecución de la obra.
Requisitos:
·En dinero.
·Ha de ser verdadero.
·Ha de estar determinado.
La determinación del precio se hace por:
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Sistema de precio alzado:

Mediante este sistema se fija una cantidad concreta, para el total de la obra o partes de la misma, el más seguro para el dueño porque sabe lo que le va a costar y el más peligroso para el contratista porque si hay modificaciones tiene que asumirlas sin aumentar el precio. Se permiten dos tipos:
§Precio alzado absoluto, en el que no se puede modificar el precio.
§Precio alzado relativo, en el que permite la modificación del precio en función de las modificaciones que tenga la obra.
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Sistema por unidad de medida:

En el que se establecen medidas de la obra a los cuales se les determinan un precio. Tiene dos variantes:
§Se establece el precio de medida y el número de medidas a ejecutar.
§Se establece el precio de medida pero no el número de medidas a ejecutar.
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Sistema por pieza ejecutada:

El comitente está obligado a entregar la obra aunque sea por partes. (Certificaciones y es corren menos riesgos las dos partes).
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Sistema administrativo o economía:

El constructor además de la ejecución de la obra se obliga a aportar los materiales y la mano de obra y siempre por cuenta del dueño de la obra. Más favorable para el constructor y menos favorable para el comitente.

3.Formales:

No se requiere forma alguna.