Clasificación de las cosas inmuebles.

las cosas inmuebles pueden ser por su naturaleza, por accesión, o por su carácter representativo.  art. 2314: «Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismos inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad, todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del

hombre».

Art. 2315: son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su accesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad

Art. 2317: son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis.

Según el art. 2506 el dominio:

Es el “derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra

sometida a la voluntad y acción de una persona”.

Clasificación del dominio

Público y Privado

Internacional: Se define también el dominio internacional, como respeto entre los países a los territorios de los pueblas para que no se turben sus territorios.

Por ultimo la nota cita al dominio natural, que en el Derecho Romano se lo vinculaba con el régimen de los bienes dotales de la mujer.

Eminente: En la nota al articulo 2507, se menciona el dominio eminente que “La Nación tiene el derecho de reglamentar las condiciones y las cargas publicas de la propiedad privada”.

Esto significa que el Estado tiene un derecho superior de legislación, pero no significa un derecho de dominio o propiedad, sino que corresponde al deber de los propietarios de someter sus derechos a las restricciones necesarias al interés general, y de contribuir a los gastos necesarios a la existencia, y al mayor bien del Estado.

Perfecto e imperfecto

Clases de Dominio Imperfecto : Revocable Fiduciario

Desmembrado

Clasificación del dominio imperfecto

Dominio revocable: es aquél que se tiene sujeto a una condición o plazo resolutorio (no suspensivo porque el

dominio no habría nacido); y cumplida que fuere la condición o el plazo, la cosa vuelve a manos del transmitente

Dominio desmembrado: se da cuando el titular ha constituido un derecho real, de disfrute o de garantía, a

favor de otro sobre su propia cosa.

Dominio fiduciario: existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario ha recibido un bien, singularmente determinado, de una persona, llamada constituyente del fideicomiso, con el fin de que, al término de un cierto plazo o

al cumplimiento de determinada condición (resolutoria) lo trasmita, a su vez, a un tercero, denominado fideicomisario. Cabe aclarar, que con la sanción de la ley 24.441, se ha incorporado otro sujeto llamado beneficiario, que podrá ser el

mismo fiduciante (constituyente del fideicomiso)

Concepto de titulo

 podemos definirlo desde dos puntos de vista   Sustantivo (material); acto jurídico causal Adjetivo (formal): documento portante del negocio.

Justo titulo y titulo putativo

El justo título es aquel que reúne todos los requisitos formales impuestos por la ley   pero que emana de una persona que no tiene legitimacion o capacidad para otorgarlo, el ejemplo que siempre se da: se firma un escritura de venta pero el que aparece como vendedor no es el verdadero propietario, o bien no tiene capacidad, por ejemplo por ser menor.-

Título putativo: puede ser el caso del heredero al que le han revocado el testamento y él lo desconoce, creyendo que sigue siendo heredero. Es el caso de quien compra, firma la escritura con todos los recaudos del caso y luego en lugar de ocupar el terreno comprado ocupa, por error, el de al lado él cree que tiene título pero estaba equivocado porque su título es para el terreno de al lado. En el supuesto éste del título putativo donde no hay título no sirve para la prescripción corta de 10 años ni para la

de 20 años porque en éste caso lo que importa es la posesión y no el título; para lo único que puede servir es para la eventual alegación de la buena fe en un supuesto de reclamo por la edificación.

2) Hipoteca, Derecho real de hipoteca

concepto

El Art. 3108 Código Civil establece: “La hipoteca el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.”

El crédito vincula al deudor con el acreedor, vincula a las partes de la obligación.

El derecho real vincula al acreedor directamente con la cosa, ya sea de su propio deudor o de un tercero.

El Art. 3121 dice: “No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la obligación principal; puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente.”

Por ejemplo:

A  (le debe dinero a)  B

A ® Hipoteca a favor de B un inmuebles de su propiedad

Aquí el deudor es el constituyente. El derecho real de hipoteca es lo que tiene B (acreedor), con la cosa.

La hipoteca no tiene existencia autónoma, depende de un derecho creditorio al que le procura seguridad (Art. 3108). Garantiza un crédito en dinero.

Es un derecho real accesorio, sigue la suerte del derecho principal. Si este se cumple, aquella se extingue.

EL Art. 524 Código Civil establece: “… la prenda, la hipoteca y la anticresis, son derechos accesorios.”

El Art. 497 dice: No hay obligación que corresponde a derechos reales.

caracteres de la hipoteca

1) Convencionalidad.

2) Accesoriedad.

3) Especialidad.

4) Publicidad.

5) Indivisibilidad.

Estos caracteres son esenciales, ya que hacen a la misma esencia del derecho real. Por lo que de faltar alguno de éstos elementos, la hipoteca es nula.

Cabe señalar que la indivisibilidad es un carácter natural del derecho real de hipoteca.

la convencionalidad

Por el Art. 3115 la causa fuente del derecho real de hipoteca es el contrato o la convención.

La constitución debe ser expresa, bajo la forma que rige los derechos reales, Art. 1184 Inc. 1°, deben ser hechas una escritura publica bajo pena de nulidad.

Con la sanción del código, las hipotecas legales o tácitas y las prediciales quedaron excluidas.

HIPOTECAS LEGALES: Se trataba de hipotecas que la ley hacia nacer de pleno derecho. Éstas tenían 3 problemas:

LA GENERALIDAD: Se gravaban todos los bienes, presentes y futuros.

LA CLANDESTINIDAD: Pues no eran conocidas, ya que no estaban sujetas a la formalidad de la inscripción. Y en general eran tácitas, pues no había convención.

Estas hipotecas las imponía la ley en beneficio de ciertas personas. Por ejemplo: la hipoteca de la mujer casada sobre los bienes del marido, en garantía de la buena administración de los bienes de ella (Art. 4048)

Las judiciales, las imponían los jueces a efectos de asegurar la ejecución de una sentencia. Se gravaba un inmueble determinado pero no se inscribía en ningún registro, por lo cual los terceros no podían conocer la existencia del gravamen, si lo adquirían en una compraventa, desconocían que el bien estaba gravado.

El carácter convencional da seguridad jurídica. La hipoteca es expresa, publica y especial; esto hace que en todo momento puede conocerse el estado patrimonial del deudor y el grado de preferencia de los acreedores.

la accesoriedad

Es un derecho accesorio ligado a la obligación principal. “No hay hipoteca sin crédito al que garantice, siendo la hipoteca un derecho accesorio, dura lo que dure el crédito.”

El Art. 3187 establece: La hipoteca se extingue por la extinción total de la obligación principal.

De acuerdo al Art. 724 las obligaciones se extinguen por pago, novación, compensación, transacción, confusión, remisión e imposibilidad de pago.

La única excepción está dada por la novación. Art. 800 es la transformación de una obligación en otra.

La novación puede ser objetiva (cambia la naturaleza de la obligación). O subjetiva (cambia uno de los sujetos de la obligación, tanto activo como pasivo).

De acuerdo al Art. 803: La novación extingue la obligación principal con sus accesorios. El acreedor sin embargo puede, por una reserva expresa, impedir la extinción de la hipoteca del antiguo crédito y sustituir por la nueva.

En síntesis: La misma excepción está dada por la novación, aparentemente, salvo si el acreedor deja reserva expresa en la propia garantía hipotecaria, sino se extinguirá.

la indivisibilidad

El carácter de la indivisibilidad es natural. Se pueden dejar de lado los efectos por la convención.

El Art. 3112: La hipoteca es indivisible …

Esto significa la imposibilidad por parte del deudor una cancelación parcial. La totalidad de la cosa sigue siempre gravada hasta que se extinga toda la deuda.

La cancelación parcial de la deuda no significa cancelación parcial de la hipoteca.

Toda y cada una de las partes de la cosa gravada por sobre todos y cada uno de los créditos.

Con prescindencia a la divisibilidad o indivisibilidad del crédito la hipoteca es indivisible.

Este carácter de indivisibilidad se puede dejar de lado por la convención.

También por la propia ley.

primer excepcion al principio de indivisibilidad

Una excepción al principio de indivisibilidad de la hipoteca está dado por el párrafo agregado por la ley 11.725 al Art. 3112: … cuando la garantía comprende bienes separados, se puede fraccionar la hipoteca y obtener liberaciones parciales. Es lo que se denomina cancelación parcial de la hipoteca.”

Por ejemplo: Varios inmuebles hipotecados en garantía de una deuda, cuando la deuda disminuye podrá liberar parte del gravamen hipotecario.

segunda excepcion al principio de indivisibilidad

Cuando la deuda comprende inmuebles susceptibles de fraccionar en lotes.

tercer excepcion al principio de indivisibilidad

Esta dada por la ley 19.724 de propiedad horizontal y pre-horizontalidad

El Art. 23 dice: que sobre cancelaciones parciales, se escriturase cada unidad, el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas que afecten al inmueble, por el monto que pudieron corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando ésta liberada de ese gravamen.

la especialidad

Es un elemento esencial de la hipoteca.

Es especial por que recae:

En cuanto al crédito.

En cuanto al objeto.

En cuanto al gravamen.

especialidad en cuanto al credito

Ésta requiere no sólo en la expresión de su monto en una suma de dinero cierta y determinada, o el valor estimativo en el caso que la obligación fuere incondicional o indeterminada en su valor o s tiene por objeto prestaciones en especie, sino que también será necesaria su correcta individualización.

Ese monto sea la obligación dineraria o no, representa el máximo por el que va a responder el inmueble, ya que queda gravado en esa suma de dinero.

Aunque el crédito pueda luego aumentar, o disminuir, no se afecta la especialidad de la hipoteca, por cuanto el inmueble jamas responderá mas allá de la cifra en la que ha sido gravado.

La especialidad de la hipoteca en cuanto al crédito, significa la responsabilidad hipotecaria, afectación hipotecaria o gravamen, y que la expresión en el acto constitutivo de la hipoteca, de la causa, entidad y magnitud del crédito están relacionados con la accesoriedad.

Por ejemplo: Si se garantiza una obligación de no hacer en donde se valúe el monto anticipado de los daños y perjuicios.

Si la obligación condicional cuando nace supera a la evaluada por las partes. “Este crédito será hasta el máximo que responde el inmueble, pactado en la convención, y de ahí en mas será quirografário. Esto se utiliza mucho en hipotecas en garantía de cuenta corriente mercantil

especialidad en cuanto al objeto:

La hipoteca recae sobre un inmueble en especial y expresamente determinado.

El inmueble debe ser determinado, no determinable, si no es nula.

La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble (Art. 3132).

Sin embargo el defeco de especialidad objetiva por falta de determinación puede suplirse si puede venir en conocimiento de los tribunales.

La nulidad se subsanaría y la hipoteca se convalida

la publicidad

El Art. 2505dice que la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sólo se juzgara perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registro de la jurisdicción que correspondan.

La hipoteca como todos los derechos reales deben ser inscriptos en el registro para su oponibilidad a terceros.

EL ejercicio del ius preferendi y del ius persequendi quedan supeditados a la previa inscripción. Inclusive el privilegio que la ley acuerda al acreedor hipotecario únicamente puede hacerse valer si la hipoteca está registrada.

El Art. 3135: Entre las partes, la hipoteca existe desde el acto de constitución en forma legal.

Constitución de la hipoteca

concepto

Para constituir una hipoteca es necesario ser propietario del inmueble y tener capacidad para enajenar inmuebles (Art.3119)

El Art. 3126 dice: La hipoteca constituida sobre un inmuebles ajeno no será válida, …

EL Art. 3127 dice: La nulidad de la hipoteca constituida sobre bienes ajenos, puede ser alegada no sólo por el propietario del inmueble, sino aún por aquellos a quien el constituyente hubiese vendido el inmueble después de ser dueño de él, y aún el mismo constituyente a menos que hubiere obrado de mala fe.

En cuanto a la forma el principio general es que la convención hipotecaria debe ser hecha por escritura publica, tratándose de una exigencia ad solemnitaten.

Sin embargo, conforme a la disposición transcripta, es posible instrumentar la constitución de lo hipoteca a través de otros documentos que sirvan de título al dominio, que estén expedidos por autoridad competente y que hagan fe por si mismo.

La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor.

Puede también constituirse en el extranjero hipotecas sobre inmuebles existentes en la República. Deben tener una causa licita.

El contrato constitutivo de la hipoteca debe contener:

El nombre y apellido y domicilio del deudor y la misma designación relativa al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal y el lugar de su establecimiento.

La fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra.

La situación de la finca y sus linderos. Y si fuere rural, el distrito a que pertenece. Y si fuere urbana, la cuadra, villa y la calle en que se encuentre.

La cantidad cierta de la deuda.

la INSCRIPCIÓN registral de la hipoteca. ¿tiene carácter declarativo o constitutivo?

Este punto es muy discutido por la doctrina.

La cátedra adhiere a Milinario que dice: Que la hipoteca tiene doble contenido: un contenido menor y uno mayor.

De contenido menor: Según el Art. 3135 hay hipoteca para las partes y para todos los que intervinieron en el acto constitutivo, en la formalización del instrumento.

Hablamos de partes en el acto constitutivo de la hipoteca pero no de partes en el derecho real.

De contenido mayor: Respecto de terceros es cuando estos pueden acceder a un registro público y conocerla, entonces es declarativa.

La publicidad nace entre las partes por el convenio y es declarativa respecto de terceros con la inscripción registral.