TEMA 20
LOS DERECHOS REALES

Clases de derechos reales:
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DE GOCE

Los derechos de goce son en primer lugar el USUFRUCTO. Significa el derecho a usar una cosa ajena. El usufructuario tiene derecho a disfrutar y obtener los frutos del bien que tiene el nudo propietario.

el derecho de uso y habitación se diferencia del usufructo en que debe usarse personalmente, no permite obtener frutos y se basa en la necesidad. Es personalísimo debe usarse personalmente, no se puede alquiler, no se puede vender.
SERVIDUMBRE. Significa utilidad. Es la utilidad que una finca (predio dominante) se ve favorecido a costa de predio sirviente. Ejemplo un camino. Para llegar a este terreno desde la carretera es necesario un camino. El predio dominante ve incrementado su valor, no solo vale esto sino que además tiene un camino.
Mientras que el predio sirviente ve reducido su valor porque hay un camino en medio que a lo mejor le impide construir.
Puede ser también derecho de paso. Derecho de conducciones subterráneas. Derecho de vista. (Que este no pueda construir más allá de determinada altura para no taparle las vistas). Cualquier utilidad a favor de una finca y que debe respetar otra ya sé por contrato o por imposición legal, es lo que se denominan las servidumbres forzosas.
En Catalunya no se admite la usucapión de servidumbres. En el resto del estado sí.
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DE CENSO

Es el derecho a recibir una pensión de un terreno, de una finca. Quien recibe la pensión se llama sensualista (el que tiene el derecho de censo)
Y el que tiene que pagarla se llama censatario. Y son de dos clases.

·CENSO CONSIGNATIVO. Se refiere a que un propietario recibe un dinero e impone en su finca una pension. Por ejemplo de 10 euros al año a favor del que le dio el dinero y sus herederos.
·CENSO RESERVATIVO. Significa que el propietario cede su finca a un tercero y se reserva un derecho de pensiones.

ENFITEUSIS

Es la posibilidad de dividir la propiedad del bien entre el dominio útil, que son las facultades de construcción o habitación y el dominio directo, que supone el derecho a recibir una pensión anual, pero considerando los dos como propietarios.

·DERECHO DE SUPERFICIE

Es el derecho sobre lo construido o plantado en terreno ajeno. Ejemplo. Yo soy el propietario de la cosecha no del terreno.
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DERECHO DE GARANTIA

Son tres.

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La prenda

Significa la entrega de un objeto de valor, cosa mueble para garantizar el pago de una cosa.
El acreedor se guarda la cosa y cuando se le paga el préstamo la devuelve. Es un deposito NO la puede usar.

2.La hipoteca

Sobre inmuebles que garantizan el pago de una deuda de un préstamo y que permiten al deudor poseerla, pero si no se paga la deuda, se ejecuta la hipoteca, es decir, se vende el bien en pública subasta. No lo puede recibir el acreedor, debe venderse.

3.La anticresis

Significa que con los rendimientos, con los frutos de una cosa se garantiza la deuda. Por ejemplo. Con los alquileres de un edificio. Si yo no pago el préstamo tú podrás cobrarte de los alquileres hasta que sea satisfecho.

DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE

El titular tiene derecho de adquirir la cosa ajena con preferencia a cualquier a otra persona. Son tres

1.DERECHO DE OPCION

En la que el optante podrá adquirir el bien, se el vendedor se decide a venderlo, por ejemplo en una opción de compra. (alquiler con opción de compra).

2.DERECHO DE TANTEO CON RETRACTO

El tanteo se refiere al deber de notificar una futura venta por el propietario al titular del tanteo. y el retracto se produce tras la venta hecha sin notificación al titular, de forma que este puede revocarla y colocarse en el lugar del comprador. Se puede pactar o se puede establecer este derecho. Ejemplo. Si un matrimonio se pelea y uno quiere vender la mitad de su parte, el otro cónyuge tiene derecho a adquirirlo antes que un tercero con las mismas condiciones, y también lo tienen los arrendatarios sobre la finca en la que están viviendo.

TEMA 21
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El registro de la propiedad es la oficina pública en la que se publican los derechos reales sobre inmuebles, esa permisidad se organiza a través del código real, significa que cada finca tiene un nombre y después de la primera inscripción que se llama inmatriculación donde se describe la finca se sucede inscripciones sobre las transmisiones de la finca en cadena, es decir, se adquiere la primera transmisión A es el propietario, en la segunda transmisión A tiene que ser el vendedor y B el nuevo propietario, en la tercera B será el vendedor y C el nuevo propietario.
También encontraremos en el R de la propiedad las inscripciones de hipoteca que son constitutivas, es decir, que la hipoteca existe si esta en el registro sino no existe. En el resto de derechos son de inscripción declarativa, ejemplo si C muere, el hijo que es el heredero a lo mejor no inscribe en su propiedad, pero es el propietario porque C a muerto.
La ventaja que tiene el registro y por eso todo el mundo inscribe y es muy importante es la protección al titular registrado, es decir, este queda protegido. El principio de los registradores es primero en el tiempo mejor en derecho. Significa que el primero que llega al registro es el que queda protegido.
También encontraremos en el registro de la propiedad anotaciones en el libro básicamente en dos tipos.
1.La anotación preventiva de demanda y la anotación preventiva de embargo que avisan que sobre esa finca hay un juicio o hay un posible embargo. El que inscribe después se ve afectado por lo que esté inscrito.
Los datos registrales para conocer una finca pueden obtenerse a través del fichero de fincas por la ubicación, dirección o del fichero del propietarios, o titulares (nombre de la persona) y allí nos darán los datos registrales que son.
EL TOMO, LIBRO, FOLIO Y NUMERO DE FINCA.
Que son los datos donde encontraremos la información de esa finca. Siempre hay que partir de la ultima inscripción que nos dirá quien es el propietario y que derechos hay constituidos en la finca. Como se adquiere la información. Se adquiere por dos vías.
1.Certificación del registrador, que es un documento publico
2.Nota simple e informativa que puede es una fotocopia pero que no tiene valor de documento público.